中國(guó)人海外買房面臨諸多陷阱：期房恐變“紙房”

　　全球的開發(fā)商都跑來中國(guó)賣房。有人說，除了想混個(gè)身份，還考慮到國(guó)內(nèi)買房限制，就讓自己的錢出去轉(zhuǎn)一圈既安全又保值吧。于是，在國(guó)外買房成了首選。就在前不久剛結(jié)束的房展會(huì)上，上百個(gè)海外項(xiàng)目展臺(tái)前，咨詢者絡(luò)繹不絕。一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨，中國(guó)掀起了海外買房潮！不過，晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海外置業(yè)遠(yuǎn)沒有看上去那么美麗，100% “穩(wěn)賺不賠”仍是夢(mèng)。

　　市場(chǎng)掃描

　　哪兒有房子，哪兒就有中國(guó)人

　　美國(guó)人喜歡談?wù)撈?，英?guó)人喜歡談?wù)撎鞖猓袊?guó)人則喜歡談?wù)摲績(jī)r(jià)。正因如此，哪兒有房子，哪兒就有中國(guó)人。

　　在一系列“限”字令出臺(tái)的樓市調(diào)控背景下，考慮到子女教育、人民幣升值的預(yù)期，中國(guó)人開始像買LV、奶粉似的一股腦把買房期許拋向了海外。美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告顯示，2012年中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)花費(fèi)90億美元，使其連續(xù)兩年成為美國(guó)房產(chǎn)第二大海外買家。此外，高力國(guó)際透露，多倫多、倫敦和新加坡等中國(guó)投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%-40%來自中國(guó)；中國(guó)買家在加拿大溫哥華購(gòu)房者中的比例超過40%；而在英國(guó)倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國(guó)人。來自于偉業(yè)我愛我家內(nèi)部人士透露，其戰(zhàn)略合作伙伴臺(tái)灣房屋2012年在吉隆坡總共賣出了850套房子，2013年一季度國(guó)人電話咨詢量更是激增，說明會(huì)也是場(chǎng)場(chǎng)爆滿。

　　一位從事多年房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，除了一些國(guó)家對(duì)外放寬了買房移民政策外，關(guān)鍵是中國(guó)人手里的閑錢變多了。

　　事實(shí)證明，部分捷足先登的國(guó)人如今在海外既有身份也有房產(chǎn)，這讓眼下富裕了的“新貴一族”更按捺不住。在剛結(jié)束的北京春季房展上，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，19.6%的被調(diào)查者表示考慮購(gòu)買海外項(xiàng)目。不難判斷，中國(guó)人的置業(yè)腳步已經(jīng)遍及全球，這種日益高漲的買房熱，吸引全球開發(fā)商跑到中國(guó)來推銷項(xiàng)目，200多個(gè)海外項(xiàng)目爭(zhēng)相在北京房展會(huì)搶展位就是最好的證明。

　　不少海外項(xiàng)目打著比中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)便宜一半的口號(hào)賺足眼球，有的地方更是把買房和移民政策掛靠在一起，例如塞浦路斯、葡萄牙，甚至還有美國(guó)的eb-5移民政策。但是，海外置業(yè)就真是一好百好嗎？晨報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有借買房成功移民的例子，但買房不代表就能移民；固然有人在海外置業(yè)成功抄底，但也不乏一些人盲目被忽悠去抄底受騙的。海外買房究竟是何前景？受訪者告訴記者，移民、投資不能一概而論，情況不同需區(qū)別看待。

　　購(gòu)房樣本

　　美國(guó)買了房，出租收益不理想

　　成功當(dāng)房東：

　　美國(guó)租金不如北京

　　“這個(gè)房子超出我的想象！”電話那頭吳荊的聲音透著興奮。美國(guó)東部時(shí)間晚11點(diǎn)，還在倒時(shí)差的吳荊正在邁阿密新家的泳池里消耗過剩的精力。這套通過“看照片”買來的房子，讓她意外地感到挺靠譜，但對(duì)于預(yù)期的房租收益，她卻覺得挺不靠譜。

　　和許多人一樣，在美國(guó)買房的吳荊也曾計(jì)劃靠租金來養(yǎng)自己的房子。“反正是永久產(chǎn)權(quán)，到最后房子也是我的。”吳荊想。“邁阿密是度假勝地，我選擇的又是酒店式公寓，平時(shí)不愁沒客人住。自己去度假時(shí)居住也很舒適。”吳荊分析得頭頭是道。

　　“很多人都覺得中國(guó)人有錢，隨便賣套北上廣的房子就能在美國(guó)買個(gè)HOUSE(獨(dú)棟別墅)，其實(shí)不是這樣。”吳荊告訴記者，雖然很多中介廣告上美國(guó)的HOUSE都很便宜，但在紐約、芝加哥這樣的大城市，HOUSE還是相當(dāng)貴的，再加上物業(yè)費(fèi)，是一筆很大的開銷。“我畢竟不是在美國(guó)常住，也不是很清楚邁阿密的投資環(huán)境和文化范圍，如果貿(mào)然買一個(gè)大HOUSE，以后出手會(huì)很難。但買酒店式公寓就不同，雖然房?jī)r(jià)比公寓貴了不少，但交給專業(yè)的酒店管理公司打理，比較省心。”

　　最終，吳荊花了23萬(wàn)美元買了套80平方米的房子。除去酒店管理費(fèi)用和成本，她實(shí)際獲得的收益占房租的45%左右。雖然在旺季，酒店每晚的住宿價(jià)格能達(dá)到200美元，入住率也能達(dá)到九成，但扣除物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用后，平均每月的收益只有1200美元左右。“租金還沒有我北京的房子貴。”吳荊說。

　　糾結(jié)買房人：

　　海外買房?jī)纱瓮丝s

　　為什么到海外買房？姚佳的想法是“混”個(gè)身份，同時(shí)買房保值。結(jié)果，她發(fā)現(xiàn)兩者兼顧如今并不容易。

　　上周五，朝陽(yáng)門大街上昆泰大廈二層的上島咖啡店里，上著夏奈爾小衫、腳蹬古琦(Gucci)鞋、腕戴蒂凡尼(Tiffany)手鏈的姚佳不停地接打著國(guó)際長(zhǎng)途，最后對(duì)著電話妥協(xié)說：“先不著急一定要有身份，就是看在哪兒買房能保證錢是安全的。錢在家放著也是放著，起碼要保證從外面轉(zhuǎn)一圈回來還是保值了！”

　　具備注冊(cè)會(huì)計(jì)師身份的“70后”姚佳，如今越發(fā)追求生活品質(zhì)。2011年，剛具備技術(shù)移民條件的姚佳計(jì)劃移民加拿大，她向記者回憶道：“2009年加拿大還缺會(huì)計(jì)師，我同學(xué)過去了；等我2011年夠資格再申請(qǐng)，加拿大停止接收會(huì)計(jì)師技術(shù)移民了。”接著，她后悔說：“這兩年加拿大的房?jī)r(jià)也沒少漲，我當(dāng)初也沒想起，人過不去先投資買套房。”

　　姚佳始終懷揣著到海外買房的夢(mèng)想。2012年，姚佳覺得自己的機(jī)會(huì)來了。在美國(guó)房?jī)r(jià)“企穩(wěn)”消息頻出、中介鼓吹EB-5投資移民政策的背景下，姚佳計(jì)劃在美國(guó)下手了。做了很多功課，結(jié)果發(fā)現(xiàn)EB-5投資移民政策對(duì)自己而言也不靠譜。“50萬(wàn)美元的投資門檻不算高，尤其EB-5政策在2012年9月30日到期繼續(xù)延期3年，算是利好消息。但有朋友告訴我，要解決10位當(dāng)?shù)厝诉B續(xù)5年的就業(yè)并不容易。美國(guó)人工成本很高，很多走EB-5政策出去的中國(guó)人在第二、三年開公司支撐不下去了，關(guān)鍵是養(yǎng)不起高福利政策下的員工，最后慘敗。” 姚佳知趣地說，“我也不是個(gè)開公司料兒。”

　　越不能買房，就越想著急買房。2013年，姚佳在北京失去了買房資格。“我是北京戶口，但我父母早年買房時(shí)就在房本上多加了我的名字。原本想著是‘未雨綢繆’，現(xiàn)在看來是‘畫蛇添足’。”在北京買不上房，就更想著到國(guó)外買。前不久，當(dāng)姚佳了解到大家都跑到塞浦路斯投資，優(yōu)勢(shì)是只花30萬(wàn)歐元買房，無(wú)需居住時(shí)限，即可在2個(gè)月內(nèi)獲得全家永久居留權(quán)。如果8年之內(nèi)住滿5年即可入籍，取得護(hù)照后，可自由往返84個(gè)國(guó)家和地區(qū)。

　　姚佳前腳準(zhǔn)備動(dòng)身考察，后腳就跟來了壞消息。“塞浦路斯金融危機(jī)的報(bào)道鋪天蓋地。別身份沒‘混’上，還丟了存款，再等等吧。” 姚佳的海外買房計(jì)劃終究懸而未定。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　海外買房有陷阱

　　有投資，就有風(fēng)險(xiǎn)?？鐕?guó)買房，陷阱更是“云山霧罩”。為此，我們集納一些常見潛在風(fēng)險(xiǎn)，供購(gòu)房人參考。

　　期房變“紙房”

　　世貿(mào)通投資移民機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理馬瀧向記者坦言，塞浦路斯開發(fā)商確實(shí)在這場(chǎng)銀行危機(jī)中受到影響，導(dǎo)致原本計(jì)劃在北京春展預(yù)租四個(gè)展位的塞浦路斯開發(fā)商，最終租了兩個(gè)展位。記者發(fā)現(xiàn)，塞浦路斯部分開發(fā)商甚至打出“30萬(wàn)買2套”廣告來北京賣房。

　　中介移民機(jī)構(gòu)坦稱：“銀行危機(jī)后，大額存款賬戶被部分凍結(jié)，部分開發(fā)商困于現(xiàn)金流壓力，力求賣房解套。”馬瀧提醒，目前還是推薦投資者買現(xiàn)房，“現(xiàn)階段買期房雖然能在價(jià)格上優(yōu)惠些，但這些紙上的房子可能永遠(yuǎn)只是紙房子。在這次危機(jī)中抗不過去的開發(fā)商，怎么會(huì)有機(jī)會(huì)建呢？”

　　海外買房別忽略治安

　　“千萬(wàn)不要抱著抄底的心態(tài)在美國(guó)買房！”吳荊告訴記者。底特律的房子都白菜價(jià)了，但白給也不敢要啊。當(dāng)?shù)刂伟膊缓?，犯罪率又高。如果你買了房子，萬(wàn)一房子被壞人點(diǎn)了影響鄰居生活，房主難逃干系。還有那些并不了解當(dāng)?shù)丨h(huán)境，就想圖便宜去美國(guó)買個(gè)房租出去賺房租的，一旦房子在出租過程中出現(xiàn)任何問題，全得由房主負(fù)責(zé)。盡管不同洲的法律不盡相同，但基本上都傾向于保護(hù)租客的利益。如果人不在美國(guó)，房子漏水了或者出毛病了，房主沒有及時(shí)修繕，等到的就是法院的傳票。

　　當(dāng)心存款縮水

　　據(jù)高力國(guó)際專業(yè)人士介紹，中國(guó)有嚴(yán)格的外匯管制，每人每年只能兌換最多50000美元。海外買房可以使用親戚朋友的額度，并請(qǐng)他們幫助匯款出境。 海外資產(chǎn)匯入沒有限制。有移民專家提醒，到塞浦路斯買房移民的投資人，還得想法避開銀行征稅。有報(bào)道稱，此前投資塞浦路斯的中國(guó)人，30萬(wàn)歐元買房款還在銀行賬戶，碰到危機(jī)，減記20萬(wàn)沒有了，剩下(受存款保險(xiǎn)保護(hù)的)10萬(wàn)也買不了房。

　　買學(xué)區(qū)房要看片區(qū)

　　美國(guó)的學(xué)區(qū)房，只要能拿出居住房子的水電費(fèi)清單和孩子接種疫苗的單子，學(xué)校是一定要讓小孩子入學(xué)的。但如果房子的住址不屬于這個(gè)學(xué)區(qū)，校方有權(quán)拒絕。美國(guó)是13年義務(wù)教育(K-12)。公立學(xué)校到高中畢業(yè)是全部免費(fèi)的，交給學(xué)校每天大概1美元多的午餐費(fèi)就行了。如果家庭經(jīng)濟(jì)狀況不佳，可以向?qū)W校申請(qǐng)，連這1美元多的午餐費(fèi)都可以免。書本、教輔材料都是免費(fèi)的(學(xué)期末要還回去)。當(dāng)然，教育免費(fèi)是以這個(gè)城市居民繳的房產(chǎn)稅支持的，其中也包括你自己繳的房產(chǎn)稅在內(nèi)。而非學(xué)區(qū)房的孩子只能上私立學(xué)校，學(xué)費(fèi)開支很大，所以大多數(shù)人購(gòu)房都選擇好的學(xué)區(qū)。

　　買房課堂

　　做好功課再出手

　　一般而言，美國(guó)對(duì)外國(guó)投資者持歡迎態(tài)度。中國(guó)人只需要提供個(gè)人身份證明和合法入境美國(guó)的簽證即可。只要你擁有中國(guó)護(hù)照，即使沒有美國(guó)簽證，也可以通過傳真完成交易，但買房手續(xù)相對(duì)復(fù)雜。房產(chǎn)交易的基本流程如下：

　　持有中國(guó)護(hù)照和合法來美簽證的中國(guó)人申請(qǐng)正式貸款提前批準(zhǔn)信(30%以上首付)，選擇想要買房的地區(qū)。然后與自己的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人討論購(gòu)買要求，經(jīng)紀(jì)人介紹看房，選房。這里需要說明的是，房屋買賣雙方都有各自的經(jīng)紀(jì)人，討價(jià)還價(jià)的過程也都由雙方經(jīng)紀(jì)人來完成，由于美國(guó)人認(rèn)為口頭談錢并不禮貌，所以每一次報(bào)價(jià)都需要通過經(jīng)紀(jì)人以書面形式報(bào)出。

　　此外，如果你的報(bào)價(jià)過低，還有可能會(huì)被房主認(rèn)為“不禮貌”而拒絕交易。價(jià)格談攏后，需要填寫買房出價(jià)合約書，付定金支票，定金支票存入第三方公證托管公司。之后，便是房屋檢查、維修以及一系列的房屋報(bào)告審閱，包括公證托管書、前期屋主(產(chǎn)權(quán))報(bào)告、白蟻檢查報(bào)告、房屋保險(xiǎn)等。等貸款資料簽署后，便進(jìn)入到公證托管的結(jié)尾步驟，隨后便是交房檢查、銀行放款、資料登記和交收鑰匙。視材料齊全的程度，走完整個(gè)流程在2個(gè)星期到2個(gè)月之間。

　　吳荊告訴記者，在美國(guó)買房首先要明確需求。是為子女教育自住還是投資，不同城市的氣候條件、法律政策、人口構(gòu)成、文化氛圍都是不應(yīng)忽視的因素。在美國(guó)看房，也不是你想什么時(shí)候看就能什么時(shí)候看的，如果沒有預(yù)約就貿(mào)然前往，只能填齊一疊厚厚的資料，然后開始漫長(zhǎng)的等待。

　　美國(guó)養(yǎng)房子的費(fèi)用主要包括房產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)和物業(yè)費(fèi)。除了交房產(chǎn)稅(各州房產(chǎn)稅率不同，大約在1%到3%之間)外，如果購(gòu)置的房子在自然災(zāi)害多發(fā)州，還要在房屋保險(xiǎn)中，額外購(gòu)買加保地震險(xiǎn)、颶風(fēng)保險(xiǎn)等。而物業(yè)費(fèi)則根據(jù)不同的房型不盡相同，但一般年代越久遠(yuǎn)的房屋物業(yè)費(fèi)越貴。上述費(fèi)用，買房人也要考慮在內(nèi)。

　　記者觀察

　　不差錢

　　也別跳大坑

　　“到國(guó)外買房”如今成了流行語(yǔ)。這不單是國(guó)外開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)在不停地給消費(fèi)者灌輸理念，連中國(guó)社科院在日前發(fā)布的2013年《投資藍(lán)皮書》也明確表態(tài)：“投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。”即便事實(shí)如此，到海外置業(yè)就一定能占到便宜嗎？答案是否定的。

　　海外置業(yè)到底是餡餅還是陷阱，這個(gè)問題其實(shí)早就有了答案。早在上世紀(jì)80年代，日本在貨幣上升三倍后，就曾經(jīng)歷過“買下美國(guó)”的慘痛結(jié)局。1989年，當(dāng)日本人以34億美元的價(jià)格成功購(gòu)買美國(guó)文化的象征之一——哥倫比亞影片公司，以及更重要的美國(guó)國(guó)家象征——洛克菲勒中心時(shí)，在外界甚至是美國(guó)人都認(rèn)為美國(guó)資本主義全盛時(shí)期的偉大建筑屬于日本人了。不僅如此，日本人還在不斷刷新著收購(gòu)美國(guó)資產(chǎn)的紀(jì)錄，包括在洛杉磯，日本人掌握了鬧市區(qū)幾乎一半的房地產(chǎn)；在夏威夷，96%以上的外國(guó)投資來自日本，并且主要集中在飯店、高級(jí)住宅等不動(dòng)產(chǎn)方面。從1985年到1990年，日本企業(yè)總共進(jìn)行了21起500億日元以上的巨型海外并購(gòu)案，其中有18起的并購(gòu)對(duì)象是美國(guó)公司。到80年代末，全美國(guó)10%的不動(dòng)產(chǎn)已成為日本人的囊中之物。

　　結(jié)果，“經(jīng)濟(jì)規(guī)律”給日本人上了一課。三菱公司購(gòu)買洛克菲勒中心不久，就因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，難以承受巨額虧損，不得不以半價(jià)再次賣給原主。索尼購(gòu)買哥倫比亞影片公司的行為，后來也被證明是日本虧損最大的企業(yè)并購(gòu)案。同樣，日本人以8.4億美元購(gòu)買的圓石灘高爾夫球場(chǎng)以及風(fēng)景優(yōu)美的“十七英里公路 ”，最終又被迫以8.2億美元的價(jià)錢賣還美國(guó)賣家。

　　人們不得不承認(rèn)，當(dāng)初那些被認(rèn)為目光短淺、唯利是圖的美國(guó)資產(chǎn)出售者其實(shí)是對(duì)的。他們把所持資產(chǎn)日后可能的盈利都提前變現(xiàn)了，而且在出售資產(chǎn)時(shí)得到的大量資金為新技術(shù)革命奠定了基礎(chǔ)，在未來的發(fā)展中再次搶得先機(jī)。為此，美國(guó)被認(rèn)為是總能在紛繁復(fù)雜的世界中，最大限度地發(fā)現(xiàn)成功之路的領(lǐng)先者。

　　不得不說，美國(guó)的這一招數(shù)開始被更多發(fā)達(dá)國(guó)家效仿。多年研究海外移民政策的資深人士直言：“每當(dāng)這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)瓶頸時(shí)，都以放寬投資移民政策來救市。美國(guó)、加拿大、德國(guó)、英國(guó)這些傳統(tǒng)移民大國(guó)如此，塞浦路斯、葡萄牙、希臘等一些歐洲國(guó)家也不例外。以塞浦路斯為例，這個(gè)國(guó)家也正是在2008年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，采取寬松的買房移民政策，房?jī)r(jià)才開始走出低谷。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾透露：“雷曼事件后，我到華爾街去走了走，當(dāng)時(shí)美國(guó)人直言指望著中國(guó)人去救他們呢！”

　　佛家說： “救人一命勝造七級(jí)浮屠！”但盲目“施救”，尤其是還抱著占點(diǎn)便宜的心思，能幫人利己?jiǎn)?？擺在我們眼前的，是一樁又一樁的受騙案：在美國(guó)“買房卻養(yǎng)不起”；在塞浦路斯買房，卻沒拿到綠卡；在加拿大購(gòu)置地塊，卻被迫閑置……

　　事實(shí)證明，天上很難掉下餡餅。千萬(wàn)別圖著便宜、不了解行情甚至是看著圖片就輕易決定在海外置業(yè)?；蛟S，就是別人挖好大坑，等著“有錢”的中國(guó)人來跳呢！