市場(chǎng)本無(wú)“免稅”房 警惕勿被“免稅”營(yíng)銷(xiāo)所誤導(dǎo)

　　當(dāng)國(guó)五條關(guān)于二手房交易按差額繳納20%個(gè)稅消息出來(lái)后，一石激起千層浪。據(jù)悉，目前市場(chǎng)中二手房交易恐慌心理雖然有所減弱，然而尋找“免稅房”，已經(jīng)成為購(gòu)房者較為關(guān)注的重點(diǎn)。不管是中介機(jī)構(gòu)還是新房市場(chǎng)，也均將免稅作為營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)，吸引購(gòu)房者的目光。那么，究竟免稅房與交稅房哪個(gè)更實(shí)惠？免稅房是不是購(gòu)房者應(yīng)該看中的首要標(biāo)準(zhǔn)呢？

　　購(gòu)房者青睞免稅房 警惕免稅營(yíng)銷(xiāo)

　　“免稅”房(免二手房交易20%增值稅)尤其是“滿(mǎn)五唯一”的房源與非“免稅”房哪個(gè)更實(shí)惠？購(gòu)房者應(yīng)該如何選擇？

　　當(dāng)前，二手房的個(gè)人所得稅由原來(lái)交易總額的1-2%到當(dāng)前的相對(duì)比較從嚴(yán)的按差額的20%征收，一石激起千層浪。經(jīng)歷近期二手市場(chǎng)“過(guò)戶(hù)潮”之后，避免20%增值稅影響成為當(dāng)前每一個(gè)購(gòu)房者或投資客思考的問(wèn)題。

　　國(guó)五條細(xì)則發(fā)布后，在商品住宅市場(chǎng)，滿(mǎn)足免征20%個(gè)稅的有兩種情況，一個(gè)是二手房市場(chǎng)滿(mǎn)五年的唯一自住住房，簡(jiǎn)稱(chēng)滿(mǎn)五唯一；另一個(gè)其實(shí)就是新建的商品住宅市場(chǎng)，也就是一手新房。

　　20%個(gè)稅征有可能為一部分市場(chǎng)帶來(lái)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)或推廣的機(jī)會(huì)，比如在二手房市場(chǎng)，滿(mǎn)五唯一的住房就有可能以“免稅(20%個(gè)稅征)”為由吸引二手購(gòu)房者。同樣，在新房市場(chǎng)“免稅(20%個(gè)稅征)”也有可能據(jù)此成為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣的主題，以此爭(zhēng)奪二手的客源。

　　盡管在新房市場(chǎng)本來(lái)就是“免稅(20%個(gè)稅征)”的，但是，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣的主題“免稅(20%個(gè)稅征)”的推出還是有可能會(huì)讓不少具有購(gòu)房需求的客戶(hù)繼續(xù)關(guān)注一手房市場(chǎng)。

　　“免稅(20%個(gè)稅征)”營(yíng)銷(xiāo)主題的推廣有可能導(dǎo)致二手房市場(chǎng)需求向一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，這也就可能導(dǎo)致一手房市場(chǎng)成交繼續(xù)放量，助推一手新房市場(chǎng)在政策發(fā)布經(jīng)歷觀望之后重返火爆的行情。

　　那么，如果二手房交易20%增值稅的征收繼續(xù)推行或階段性的推進(jìn)，“免稅”房(免二手房交易20%增值稅)尤其是“滿(mǎn)五唯一”的房源與非“免稅”房哪個(gè)更實(shí)惠？購(gòu)房者應(yīng)該如何選擇？

　　與很多人準(zhǔn)備買(mǎi)“免稅”房(免二手房交易20%增值稅)結(jié)婚的觀點(diǎn)不同的是，筆者認(rèn)為，當(dāng)前及以后房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)中，“免稅”房尤其是“滿(mǎn)五唯一”的房源并不存在免稅的這一說(shuō)。原因很簡(jiǎn)單，從目前市場(chǎng)的行情來(lái)看，“滿(mǎn)五唯一”的房源由于其稀缺，房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了上漲的調(diào)整，其性?xún)r(jià)比相對(duì)之前已經(jīng)降低。以北京昌平區(qū)某小區(qū)二手房為例，2012年年底滿(mǎn)五唯一房源價(jià)格在13000元/平方米左右，而到2013年4月份之后同樣的房源價(jià)格飆漲到17000-18000元/平方米，價(jià)格的漲幅帶來(lái)的總價(jià)的變化基本上超過(guò)了需要交納20%增值稅的金額，這樣的房源即使免稅也顯得其性?xún)r(jià)比也不太高。

　　從目前來(lái)看，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)再經(jīng)歷幾個(gè)月的博弈，一手房與二手房、原來(lái)所謂免稅房與征稅房，其實(shí)，在最終交易結(jié)果上，同樣地段同質(zhì)的房源價(jià)格基本會(huì)表現(xiàn)一致，市場(chǎng)基本不存在“免稅”房源。“免稅”房源只不過(guò)是一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭而已。因此，買(mǎi)房子只要根據(jù)自身購(gòu)房預(yù)算在自己理想?yún)^(qū)域內(nèi)購(gòu)房即可，不要被所謂“免稅”營(yíng)銷(xiāo)誤導(dǎo)。

　　對(duì)購(gòu)房者建議：買(mǎi)早總比買(mǎi)晚劃算

　　我們看到，“新國(guó)五條”細(xì)則當(dāng)中涉及的各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的角度來(lái)講，除了基本政策上延續(xù)新“國(guó)五條”細(xì)則內(nèi)容，各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本也和當(dāng)?shù)谿DP增速、人均可支配收入等因素結(jié)合在一起，基本上以不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅為基準(zhǔn)。比如合肥2013年全市年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅(名義增幅減去CPI)。

　　從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，此次地方版的“新國(guó)五條”細(xì)則也就是意味著全年房?jī)r(jià)盡管不能上漲過(guò)快，但是上漲的預(yù)期和趨勢(shì)是既定的。在這樣的市場(chǎng)背景下，各部門(mén)主要是通過(guò)落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制政策的強(qiáng)化與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的制定，遏制和延緩今年第一季度以后房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的現(xiàn)象，穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

　從短期對(duì)于市場(chǎng)影響角度來(lái)說(shuō)，地方版新“國(guó)五條”細(xì)則的落地出臺(tái)，尤其是房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的的出臺(tái)，短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)重回冷靜與思考期，短期內(nèi)“觀望”與市場(chǎng)停滯也屬于正?，F(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲幅度尤其是一線城市的房?jī)r(jià)上漲的幅度也會(huì)收窄。筆者認(rèn)為，這對(duì)于穩(wěn)定短期內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)起到非常重要的作用。

　　但是，國(guó)內(nèi)外兩種市場(chǎng)“流動(dòng)性”寬松趨勢(shì)的重合，對(duì)國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲進(jìn)而通脹的影響不容低估，或?qū)⒁l(fā)中國(guó)新一輪的資產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　因此，對(duì)于普通老百姓來(lái)講，只要根據(jù)自身預(yù)算盡可能早的買(mǎi)房就可以。在樓市基本面持續(xù)回暖與好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已成為共識(shí)，“買(mǎi)早總比買(mǎi)晚劃算”應(yīng)該成為一個(gè)基本常識(shí)。