深圳炒房客看空后市趁回暖3月套現(xiàn)百億

持續(xù)回暖的深圳樓市似乎正編織一場(chǎng)騙局。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，二三月份，深圳二手房成交量突破了一萬套。然而，就在越來越多的購房者殺入樓市之際，《華夏時(shí)報(bào)》記者深入調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，被稱為高房?jī)r(jià)“助推器”的投資客卻正紛紛趁回暖套現(xiàn)離場(chǎng)。

　　理由很簡(jiǎn)單：不看好后市。

　　“僅在3月份，投資客就成功套現(xiàn)了近百億。”深圳樓市知名地產(chǎn)研究員竹之友告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，在百億中可以套取到手的至少在15億元以上。

　　事實(shí)上，在多位投資客眼中，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓他們失去投資興趣的至少有兩大原因：房?jī)r(jià)太高，存量房太多，而這也正是判斷本輪樓市回暖條件尚不成熟的主要支撐點(diǎn)。

　　逢高出貨

　　現(xiàn)在，的確有人在蠢蠢欲動(dòng)了。

　　春節(jié)后，記者多次跟隨某網(wǎng)組織的大型上千人看房活動(dòng)實(shí)地踩盤，親歷了許多自住購房者遲疑中進(jìn)場(chǎng)的過程。

　　3月初，租房有幾個(gè)月的王小姐在靠近福田區(qū)的梅林關(guān)口買了一套69平米的小兩居，雖然她認(rèn)為5月后房?jī)r(jià)可能還會(huì)跌，但是家里催著她生小孩，只好將一房換成兩房，王小姐說：“不知道何時(shí)是底，只要能承受的起，買來自住也無所謂房?jī)r(jià)漲跌了。”

　　和自住購房者行動(dòng)相反的是投資客正紛紛尋找機(jī)會(huì)出貨。

　　4月1日，投資客雷先生接受本報(bào)記者采訪時(shí)透露，就在二三月份深圳樓市二手房成交量大幅回升之際，他已將手中存的房產(chǎn)全部成功解套。

　　2008年初，雷先生在深圳南山區(qū)紅樹西岸購入三套高端房產(chǎn)，但放盤一年來，少有人問津，一直壓在手里；今年2月份成交量上升后，雷先生開始活動(dòng)掛單，到3月底，這三套房產(chǎn)便全部賣出。

　　“現(xiàn)金在手里，感覺踏實(shí)很多。”原以為兩三年內(nèi)都解不了套的雷先生現(xiàn)在感覺非常舒暢。

　　和雷先生一樣，記者接觸到的數(shù)十位投資客，多在緊急出貨，即使沒有解套的，也在放盤爭(zhēng)取變現(xiàn)止損。

　　3月28日，在羅湖區(qū)一茶社，投資客圈內(nèi)組織了季度交流會(huì)，記者在現(xiàn)場(chǎng)聽到一位投資客說，他一套99平米原來100萬元買進(jìn)的三居，在這次回暖中，以70萬元果斷出手，接盤者只要還掉銀行貸款即可。

　　套現(xiàn)百億

　　在雷先生等眾多放盤的投資客看來，近幾個(gè)月的樓市回暖從某種程度上給了套現(xiàn)的好機(jī)會(huì)。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)提供給記者的研究數(shù)據(jù)顯示，2009年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二手房的成交比例已連續(xù)7周小于1，第13周(3月23日—29日)比例為0.65∶1。世聯(lián)分析認(rèn)為，這表明二手房市場(chǎng)回暖的速度要高于一手房，市場(chǎng)中的成交主力已開始由一手房向二手房轉(zhuǎn)變。

　　這其中伴隨的主要是投資客的離場(chǎng)行為。

　　竹之友給記者估算了一筆數(shù)，今年3月份，深圳二手房成交11049套，按成交均價(jià)1.1萬元/平米，成交面積99.72萬平米，粗略估算，一個(gè)月投資者套現(xiàn)金額達(dá)100億元，除去七成銀行貸款，投資客占一半比例保守計(jì)算，投資客可以套取15億元以上。

　　而在套現(xiàn)的投資客中有部分還大賺了一筆。

　　去年七八月期間，樓市低迷，深圳許多投資客因無力負(fù)擔(dān)月供，將手中的物業(yè)低價(jià)處理，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的交易成本高昂，很多人選擇了內(nèi)部協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，恰恰是這些接盤的投資客，成為了這次樓市回暖的最大贏家。

　　據(jù)一位曾經(jīng)協(xié)議轉(zhuǎn)讓過數(shù)十套房產(chǎn)的投資客向《華夏時(shí)報(bào)》透露，當(dāng)時(shí)圈內(nèi)大約有100套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，有實(shí)力的投資客平均接手5套，他們不需要首付，到現(xiàn)在僅承擔(dān)了不到一年的月供，但一套房產(chǎn)收益卻高達(dá)數(shù)十萬元。

　　不僅如此，更為詳盡的出貨計(jì)劃甚至已出爐。

　　一位帶有百名投資客的負(fù)責(zé)人向《華夏時(shí)報(bào)》透露，他們根據(jù)一手房市場(chǎng)走勢(shì)來定價(jià)，計(jì)劃將房產(chǎn)分三個(gè)月拋售，3月占30%，4月40%，5月30%，如果一手房成交量連續(xù)半個(gè)月日均在200套以上，那4月拋售的二手房平均每套就要加價(jià)2萬元；但如果是連續(xù)7天在100套以下，那割肉虧損也要賣。

　　看空后市

　　樓市不是在回暖嗎？總能嗅出市場(chǎng)先機(jī)的投資客為何卻在套現(xiàn)離場(chǎng)？

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于后市，上述很多投資客都不太看好，深圳關(guān)外僅龍崗中心城存量房就達(dá)七八千套，在供給和購買力失衡的這些區(qū)域，他們認(rèn)為后市降價(jià)空間依然很大。

　　“目前深圳樓市不具備投資上漲的基本面。”國家發(fā)改委特邀研究員國世平對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》分析，一般有投資價(jià)值的房子租售比為1∶200，過高意味著高風(fēng)險(xiǎn)。

　　而據(jù)記者了解，目前深圳即使是配套齊全的成熟社區(qū)，都超過1∶300，以萬科龍華金域華府為代表的新新區(qū)域甚至達(dá)到了1∶500。

　　記者對(duì)關(guān)外樓盤實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中龍崗中心城東方明珠城均價(jià)從最高的15000元已降到了7000元，但和幾年前均價(jià)2000元還送深圳戶口相比，雖然房?jī)r(jià)跌了50%多，仍高高在上；而這里兩居的租金只有800-1000元左右，房?jī)r(jià)的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金。

　　對(duì)關(guān)內(nèi)樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福田羅湖的房?jī)r(jià)普遍在15000-18000元/平米，而這些房子的租金為50元/平米左右，租售比都超過了1∶300。

　　高房?jī)r(jià)之外，存量房太多也是看空后市的主要原因。

　　住在深圳福田皇崗口岸的陸先生是香港人，目前手中尚有三套房子，其中以豪宅著稱的寶安區(qū)觀瀾高爾夫有一套108平米價(jià)值300萬的小高層。“現(xiàn)在出手想賣，可連問的人都沒有，那四棟小高層就沒幾戶入住的，那里的別墅大多也是空著。”

　　中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉告訴本報(bào)記者，二手房一個(gè)月40萬平米的成交量算正常，但去年每月平均僅有十多萬平米，這部分壓縮的需求釋放出來，還需要兩個(gè)月時(shí)間；所以，6月份以前，市場(chǎng)應(yīng)該還可以保持一段活躍時(shí)間。所謂本輪回暖很可能就到此為止。

　　深圳市國土局房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)孟慶升接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)亦表示，后市不確定性很大。北京樓市“外熱內(nèi)冷” “小陽春”炒作為主？