房地產(chǎn)調(diào)控不宜頻頻出手 應(yīng)減少“救火”式政策

　　隨著 “國五條”細則在各地逐步落實，樓市調(diào)控政策也不斷加碼，從限價、限購到限漲，當前房地產(chǎn)市場“限”字當頭。然而，盡管此次調(diào)控政策堪稱史上最嚴，也表現(xiàn)出管理層遏制房價上漲的決心，但仍難扭轉(zhuǎn)市場對房價繼續(xù)上漲的預期。國家統(tǒng)計局１８日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，４月份全國７０個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環(huán)比上漲的城市仍有６７個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市也高達６６個。專家認為，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)大城市房價大幅上漲和二三線城市商品房庫存積壓并存的復雜局面，人們對政策的敏感度上升，市場脆弱性加大，在這種復雜情況下，房地產(chǎn)調(diào)控必須穩(wěn)慎，不宜頻頻出手。

　　調(diào)控非全打壓也為救市

　　去年還在苦苦掙扎的房地產(chǎn)市場，如今不到一年的時間已經(jīng)“漲”聲一片，北上廣深等一線城市今年以來更是“領(lǐng)漲”全國。房價的持續(xù)上漲使開發(fā)商拿地熱情不斷高漲，各地“地王”頻現(xiàn)更是加大了市場對房價上漲的預期。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從5月3日起到5月10日期間，上海、廣州以及長沙三地連續(xù)創(chuàng)下年內(nèi)新地王。

　　房價的再度飆升引發(fā)了市場對樓市泡沫的擔憂，過高的房價不僅將有真正需求的購房者拒之門外，也使中國經(jīng)濟很難擺脫對“土地財政”的依賴。

　　正是看到了樓市泡沫潛在的危險，管理層不斷加強調(diào)控措施讓樓市降溫。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對本報記者表示，執(zhí)行調(diào)控細則比較嚴厲和徹底的一線城市和重點城市效果較為明顯，限價措施使得樓市成交量下滑，房價漲幅趨緩，這都是調(diào)控政策帶來的效果。

　　“調(diào)控并非全是打壓，也是為了救市。” 上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭認為，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟的重要支柱，其市場波動的幅度一般大于宏觀經(jīng)濟，甚至成為經(jīng)濟起伏的重要誘因，所以更需要進行調(diào)控。“國五條”出臺后，3月房價漲幅雖然在擴大，但已經(jīng)非常微小，而2月相比1月卻是翻倍的擴大。這就意味著，房價漲勢已現(xiàn)緩和之態(tài)。

　　揚湯止沸不如釜底抽薪

　　但是對于調(diào)控政策的過度依賴，也讓市場擔憂其效果的可持續(xù)性。內(nèi)蒙古銀行首席經(jīng)濟學家苑德軍不無擔憂地表示，現(xiàn)在樓市調(diào)控更像“消防隊”，在房價“火勢”蔓延開后才進行滅火，而不是在火勢苗頭出現(xiàn)前就把它控制住。房地產(chǎn)調(diào)控更期待能夠走一條持續(xù)性強、并可將“火勢”防患于未“燃”的道路。

　　對于當前樓市，短期調(diào)控猶如揚湯止沸。陳國強認為，過度依賴于限價限購的行政手段固然可以帶來短期效果，但通過限漲干預房地產(chǎn)項目定價的方式來獲得比較好看的數(shù)據(jù)，等于是飲鴆止渴。目前很多地方都在采用這種簡單容易見效的調(diào)控手段，這不是可取的長遠的辦法。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報告指出，調(diào)控措施雖然對于抑制房價過快上漲起到了一定的積極作用，但是由于住房制度改革滯后、長期供給不足等房地產(chǎn)市場的深層次矛盾無法得到解決，房價的間歇性上漲不可避免。限購、差別化信貸等核心調(diào)控政策只能在短期內(nèi)扼制住房需求的膨脹，不會有長久效力。一旦大家都預期房價將進一步上漲，單靠嚴厲的調(diào)控政策已經(jīng)無法阻擋全社會的瘋狂投機。

　　綜合措施才能治療頑疾

　　事實上，只有長效政策才能釜底抽薪。陳國強表示，調(diào)控本身應(yīng)該有多重目的，既要有短期效應(yīng)又要有長期目標，不能把短期房價的變化作為調(diào)控的主要目標甚至是唯一目標，而應(yīng)該達到中長期調(diào)整行業(yè)發(fā)展模式，理順不合理結(jié)構(gòu)的目的。特別是形成合理穩(wěn)定的市場預期，形成住房基本制度和框架，以及形成穩(wěn)定的發(fā)展路徑，這才是對房地產(chǎn)市場最為關(guān)鍵的。

　　如何才能解決房地產(chǎn)市場長期積累的頑疾呢？陳國強認為，調(diào)整房地產(chǎn)整體機制，既要有快手段也需要慢功夫，短期問題可以通過調(diào)控解決，長期問題更需要相當時間來慢慢調(diào)理，運用系統(tǒng)思維和綜合手段來治理。從行業(yè)內(nèi)部來說，要增加市場供應(yīng)，抑制不合理需求，穩(wěn)定市場預期，規(guī)范市場秩序；從行業(yè)外部來看，更需要貨幣、稅收、土地等一系列政策進行系統(tǒng)的配合，并不是單一某項措施就能取得成效。無論是政府，還是市場人士，不要對調(diào)控有過高或不切實際的期待，需要有耐心，需要時間。