租房押金應(yīng)該納入監(jiān)管 律師：合同對(duì)中介無制約

　　租房押金貓膩調(diào)查

　　“‘黑中介’就是看人下菜碟兒，清潔費(fèi)扣多少，從來沒個(gè)準(zhǔn)兒。”劉先生感嘆，在房源幾乎被中介壟斷的租賃市場(chǎng)，個(gè)人租房太難了。押金究竟何時(shí)該扣？清潔費(fèi)扣多少為準(zhǔn)？維修費(fèi)又該怎么收？面對(duì)無解的難題，租房者呼吁將租房押金納入統(tǒng)一監(jiān)管體系中。

　　租賃合同：

　　一句話被鉆空

　　迄今為止，劉先生的“北京反黑中介聯(lián)盟”微博賬號(hào)上，已經(jīng)找到41起“黑中介”受害案例。在與大伙聊天的過程中，劉先生發(fā)現(xiàn)，關(guān)于押金，所有人的租賃合同上都只有一句話，而這正成了被鉆空的理由。

　　在劉先生出示的租賃合同上寫著：租賃期滿或合同解除后，家電等大件物品沒有損壞，以及乙方無違約賠償責(zé)任時(shí)，如數(shù)返還乙方押金。但是，具體何為違約，并無約定。

　　“最簡(jiǎn)單的，房屋清潔費(fèi)，有扣200元的，有扣400元的，也有扣800元的，沒個(gè)定法。”劉先生半開玩笑地告訴記者，“黑中介”唯一的準(zhǔn)則是看租房人。遇到好欺負(fù)的租房人，那就多扣點(diǎn)；若是租房人“鬧”了，提出要投訴或找警察，那就少扣點(diǎn)。“一筆押金通常在2000元上下，20筆就是40000元，利潤(rùn)很大。”

　　律師說法：

　　合同對(duì)中介無制約

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“黑中介”克扣租房人押金的理由主要有三種：房屋臟亂差，需要扣除清潔費(fèi)；房屋中的家電家具有損害，需要扣除維修費(fèi)；租房人在租賃期間曾發(fā)生過延期支付租金等狀況，需要扣除違約責(zé)任費(fèi)。但在具體額度上，常常是“不同人不同做法”，隨意性很大。

　　對(duì)此，知名房地產(chǎn)律師秦兵表示，關(guān)于房屋租賃期滿后押金的扣除，法律上并沒有任何明文規(guī)定，需要游中介公司和當(dāng)事人雙方通過合同來約定。但中介公司在與租房人簽訂的租賃合同中，通常只會(huì)約定押金金額和時(shí)間，不會(huì)提及發(fā)生違約責(zé)任時(shí)的解決途徑，更不會(huì)對(duì)中介自身的行為進(jìn)行制約。

　　“這屬于‘霸王條款’，但租房人通常無警覺性，不看條款就簽約，事后又因?yàn)樵V訟麻煩不愿‘惹官司’，忍氣吞聲，久而久之助長(zhǎng)了‘黑中介’的氣焰。”

　　市民呼吁：

　　押金抵扣也得有章可循

　　正在征求意見的《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中明確，中介將不再代收代付房屋租金等費(fèi)用。劉先生和其他幾位被騙租房人呼吁，押金是否也能納入監(jiān)管之中？對(duì)于何時(shí)、如何扣除押金，能否給出一些基本準(zhǔn)則？

　　比如，房屋清潔費(fèi)，中介要500元還是300元，可實(shí)際花費(fèi)可能只有200元。那能不能有個(gè)規(guī)定，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)平均價(jià)收取清潔費(fèi)？再比如維修費(fèi)，電器維修什么價(jià)、家具維修什么價(jià)，也能按實(shí)際情形？“總之，涉及有市場(chǎng)價(jià)的部分，能不能有個(gè)最高限，至少能制約中介不胡亂開價(jià)？”

　　專家支招：

　　加大經(jīng)紀(jì)人違約成本

　　租房交押金，這并不是北京才有的事。曾在美國(guó)東部租過房的楊小姐告訴記者，她租的一套公寓，月租金1400美元，抵押金交了600美元。“抵押金用來保障房東權(quán)益，只要不發(fā)生房屋電器損壞、欠租金等違約情況，基本都會(huì)退還，很少聽說經(jīng)紀(jì)人把押金克扣了。”

　　豪爾斯董事長(zhǎng)李小寧告訴記者，關(guān)鍵問題在于經(jīng)紀(jì)人違約成本的不同。在美國(guó)，經(jīng)紀(jì)人若惡意克扣押金，租房人可向經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)投訴，也可起訴。這會(huì)成為一個(gè)信用污點(diǎn)，影響未來職業(yè)的發(fā)展，所以很少有人敢于違約。

　　在北京，經(jīng)紀(jì)人代表的是公司而非個(gè)人，對(duì)于他們也沒有一套完善的信用考評(píng)體系。違約沒有成本，還能多掙錢，自然敢于扣押金。”李小寧建議，短期內(nèi)，要完善經(jīng)紀(jì)人的信用體系考核，加大違約成本。從長(zhǎng)期看，北京也應(yīng)建立獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度。

　　租房小貼士：

　　押金退還需提前約定

　　律師秦兵提醒租房人，在與中介公司簽署房屋租賃合同時(shí)，對(duì)于押金退還的責(zé)任與事項(xiàng)，可通過補(bǔ)充協(xié)議予以約束。“什么狀況下扣除押金，很難通過合同窮盡，但租房人可在合同中約定，遇到此類情況，雙方可通過協(xié)商、訴訟或仲裁的方式解決。另外，若出租人未按約定退還押金，承租人也有權(quán)要求賠償。”