4月大中城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)見(jiàn)緩 專家稱上漲預(yù)期未解除

2013年4月新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比、同比變化走勢(shì)

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 統(tǒng)計(jì)范圍：2011年1月- 2013年4月

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，整體來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅環(huán)比開(kāi)始放緩，環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)也有所減少。自3月底“國(guó)五條”實(shí)施以來(lái)，調(diào)控政策正在逐步發(fā)揮作用。4月份，典型房企的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比減少，全國(guó)的樓市成交量也處下行狀態(tài)。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家分析認(rèn)為，盡管4月份房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩，但市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期并未解除。

　　價(jià)格

　　房?jī)r(jià)漲勢(shì)見(jiàn)緩

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格變動(dòng)情況上，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有67個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為2.1%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有2個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。4月份同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為13.7%，漲幅比3月份回落的城市有1個(gè)。

　　二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為2 .0%；70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市有6個(gè)，上漲的城市有64個(gè)，最高漲幅為10.9%，漲幅比3月份回落的有1個(gè)城市。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，整體而言，“4月份房?jī)r(jià)漲勢(shì)見(jiàn)緩”。一方面，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)保持基本穩(wěn)定。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)比3月份減少了1個(gè)，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)比3月份增加了1個(gè)。

　　“另一方面，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮小”。劉建偉分析指出，在67個(gè)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有36個(gè)，最高漲幅從3月份的3.2%回落到2.1%；北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1 .0個(gè)百分點(diǎn)。在66個(gè)二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市中，漲幅比3月份縮小的城市有33個(gè)，最高漲幅從3月份的3.1%回落到2.0%。

　　劉建偉進(jìn)一步指出，至于4月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)比3月略有增加“主要原因是由于去年4月份超過(guò)60%的城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，以致今年4月同比指數(shù)的對(duì)比基數(shù)相對(duì)低一些造成的”。

　　中指院在月初發(fā)布的4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)“百城價(jià)格指數(shù)”則顯示，4月份全國(guó)百城住宅平均價(jià)格為10098元/平方米，環(huán)比3月上漲1.00%。其中76個(gè)城市環(huán)比上漲，24個(gè)城市環(huán)比下跌。不過(guò)，4月價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加8個(gè)，環(huán)比上漲的城市則比上月減少8個(gè)，其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個(gè)，較上月減少11個(gè)。

　　交易

　　整體成交量回落

　　中指院分析指出，三、四月份以來(lái)，北京二套房貸款首付比例提高至七成；北京、廣州全面執(zhí)行商品房限價(jià)指導(dǎo)；蘇、杭公積金門(mén)檻提高，貸款額度收緊。在多地“國(guó)五條”細(xì)則落地實(shí)施，整體調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)的背景下，市場(chǎng)成交量正在降溫“從4月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，主要城市的新房、二手房成交量顯著下降，住宅均價(jià)環(huán)比漲幅微幅縮小，價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)略有增加”。

　　記者了解到，在一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市，部分開(kāi)發(fā)商正在調(diào)整開(kāi)盤(pán)時(shí)間和定價(jià)策略，如延遲推盤(pán)、高開(kāi)低走、取消精裝修，或用“精裝分拆”降低合同價(jià)等。隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，4月份房企的銷售業(yè)績(jī)和樓市整體成交量有所下行，此前一度“高燒不止”的樓市已經(jīng)開(kāi)始降溫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，根據(jù)易居統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月份10大房企商品房銷售均價(jià)為10323元/平方米，環(huán)比下降4 .6%。“10大房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，在3月銷售均價(jià)創(chuàng)13個(gè)月歷史新高的基礎(chǔ)上，4月呈現(xiàn)了漲勢(shì)趨緩的態(tài)勢(shì)，印證了樓市降溫的特征”。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前已經(jīng)有20家房企公布了4月的銷售業(yè)績(jī)，這些典型房企在4月銷售業(yè)績(jī)合計(jì)達(dá)到了604.23億，但相比3月份的730.05億環(huán)比下降了17.2%。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于3月底“國(guó)五條”的實(shí)施，“4月開(kāi)始整體市場(chǎng)有所回落，全國(guó)主要城市成交面積大部分環(huán)比下調(diào)了15%以上”。

　　張大偉分析認(rèn)為，“國(guó)五條”在短期內(nèi)必將抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而起到降溫樓市的作用，房?jī)r(jià)上升的趨勢(shì)也將得到抑制，房企開(kāi)發(fā)和拿地的熱情也將減弱。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)“在4月成交量疲軟的背景下，大型房企受業(yè)績(jī)壓力的驅(qū)動(dòng)，漲價(jià)沖動(dòng)受到了遏制。當(dāng)然，從銷售均價(jià)的同比值來(lái)看，該價(jià)格依然偏高。因此，對(duì)于4月份漲勢(shì)趨緩的態(tài)勢(shì)不應(yīng)過(guò)于樂(lè)觀”。

　　后市

　　房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未解除

　　劉建偉在解讀4月份房?jī)r(jià)形勢(shì)時(shí)指出，“盡管4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭有所緩和，但受前期房?jī)r(jià)上漲慣性作用的影響，房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)還比較多，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未根本解除，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在狠抓落實(shí)的關(guān)鍵時(shí)期”。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也告訴記者，4月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)量?jī)r(jià)齊跌，是“國(guó)五條”政策效力釋放的結(jié)果。但是，借助新政而催生樓市降溫，從側(cè)面也說(shuō)明了當(dāng)前樓市“政策市”氣息濃厚，價(jià)格的形成機(jī)制有待進(jìn)一步完善。“大型房企在4月份降價(jià)，并不代表未來(lái)漲價(jià)的可能性消失了，其漲價(jià)的動(dòng)力依然充分”。

　　他認(rèn)為，從供求關(guān)系來(lái)看，供應(yīng)偏緊、需求上升的內(nèi)在動(dòng)力強(qiáng)勁，都使得下調(diào)價(jià)格的難度增大。此外，大型房企資金面相對(duì)寬松，在價(jià)格取舍上不會(huì)輕易妥協(xié)。因此，“在當(dāng)前大型房企售價(jià)漲勢(shì)趨緩的背景下，未來(lái)樓市調(diào)控不僅要為大型房企的定價(jià)機(jī)制‘貼膏藥’，也要為其‘打疫苗’，從而從根本上遏制未來(lái)漲價(jià)的勢(shì)頭”。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，當(dāng)前市場(chǎng)上房?jī)r(jià)上漲預(yù)期難以根本改變的一個(gè)重要原因在于“地方政府的政策執(zhí)行力度出現(xiàn)分化”。“諸如實(shí)施20%差額個(gè)稅的城市僅北京一個(gè)，‘國(guó)五條’是一個(gè)相對(duì)系統(tǒng)的調(diào)控政策，部分政策執(zhí)行缺失勢(shì)必影響實(shí)施效果”。

　　“多年的經(jīng)驗(yàn)表明，政策調(diào)控后最先表現(xiàn)出來(lái)的是市場(chǎng)交易量的萎縮，之后才是價(jià)格的波動(dòng)與下調(diào)，在供需雙方的觀望之下，目前多城市市場(chǎng)特征體現(xiàn)為成交量下降，價(jià)格并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性變化”。胡景暉指出，雖然2013年房?jī)r(jià)調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻，但政策的實(shí)施重點(diǎn)還是要力促供應(yīng)、并合理管控市場(chǎng)預(yù)期。

　　“同時(shí)，保護(hù)首次購(gòu)房需求和改善性需求成為另一著力點(diǎn)，倘若一味打壓，將會(huì)傷及無(wú)辜”，他進(jìn)一步分析，經(jīng)過(guò)一季度熱銷過(guò)后，開(kāi)發(fā)企業(yè)上半年銷售壓力不大，新房推盤(pán)動(dòng)力不足，二手房源經(jīng)歷3月過(guò)度釋放之后，總體房源較為緊張。在嚴(yán)峻的供需形勢(shì)之下，房?jī)r(jià)下降的可能性不大，價(jià)格漲幅略有回落將成為常態(tài)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭告訴記者，全國(guó)樓市從4月份開(kāi)始正式進(jìn)入政策收緊期，“無(wú)論真正執(zhí)行情況如何，短期內(nèi)都會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)需求產(chǎn)生一定抑制作用，價(jià)格漲勢(shì)也得到一定控制”。從新建商品住宅和二手住宅兩個(gè)市場(chǎng)分別看，新建商品住宅價(jià)格漲幅回落更為明顯，這與“國(guó)五條”細(xì)則在各地的落實(shí)情況不無(wú)關(guān)系。 □記者 高偉 北京報(bào)道