開發(fā)商絞盡腦汁對(duì)付新政：逃稅有暗道 漲價(jià)念歪經(jīng)

　　隨著“國(guó)五條”政策的陸續(xù)出臺(tái)，各地二手房市場(chǎng)逐漸降溫。據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月的前12天，北京二手房總成交1556套，連續(xù)12天日均網(wǎng)簽低于300套，創(chuàng)全面網(wǎng)簽最低紀(jì)錄。鏈家、我愛(ài)我家、中原等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，二手房成交價(jià)格比調(diào)控前已出現(xiàn)松動(dòng)。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月上旬在我愛(ài)我家成交的所有房屋的成交均價(jià)為26869元/平方米，與4月相比下跌了2.6%，這是自2012年以來(lái)北京二手住宅均價(jià)首度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　而為了規(guī)避政策，開發(fā)商使出了全身解數(shù)，剝離精裝修費(fèi)用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房、捂盤等亂象層出不窮。業(yè)內(nèi)人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來(lái)應(yīng)對(duì)政策，不如調(diào)整價(jià)格預(yù)期、加快銷售速度更為實(shí)際。

　　諸多項(xiàng)目上市受阻

　　“不是不想賣，實(shí)在不知道預(yù)售許可證什么時(shí)候能批下來(lái)，如能拿到預(yù)售證我們現(xiàn)在就賣了。”據(jù)位于北京海淀上地的華潤(rùn)橡樹灣(樓盤資料 業(yè)主論壇)銷售人員介紹，項(xiàng)目本打算5、6月份開盤，由于遭受預(yù)售證困擾，尾盤五期房源仍在等待開盤中，目前預(yù)計(jì)開盤時(shí)間將拖延至7、8月份。

　　事實(shí)上，橡樹灣五期房源預(yù)售證的“難產(chǎn)”正是由于北京住建委4月以來(lái)針對(duì)新房預(yù)售價(jià)格的進(jìn)一步監(jiān)管。作為“國(guó)五條”的地方落地配套政策，自4月10日以來(lái)，北京市住建委不再為定價(jià)高于此前成交價(jià)和周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)的新盤發(fā)放預(yù)售許可證后，針對(duì)商品房預(yù)售的“限價(jià)”政策進(jìn)一步收緊?，F(xiàn)階段，北京項(xiàng)目報(bào)批銷售程序也逐漸趨嚴(yán)，開發(fā)商需要提供預(yù)售方案、資金監(jiān)管方案、小區(qū)前期銷售情況等資料，并填寫大量表格。

　　記者來(lái)到位于北京地鐵6號(hào)線沿線的金地格林格林(樓盤資料 業(yè)主論壇)，據(jù)銷售人員介紹，該盤定于5月底開盤，當(dāng)記者問(wèn)是否確定能如期開盤時(shí)，銷售人員表示不能保證。據(jù)該人員介紹，現(xiàn)在樓盤還未拿到預(yù)售許可證，拿到證后一兩天內(nèi)就能開始銷售。

　　上述情況并非少數(shù)。“建委壓了不少證沒(méi)批。我們會(huì)關(guān)注公司代理項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，最近發(fā)現(xiàn)，周邊原本打算近期開盤的項(xiàng)目沒(méi)開，一問(wèn)才知是預(yù)售證沒(méi)批下來(lái)。”業(yè)內(nèi)人士表示，報(bào)批價(jià)格較前期房源成交價(jià)格過(guò)高，是這些項(xiàng)目預(yù)售證“難產(chǎn)”的主要原因。

　　北京的房?jī)r(jià)其實(shí)分為預(yù)售報(bào)價(jià)和實(shí)際簽約價(jià)格，預(yù)售報(bào)價(jià)往往是虛的，開發(fā)商可以在此基礎(chǔ)上做一些營(yíng)銷噱頭，而真正體現(xiàn)房?jī)r(jià)真實(shí)情況的是簽約價(jià)格?，F(xiàn)在北京住建委“卡”的不僅是開發(fā)商獲取預(yù)售許可證時(shí)的預(yù)售報(bào)價(jià)，還包括實(shí)際簽約價(jià)格。“4月以來(lái)，北京已經(jīng)有20多個(gè)項(xiàng)目在簽約價(jià)格備案時(shí)要求一分錢不能漲。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示。

　　開發(fā)商動(dòng)腦筋變相漲價(jià)

　　失去定價(jià)權(quán)的地產(chǎn)商們正加入到逐漸升級(jí)的“預(yù)售證之戰(zhàn)”中。觀望僵持中，部分開發(fā)商開始尋求突圍，通過(guò)剝離精裝修費(fèi)用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房等策略，以打破定價(jià)之困。

　　已于4月9日拿到預(yù)售許可證的北京萬(wàn)科新里程，其應(yīng)對(duì)策略就是簽訂兩個(gè)合同，一個(gè)是商品房預(yù)售合同，一個(gè)則是裝修合同。位于房山區(qū)的該項(xiàng)目采用預(yù)售價(jià)格與裝修價(jià)格相分離的策略，商品房預(yù)售部分的均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右，符合政府限價(jià)要求，而實(shí)際上這批房源均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，超出部分購(gòu)房者還需單獨(dú)簽訂裝修合同。銷售人員表示，裝修合同不能申請(qǐng)住房貸款，只能做消費(fèi)貸，如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進(jìn)首付里。

　　“事實(shí)上，單獨(dú)拿出的精裝修費(fèi)用往往被要求一次性付款，這間接提高了購(gòu)房者的首付比例。”張大偉分析，更何況，對(duì)于那些價(jià)格上調(diào)幅度較大的項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，分離精裝修費(fèi)用的意義似乎微乎其微。

　　廣州的“國(guó)五條”細(xì)則已執(zhí)行月余，面對(duì)嚴(yán)格的限價(jià)等政策紅線，市場(chǎng)依然是“上有政策，下有對(duì)策”。上市公司香江控股旗下香江地產(chǎn)位于廣州增城名為翡翠綠洲的樓盤被曝出要求購(gòu)房者強(qiáng)簽“裝修合同”，被指變相漲價(jià)。該項(xiàng)目新推盤預(yù)計(jì)均價(jià)達(dá)到1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米，而上期近一月網(wǎng)簽均價(jià)僅為7800元/平方米左右，總房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)60%。業(yè)內(nèi)人士表示，香江地產(chǎn)此舉尚難定性是否違規(guī)，可能是有意對(duì)市場(chǎng)試水。

　　據(jù)了解，目前翡翠綠洲項(xiàng)目推出凡爾賽宮二期組團(tuán)，總體量達(dá)千套，從整個(gè)廣州市場(chǎng)來(lái)看，也算龐大體量。而今年5月19日將開盤的二期洋房項(xiàng)目，正在蓄客階段，預(yù)計(jì)均價(jià)達(dá)到1.2萬(wàn)元/平方米，包含了2500-3500元/平方米的裝修價(jià)格。該項(xiàng)目銷售代表朱春苗表示，目前新推出樓盤都是包裝修的，沒(méi)有毛坯房推售，買房需要簽訂兩份合同，通過(guò)貸款方式的話一份是房管局的毛坯合同，另外還需要簽訂裝修合同。

　　廣州增城市房管局相關(guān)工作人員無(wú)奈表示，這種民事行為難以定性，畢竟簽訂合同也需雙方自愿才行，因此很難界定是否違規(guī)。事實(shí)上這樣的策略對(duì)于剛需購(gòu)房者有一定的約束作用。

　　新國(guó)五條逃稅有暗道

　　最近，深圳市房管部門工作人員利用“假稅單”幫購(gòu)房者逃稅事件經(jīng)媒體引爆后持續(xù)發(fā)酵。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京市二手房市場(chǎng)也有類似黑市交易。只要政策“風(fēng)平浪靜”，這種逃稅生意就會(huì)滿街兜售，成為某些房產(chǎn)中介公司為購(gòu)房客戶提供的“增值服務(wù)”。

　　通常購(gòu)房者需要支付相應(yīng)稅款總額的60%作為酬勞，由那些有門路的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牽線，通過(guò)以下方式能實(shí)現(xiàn)逃稅：一是找地稅或房管系統(tǒng)內(nèi)部“熟人”，修改契稅票或房產(chǎn)證的填發(fā)日期，使交易記錄不滿5年的待售房產(chǎn)變成滿5年的，從而規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。二是連偽造證件環(huán)節(jié)都省略，直接通過(guò)中間人與地稅部門“內(nèi)勾外聯(lián)”，在交稅窗口臨時(shí)“劃幾個(gè)勾”，將一些本需要繳納個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅的二手房，臨時(shí)勾選成“免稅房源”，蒙混過(guò)關(guān)。此外還有一種逃稅方式，就是通過(guò)某些自稱與地稅系統(tǒng)“有關(guān)系”的假發(fā)票公司，開具偽造的二手房完稅憑證，通過(guò)房產(chǎn)過(guò)戶人員的“檢查”，逃避高額的應(yīng)繳稅金。通過(guò)以上三種黑市操作，如果萬(wàn)事大吉的話，購(gòu)房者通常能省掉40%的應(yīng)繳稅額。

　　有媒體分析認(rèn)為，在還沒(méi)有這一輪房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，就有各種逃稅暗道。調(diào)控提出的資質(zhì)、年限等等要求越多，暗道越多，尋租越多。房地產(chǎn)市場(chǎng)上歷來(lái)存在的陰陽(yáng)合同、逃稅通道等，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不是管得了管不了的問(wèn)題，而始終是想管還是不想管的問(wèn)題。