土地市場(chǎng)仍將低迷 "熊市拿地"或會(huì)分化開發(fā)商

盡管近期北京、上海、深圳等城市商品房成交量顯著回暖，但似乎并沒有帶動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)量產(chǎn)生同步反應(yīng)。

　　中國證券報(bào)記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日，在地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的12個(gè)具代表性的城市中，土地整體成交面積共有460.55公頃，其中，居住用地成交面積僅為43.7公頃。在居住用地成交量尚未走出下滑通道的同時(shí)，3月成交價(jià)格也延續(xù)繼續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

　　分析人士對(duì)此指出，在“面粉貴過面包”之時(shí)，地價(jià)下滑必將影響開發(fā)商對(duì)房價(jià)的定價(jià)能力，盡管房市交易量有所上升，但仍難言整體回暖。而值得注意的是，不少大型開發(fā)商此時(shí)正逢低逆市拿地；從長期來看，開發(fā)商或顯進(jìn)一步分化。

　　土地市場(chǎng)低迷仍將持續(xù)

　　從中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)來看，今年1月份，12個(gè)監(jiān)測(cè)城市土地供求雙雙下滑，土地低價(jià)成交率達(dá)90%，整體成交價(jià)格較去年平均水平下降12%。2月，雖然土地整體成交量有所回升，但也主要是工業(yè)用地增長較快，居住用地仍呈下降態(tài)勢(shì)。整體成交價(jià)格較前12月均值下降31%，土地流標(biāo)率為17%，而到今年3月18日，廣州、成都甚至出現(xiàn)了2009年以來持續(xù)的市場(chǎng)凍結(jié)、供求為零的局面。

　　中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理宋麗分析指出，從2月份數(shù)據(jù)來看，各城市土地供應(yīng)面積較2008年12個(gè)月均值出現(xiàn)明顯下滑，居住用地更加嚴(yán)重。這主要是受土地、住宅市場(chǎng)低迷的影響，各地政府放緩?fù)频厮俣龋?jǐn)慎以防出現(xiàn)大量的流標(biāo)現(xiàn)象。3月份居住用地成交面積繼續(xù)下跌，政府在推地方面仍然會(huì)比較謹(jǐn)慎。為防止推出的地塊大量流標(biāo)，政府可能會(huì)找一些意向單位；但整體來看，土地市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)的淡季。

　　她還認(rèn)為，未來土地成交是否回暖還要看企業(yè)的預(yù)期和資金情況，預(yù)計(jì)5月份之前，土地市場(chǎng)的低迷可能會(huì)延續(xù)。

　　對(duì)此，社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也表示，目前希望市場(chǎng)恢復(fù)到2007年的水平是不可能的。2009年上半年，土地交易市場(chǎng)仍將以低迷為主。

　　地價(jià)影響地產(chǎn)商定價(jià)能力

　　進(jìn)入2月份，北京、上海、深圳商品房成交量和價(jià)格表現(xiàn)出止跌反彈跡象。但分析人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)有回暖情況，但由于地價(jià)這些影響房屋剛性成本因素在下降，房價(jià)下行壓力依然存在。

　　前幾年，地價(jià)高漲，不少早期囤地的開發(fā)商可坐享地價(jià)上漲帶來的巨額收益。但一些在去年高價(jià)拿地的開發(fā)商，早已感受到地價(jià)下跌帶來的陣陣寒意，而一些在低價(jià)拿地后已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)銷售的項(xiàng)目，則更會(huì)影響到其他開發(fā)商的房價(jià)定價(jià)能力。

　　“庫存給開發(fā)商帶來的資金壓力很大，市場(chǎng)短期回暖但并不意味形勢(shì)根本好轉(zhuǎn)，拿地是一個(gè)長期的決策過程，目前地產(chǎn)商的首要任務(wù)是消化庫存、回籠資金。”光大證券趙強(qiáng)分析認(rèn)為。

　　中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長鄒曉云認(rèn)為，土地成交價(jià)格的下降會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定的影響。從近期來看，土地成交價(jià)下降的影響體現(xiàn)在購房者信心的變化，購房者可能會(huì)預(yù)期未來成本的下降而延緩購房時(shí)間。從長期來看，開發(fā)商不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的下跌，會(huì)綜合影響房開發(fā)商的開發(fā)成本。另有分析指出，開發(fā)商與其“捂盤”，不如想辦法盡快回籠資金，購買低價(jià)土地。

　　開發(fā)商或進(jìn)一步分化

　　鄒曉云認(rèn)為，房價(jià)、地價(jià)應(yīng)該是聯(lián)動(dòng)反應(yīng)，即房價(jià)漲地價(jià)也漲。熊市拿地會(huì)對(duì)開發(fā)商未來的發(fā)展帶來一定的影響，可能會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商進(jìn)一步分化。

　　今年2月，部分資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)國有企業(yè)已在土地市場(chǎng)公開拿地。綠地集團(tuán)繼2009年初獲取上海百萬平方米項(xiàng)目之后，再次大手筆擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，斥資近3億元購入薊縣1013畝土地，規(guī)劃建筑面積近100萬平方米。杭州雖然成交依然低迷，但2月杭州新天地再度出手，摘得“下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)區(qū)”三宗商業(yè)用地。自去年12月9日以來，新天地分五次拿下下城區(qū)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)去八宗土地，總面積達(dá)18.75萬平方米，總價(jià)23.86億元，綜合樓面地價(jià)3220元/平方米。

　　此外，2008年底至今，保利、萬科、招商、復(fù)地、金地、富力等多家開發(fā)商在艱難消化存貨的同時(shí)，謹(jǐn)慎的在土地市場(chǎng)低價(jià)拿地、項(xiàng)目收購等方式增加土地儲(chǔ)備，悄然進(jìn)行著新市場(chǎng)環(huán)境下的項(xiàng)目部署。從近3個(gè)月的成交情況來看，開發(fā)商拿地或購買的項(xiàng)目均已進(jìn)入城市，降低前期市場(chǎng)研究及后期市場(chǎng)拓展的成本；同時(shí)，所購?fù)恋爻杀揪^低，給項(xiàng)目開售后預(yù)留較大的利潤空間。

　　當(dāng)然，很多出手土地市場(chǎng)的開發(fā)商融資渠道較廣。萬科公司總裁郁亮此前表示，公司2009年將進(jìn)一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。保利地產(chǎn)公布2009年融資方案，擬向包括大股東在內(nèi)的十家機(jī)構(gòu)進(jìn)行定向增發(fā)，融資總額約4.9億股。因此，部分資金渠道來源單一的開發(fā)商或項(xiàng)目公司，則在這一輪拿地征途中，可能再次輸在起跑線上。