京滬深樓市3月爆發(fā)性回暖 又見籮筐裝錢時代

昨日，《每日經(jīng)濟新聞》從易居(易居博客)中國旗下克而瑞中國研究中心、佑威-樓市通、中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)、21世紀不動產(chǎn)(21世紀不動產(chǎn)博客)等機構(gòu)獲得的3月份樓市成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，剛剛過去的3月份，樓市爆炸式的回暖，整個市場似乎又回到了那個用籮筐裝錢的2007年。

　　易居中國-克而瑞中國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在北京、廣州、深圳、上海、成都、天津、武漢、重慶、南京、杭州10個城市中，一季度的成交量都較2008年同期出現(xiàn)上漲，深圳一季度的商品房成交量更是同比上漲239.42%。與樓市最高峰的2007年月均成交量相比，7個城市均大幅超過2007年月均成交量。其中，成交量最大的成都，一季度成交面積達到了驚人的501.77萬平方米，僅3月份就達到254.28萬平方米。

　　新房成交北京：

　　多重利好刺激3月樓市

　　昨日，來自易居中國-克而瑞中國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京成交商品住宅約155萬平方米，幾乎接近2007年160萬平方米的月均成交量。

　　就整個一季度而言，北京共成交商品住宅295.1萬平方米，與去年同期相比，上漲54.6%；與2008年第四季度相比，環(huán)比上漲29.3%。昨日，21世紀不動產(chǎn)市場分析人士向《每日經(jīng)濟新聞》表示，3月份，新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長82%，而與去年同期相比，則大幅增長94%。

　　對此，中原地產(chǎn)三級市場研究部研究員宮萍稱，強勁的剛性需求是促使成交量上升的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，在目前北京的購房群體中，超過80%的人是以自住和改善性住房為主要需求，且多為2008年積壓的剛性需求，這部分人構(gòu)成了3月樓市的主力軍。

　　宮萍稱，3月份，北京市約有40多個新盤陸續(xù)開盤，供給量驟然增多，極大刺激了市場需求。同時，新盤多實行了降價促銷的營銷策略，這也是讓購房者慷慨解囊的重要原因。

　　此外，來自政策層面的刺激也不容忽視。宮萍認為，隨著國家對交易稅和印花稅的減免，利率下調(diào)，以及銀行信貸支持的增長，我國已經(jīng)迎來了近5年來購房成本最低的時候。

　　上海：

　　創(chuàng)出近16個月來的新高

　　作為昔日樓市“領頭羊”的上海樓市，在深受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響后，越發(fā)顯得“低調(diào)”起來。

　　盡管今年3月份的成交量，幾乎與2007年3月的成交量持平，但與2007年的月均成交量相比，還是“望塵莫及”。昨日，來自易居中國-克而瑞中國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海成交商品住宅約150萬平方米，而2007年的月均成交量為174.2萬平方米。

　　盡管與2007年的成交量還存在差距，但上海樓市的成交量也在穩(wěn)幅上揚。今年一季度，上海樓市共成交商品住宅281.7萬平方米，與去年一季度同比上漲34%，而較去年第四季度的成交量環(huán)比增長38.4%。

　　從2009年開始，上海樓市成交量便持續(xù)快速增長，今年3月份的成交面積，已近接近2007年10月167萬平方米的成交量，創(chuàng)出近16個月來的新高，與此同時，上海樓市也出現(xiàn)了成交量大于新增供應量的態(tài)勢。

　　易居中國-克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，3月，上海全市共推出了126萬平方米商品住宅房源，是2月份供應量的3.5倍。同期，購房者的購房熱情更是遠超開發(fā)商的推盤熱情，排隊漲價現(xiàn)象全城可見。

　　深圳：

　　3月成交量遠超去年月均

　　曾在過去兩年遭受 “重創(chuàng)”的深圳樓市，終于“昂首”步入樓市小陽春。

　　易居中國-克而瑞中國研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳商品房成交量為77.55萬平方米，以67.6%的增長幅度，將2007年月均46.26萬平方米的成交量，遠遠“甩”在身后。與去年同期相比，深圳今年一季度的成交量更是傲人：深圳樓市商品房成交量共計168.76萬平方米，較去年同期飆升239.42%。

　　中原地產(chǎn)分析人士表示，今年3月，深圳的新房成交量，已經(jīng)超過2007年月成交量的最高紀錄。而根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測，近期購房者的信心指數(shù)不斷上升，市場信心也正在復蘇，部分樓盤的客戶上門量已經(jīng)達到了巔峰狀態(tài)。

　　易居中國分析師薛建雄(薛建雄博客)表示：“升溫和回暖字眼，可能已經(jīng)不能準確描述市場的真實狀況。”他認為，在多項房地產(chǎn)利好政策的共同作用下，購房者的置業(yè)成本，已經(jīng)明顯減少。這直接激發(fā)了2008年被壓抑的剛性需求的大量釋放。在國家放松銀根和降稅促銷的大背景下，貸款成本和購房成本都大幅降價，使得更多的購房者能買得起房。

　　二手房交易

　　北京二手房交易創(chuàng)歷史新高

　　北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊4月1日首次發(fā)布旬報，3月中旬北京二手房成交均價為8929元/平方米，比3月上旬下降332元，跌破9000元/平方米。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，第一季度北京市二手房交易量突破3.6萬套，同比2008年第一季度17907套的交易量，漲幅超過100%。交易量和漲幅均創(chuàng)歷史新高。專家預測，4月份北京二手房成交均價仍將繼續(xù)走低。

　　北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊日前對10家重點房地產(chǎn)經(jīng)紀公司進行了二手房成交狀況調(diào)查，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，這10家二手房中介公司成交均價為8929元/平方米。

　　二手房市場“供需兩旺”。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房成交1.8萬套，不僅達到歷史最高，還比2月翻了一番。而北京市統(tǒng)計局公布，10家房地產(chǎn)中介公司截至3月20日，共成交12921套，也比2月同期翻了一番。

　　我愛我家(我愛我家博客)控股公司副總裁胡景暉(胡景暉博客)認為，按照市場慣例，二手房價格和成交量應該是同步上漲，但是現(xiàn)在看來卻是量漲價跌，所以還不能稱之為市場回暖。二手房價的下降，是刺激交易量回升的主要原因。根據(jù)該機構(gòu)的數(shù)據(jù)，2009年第一季度北京二手房交易均價同比下降15%左右，已經(jīng)達到很多人的心理底線。

　　同時，一系列鼓勵首次置業(yè)的政策也開始發(fā)揮作用。去年下半年以來，我國先后下調(diào)最低首付款比例和個人住房公積金貸款利率，并推出對購買小戶型的優(yōu)惠政策。

　　另外，數(shù)據(jù)顯示，由于對市場和政策的不確定，北京市今年第一季度的新房開盤量創(chuàng)造了7年來的新低。在自住型剛性需求復蘇的時期，一手房的供應衰減也為二手房讓出了供應空間。

　　土地供應

　　深圳9個月以來首次出讓住宅用地

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者昨天從深圳市土地房產(chǎn)交易中心獲悉，位于深圳龍崗區(qū)龍城街道的兩宗舊改項目土地將于4月20日掛牌捆綁出讓。

　　該地塊一共為77726平方米。兩塊地相鄰，合計總建筑面積309349平方米，住宅269349平方米、商業(yè)31450平方米。此前，不少業(yè)內(nèi)人士擔心，政府長時間不賣土地將會影響到明后年的房屋供應，從而推高房價。這是深圳從2008年6月份以來首次出讓真正意義上的住宅用地

今年一季度是樓市小陽春，各地新房成交量都出現(xiàn)了一定幅度的上漲。但開發(fā)商對未來市場的趨勢判斷卻出現(xiàn)了明顯的分化。

　　上海開發(fā)商增加投資，加大新房開工量；北京和廣州的開發(fā)商則減少投資，減少了新房開工量。業(yè)內(nèi)人士指出，上述3大國內(nèi)一線城市開發(fā)商的不同做法，反映出他們對各自不同市場的后市預判。

　　京滬新房開工量各異

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，1月~2月房屋新開工面積達281.12萬平方米，較去年同期增長8.5%，新房開工量有所上升。其中，新建商品住宅的開工量達189.79萬平方米，較去年同期增長7.8%。

　　上海1月~2月房地產(chǎn)投資206.94億元，比去年同期增長4%。其中，辦公樓投資32.12億元增長了24.1%，商業(yè)營業(yè)用房投資27.66億元，增長21%。

　　而在北京，北京市統(tǒng)計局的調(diào)查卻顯示，1月~2月全市商品房新開工面積為210.8萬平方米，下降39.6%，其中住宅新開工85.1萬平方米，下降62.7%。

　　1月~2月，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資開局延續(xù)上年8月份以來的下降趨勢，完成投資額119.8億元，比上年同期下降33.4%，降幅比上年全年擴大29個百分點。

　　廣州開發(fā)商同樣不看好后續(xù)的市場。廣州市統(tǒng)計局調(diào)查顯示，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，完成投資79.61億元，下降2.2%。與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān)的鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)也受連累，鋼材生產(chǎn)量下降23.0%。

　　開發(fā)商對市場預判存在分歧

　　地產(chǎn)分析師孫保華指出，上海、北京、廣州3地新房投資和開工的不同表現(xiàn)，說明3地開發(fā)商對市場的不同看法。上海的開發(fā)商可能更看好后市，但北京和廣州的開發(fā)商較為悲觀，在新房銷售回暖的情況下，減少了開工量。

　　北京市統(tǒng)計局對超過億元的大項目開工個數(shù)以及企業(yè)支付土地款數(shù)額的統(tǒng)計，似乎能夠說明開發(fā)商對后市依舊悲觀。1~2月，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資超過1億元的大項目僅14個，比上年同期減少18個。投資額為30.7億元，同比下降56.8%。

　　另一方面，企業(yè)支付土地購置費用形成的投資額大幅減少。1月~2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地購置費用僅為25.9億元，比上年同期下降57.8%；占開發(fā)投資比重為22%左右，同比降低12個百分點。

　　孫保華說，從總體來看全國各地市場雖然“回暖”，但開發(fā)商對后市大多“看不清”，所以才會減少開工量。不過，上海為代表的長三角地區(qū)的市場，近期的表現(xiàn)較好，開發(fā)商的信心也更足，所以開發(fā)商的新建商品房開工量才會略有增加。

　　易居中國分析師薛建雄道出了上海商品房開工量增長的一個“秘密”：目前大規(guī)模城市舊區(qū)改造所帶來的剛性需求。根據(jù)上海市政府3月28召開舊區(qū)改造領導小組擴大會議，今年全市范圍內(nèi)各區(qū)將分別選擇1至2個地塊開展舊區(qū)改造試點。閘北的“北廣場”、黃浦的董家渡13A、15A街坊、楊浦的平?jīng)鑫鲏K、普陀的建民村、虹口的虹鎮(zhèn)老街等都被力爭在世博會召開前進行舊改。

　　新聞觀察

　　樓市真的回暖了么？

　　3月，全國各大樓市呈現(xiàn)出久違的“井噴”態(tài)勢。有業(yè)內(nèi)人士稱，今年的樓市小陽春不僅來了，而且超越了有 “阿貓阿狗都賺錢的時代”之稱的2007年。

　　熱情爆發(fā)過快不利后市

　　克而瑞 (中國)分析人士指出，一般而言，如果成交量持續(xù)放大，便可以看作是樓市出現(xiàn)回暖走勢。但是，從目前北京樓市走勢來看，目前的成交上揚，并不能說明已經(jīng)全面回暖。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認為，今年3月份，上海樓市成交量出現(xiàn)大幅上漲的情況，主要是以反彈為主。樓市是否真正回暖，還需要后市的觀察。首先，最近這段時間的成交，主要以剛性需求為主。在剛性需求釋放后，而投資性需求未入市，將無法保證成交量還能持續(xù)向上。其次，開發(fā)商漲價，也將可能成為阻礙樓市回暖的一個主要因素。

　　易居中國分析師薛建雄也認為，如今過快爆發(fā)的購房熱情，對后市極為不利。房價的主動權(quán)，似乎一夜之間又從購房者手上，轉(zhuǎn)回到了開發(fā)商手中，這也將讓之前的一系列樓市調(diào)控新政受到挑戰(zhàn)。

　　對于深圳樓市，深圳社科院房地產(chǎn)與城市運營中心主任高海燕(高海燕博客)表示，深圳樓市的確回暖，但并不是觸底回升，今年深圳消化存量住宅任務仍重，深圳樓市將進入價格與成交量波動起伏的動蕩期。

　　二季度市場謹慎看好

　　對于今年第二季度的房地產(chǎn)市場，多數(shù)專家仍持謹慎態(tài)度。中原地產(chǎn)研究(中原地產(chǎn)研究博客)部的一份最新研究報告指出，目前市場仍然面臨多重壓力：首先，經(jīng)濟形勢依然嚴峻，將影響居民的收入預期及消費需求的增長。其次，市場供給將再次增多。在剛性需求集中釋放后，后繼需求的增長將放緩。樓市“小陽春”仍能持續(xù)，但3月份的“井噴”現(xiàn)象將難再現(xiàn)。