熊市“有利可圖” 09年房地產(chǎn)市場有錢可賺？

市場競爭日趨激烈，也不可能再獲得市場快速增長時期的較高利潤率，但這并不意味著整個房地產(chǎn)行業(yè)已“無利可圖”。

　　2009年的房地產(chǎn)還能掙到錢嗎？在這樣一個調(diào)整中的樓市怎樣才能掙到錢？只要降價就能把房子賣出去？但降多少價才可以到達銷售與利潤的最大化？歸根結(jié)底，在這個廣泛意義上的熊市中，我們應(yīng)該如何做生意、賣房子？

　　Q：2009年中國房地產(chǎn)市場還有錢掙嗎？怎樣才能在2009年的中國房地產(chǎn)市場上掙到錢？

　　朱清源：所有行業(yè)在任何時候都能賺到錢。中國房地產(chǎn)行業(yè)自2007年9月份出臺第二套房貸新政以來，進入了新一輪的調(diào)整下行期。在逐漸回歸理性的市場中，形成了消費者觀望→價格博弈→產(chǎn)品滯銷→價格下行的循環(huán)圖線。資產(chǎn)投資價值變化，購買力下降，市場信心不足，整個行業(yè)步入“寒冬”。

　　房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，市場競爭日趨激烈，也不可能再獲得市場快速增長時期的較高利潤率，但這并不意味著整個房地產(chǎn)行業(yè)已“無利可圖”。在2009年的中國房地產(chǎn)市場上要掙到錢，房地產(chǎn)企業(yè)必須：其一，重新審視客戶價值觀念，提倡“與客戶共同創(chuàng)造價值，服務(wù)客戶即助我發(fā)展”的客戶價值觀；其二，遵循市場規(guī)律，不斷適時靈活的調(diào)整公司戰(zhàn)略，著力思考市場中的藍海(藍海博客,藍海新聞,藍海說吧)創(chuàng)新；其三，繼續(xù)保持公司良好品牌信譽，注重產(chǎn)品品質(zhì)，“做良心房、做放心房”；其四，緊扣市場脈搏，洞悉市場走向，迎合市場需求，創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)模式；其五，在市場格局轉(zhuǎn)變的情況下，要凸顯營銷在其中的重要作用，轉(zhuǎn)變營銷思路，加大營銷力度（查看地圖）；其六，加強成本控制，科學(xué)合理利用開發(fā)現(xiàn)有資源。

　　張化冰：市場瞬息萬變，企業(yè)要發(fā)展，則必須：盛“市”思危、處進思退、逆境思變。要時時對繁榮背后的風(fēng)險保持警惕；審時度勢，在發(fā)展速度過快時保持頭腦冷靜，懂得放緩腳步，放棄或調(diào)整不適時的策略甚至產(chǎn)品，以退為進；在風(fēng)頭浪尖能辨清方向，另辟蹊徑，以不同的角度和軌跡繼續(xù)穩(wěn)健前行，持續(xù)創(chuàng)新，敢于爭先，為人所不能。

　　最瘋狂的時候，就是最危險的時候，企業(yè)的成敗往往就在于是否能看到盛市中的危機，找到并抓住危機中的機遇。2008年中國的樓市經(jīng)歷了一個漫長的寒冬，這是對中國地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域的一次強力測壓，對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一次重新“洗牌”。而另一方面，大浪淘沙意味著行業(yè)集中度提高，競爭力較強的企業(yè)將贏得更大的市場空間。經(jīng)歷了2008年的悄然巨變，大家都在思考2009年樓市走向和企業(yè)的發(fā)展問題。而這個問題，我們已經(jīng)在巨變襲來之初就作好了應(yīng)對。我認為只有疲軟的企業(yè)，沒有疲軟的行業(yè)，“大危”才有“大機”，逆市往往蘊藏著更大的商機。

　　Q：當(dāng)前市場上普遍認為中國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險預(yù)防能力，您怎么看待這個問題？

　　朱清源：中國的房地產(chǎn)企業(yè)確實有相當(dāng)一部分缺乏風(fēng)險預(yù)防能力，原因有很多種。其一，中國房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境還欠穩(wěn)定，朝令夕改，執(zhí)行緩慢。國家房地產(chǎn)行業(yè)整體的調(diào)控政策直接影響了各房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策，而如果宏觀調(diào)控政策出臺缺少系統(tǒng)性、穩(wěn)定性和前瞻性，執(zhí)行不到位，必將影響企業(yè)對風(fēng)險的預(yù)估與防范能力；其二，在房地產(chǎn)快速發(fā)展上升期，一部分房地產(chǎn)企業(yè)被“大好形勢”沖昏了頭腦，過度追求“跨越式”發(fā)展，于是出現(xiàn)了盲目“天價拿地”，“跟風(fēng)捂盤”等嚴重違背市場規(guī)律的行為，而當(dāng)市場出現(xiàn)較大變數(shù)時，便出現(xiàn)深度危機，反被套牢。其三，增加企業(yè)風(fēng)險預(yù)防能力另一個重要方面就是：及時掌握行業(yè)政策環(huán)境變化，始終保持敏銳的市場嗅覺，把握銷售節(jié)奏。江西眾森集團在此次調(diào)整之初，同樣感到困惑，但慶幸的是公司密切關(guān)注政策變化、市場動態(tài)，經(jīng)過科學(xué)分析，縝思慎商，在2008年3月份就果斷的采取措施銷售了旗下樓盤所剩的大部分房源。

　　張化冰：面對現(xiàn)在市場上普遍認為中國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險預(yù)防能力。我覺得造成問題的一個層面是中國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中大多高度依賴政治資源和金融資源，缺乏風(fēng)險約束、責(zé)任約束導(dǎo)致風(fēng)險意識不強。簡單說就是企業(yè)“短視”與“遠見”的區(qū)別。此外，價格虛高、產(chǎn)品同質(zhì)、缺乏創(chuàng)新的樓盤自然也不具備抗風(fēng)險能力。有的甚至高于商鋪價格，這是有悖地產(chǎn)市場價格常規(guī)的“倒掛”現(xiàn)象。這類樓盤的房價下跌是非常有助于市場的健康發(fā)展和良性循環(huán)的。只有住宅價格下來了，市場合理化，那么其它的地產(chǎn)項目才能更好凸顯他們的價值。

　　Q：作為房地產(chǎn)企業(yè)的負責(zé)人，您認為您是否需要對2007年之前中國房地產(chǎn)市場的虛漲負責(zé)？應(yīng)該如何看待此次房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)整中，企業(yè)的角色與責(zé)任？

　　朱清源：2007年之前中國房地產(chǎn)市場所謂的“虛漲”，不是個人或企業(yè)應(yīng)當(dāng)或能夠負責(zé)的。存在即有合理性，在市場經(jīng)濟下，資本逐利，企業(yè)追求利潤最大化。房地產(chǎn)市場是現(xiàn)貨市場，不是虛擬市場，需求是真實的，價格就是真實的。

　　此次房地產(chǎn)市場調(diào)整，再加上全球經(jīng)濟危機的大背景，企業(yè)扮演的角色將更加重要，需要承擔(dān)的責(zé)任也更加巨大。其一，在行業(yè)調(diào)整過程中，企業(yè)能夠較好的解決自身的生存、穩(wěn)定和發(fā)展問題，能夠以“創(chuàng)新”帶動發(fā)展，積極適應(yīng)市場變化，尋求新的企業(yè)增長點；能夠做到不裁員或少裁員，保證員工就業(yè)，減輕社會負擔(dān)；就是承擔(dān)和體現(xiàn)了自身最大的責(zé)任。其二，在行業(yè)不景氣的情況下，企業(yè)更需要保證自身產(chǎn)品的質(zhì)量與品牌，恢復(fù)消費者對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)整個行業(yè)的信心。

　　張化冰：做勢、做實、做人，這是我和我的企業(yè)一直以來追求的目標。我覺得，任何市場都無法脫離一個價值和價格的問題，價格和價值是不可以等同而論的。在2008年底眾多房地產(chǎn)商紛紛斷臂求生的時候，我們依然清醒的認定，只有價格的回歸，沒有價值的縮水。

　　財富源于社會回報社會。作為一個企業(yè)家，理應(yīng)承擔(dān)更多的社會責(zé)任。因此，我所開發(fā)的項目不僅要有行業(yè)效應(yīng)，更要具有社會意義。作為一個有社會責(zé)任感的企業(yè)，我們從始至今追求的都是價值而不是價格。不論對于購買者還是投資客，我們所呈獻的是他們真正需要的，所謂物有所值。換而言之只有那些背離價值理論而創(chuàng)造價格的企業(yè)才需要對市場的虛漲負責(zé)！對于此次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，我個人是相當(dāng)認同的，這是一場優(yōu)勝劣汰的清洗，也更利于行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展。

　　Q：作為一個生意人，經(jīng)過2008年的調(diào)整，對房地產(chǎn)這門生意的理解，是否發(fā)生了變化，發(fā)生了怎樣的變化？

　　朱清源：作為切實經(jīng)歷過2008年調(diào)整的房地產(chǎn)管理者，現(xiàn)在對房地產(chǎn)的一些想法與看法確實發(fā)生了變化。其一，經(jīng)歷過這樣的調(diào)整周期對于一個處于成長中的房地產(chǎn)企業(yè)無疑是幸運的，對于一個企業(yè)管理者也是幸運的，調(diào)整過程所帶來的經(jīng)驗教訓(xùn)將在企業(yè)以后的發(fā)展過程中發(fā)揮重要的作用；其二，房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期性的行業(yè)，有波峰就有波谷，有快速發(fā)展就有停滯回落，而作為身處其中的企業(yè)必須遵循市場規(guī)律，在決策過程中要充分體現(xiàn)預(yù)見性和規(guī)律性。其三，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進入低潮期的時候，會讓我們更加理性的體會到經(jīng)營管理的重要性，營銷創(chuàng)新的重要性，包括人才隊伍建設(shè)，核心競爭力打造等。

　　張化冰：“德在前，財在后”。作為商人，我需要追求利潤最大化，創(chuàng)造更多的價值，作為一個企業(yè)家，我更傾向于長期利益，追求利潤是我們的目的，但絕不是唯一目的，我還必須對企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌負責(zé)，維護企業(yè)聲譽、產(chǎn)品品質(zhì)，穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展，使我們的基業(yè)常青。我們有這個能力，也有這個魄力。大浪淘沙，不進則退，發(fā)展的良機是屬于那些知難而進、勇于創(chuàng)新的人們。我對房地產(chǎn)行業(yè)的理解依舊，那就是堅持價值為先的原則，找準市場，持之以恒地做好產(chǎn)品。我看好這幾年中國的經(jīng)濟形勢，我們也會用“珩生速度”繼續(xù)創(chuàng)造更多房地產(chǎn)行業(yè)的精品項目。這是我們的使命，更是企業(yè)背負的責(zé)任