葉檀：樓市泡沫還沒破很奇怪 三線城市風(fēng)險(xiǎn)最大

　　據(jù)報(bào)道，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2013年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。今天(8日)有媒體報(bào)道說(shuō)：社科院公布的報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)全面反彈，表明住宅市場(chǎng)重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。

　　報(bào)告警告稱，住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，那么市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。多年的樓市調(diào)控實(shí)踐證明：我們距離把房?jī)r(jià)控制在合理水平，還有很長(zhǎng)一段路要走。

　　社科院報(bào)告指出：受2012年底房地產(chǎn)交易量大幅放大的影響，2013年新增房產(chǎn)供給將相對(duì)偏緊，而存量住房供給則取決于調(diào)控政策走向。就全國(guó)平均狀態(tài)而言，持續(xù)的“求大于供”是推動(dòng)價(jià)格上漲的重要因素。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要城市樓市成交量開始下行，但房?jī)r(jià)仍呈上漲之勢(shì)。百座城市住宅平均價(jià)格自2012年6月以來(lái)，連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲，同比則是連續(xù)第5個(gè)月上漲，漲幅擴(kuò)大至5.34%。

　　如今的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)是，一方面，需求依舊很大，與此同時(shí)，手握大把房子的人，包括使用種種手段突破限購(gòu)限制的人仍然很多，北京市房屋中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰指出，包括國(guó)五條在內(nèi)的舉措短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)降溫，但是，簡(jiǎn)單一個(gè)交易環(huán)節(jié)的控制政策難以真正解決問(wèn)題。

　　李文杰：現(xiàn)在是購(gòu)買成本增加，但是持有成本并不高。任何交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)起到的作用都是短期的，真正要想遏制投資、投機(jī)性需求，應(yīng)該盡快地將房產(chǎn)稅落實(shí)到細(xì)則上。

　　社科院的報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，2013年中期以后，當(dāng)交易環(huán)節(jié)的所得稅調(diào)控效果不理想，甚至助長(zhǎng)房?jī)r(jià)、惡化市場(chǎng)環(huán)境時(shí)，一些城市住房持有稅政策有望加快實(shí)施。

　　有媒體發(fā)表評(píng)論稱，如果不能根治土地財(cái)政，消去地方政府對(duì)土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)的依賴，并實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)登記，再多查漏補(bǔ)缺，也難以逃脫越調(diào)越漲的怪圈。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，調(diào)控思路必須調(diào)整，而加快住房信息系統(tǒng)的建設(shè)是重中之重。

　　馬光遠(yuǎn)：供應(yīng)問(wèn)題到現(xiàn)在已經(jīng)不是任何問(wèn)題，再也不用用折騰式的行政調(diào)控，更重要的是，必須為房產(chǎn)稅、二套房貸、個(gè)人所得稅的繳納、限購(gòu)政策等等奠定一個(gè)信息基礎(chǔ)。

　　其實(shí)，對(duì)于“中國(guó)樓市泡沫”的論調(diào)并不新鮮，很多人曾和日本、美國(guó)泡沫破滅的過(guò)程加以類比，佐證這一判斷的正確性，但結(jié)果是，除了在海南、溫州、鄂爾多斯等個(gè)別地方，這一預(yù)言仍然遲遲沒有兌現(xiàn)。

　　幾乎所有人都不諱言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，觀點(diǎn)的區(qū)別在于，這個(gè)泡沫有多大、是不是危在旦夕。王石的表態(tài)非常激烈，有人則相對(duì)溫和。比如綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，中國(guó)有一些地方房?jī)r(jià)偏高、放量過(guò)快，但是總體還是有需求的市場(chǎng)。在資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀看來(lái)，中國(guó)的地產(chǎn)泡沫有些奇怪。

　　葉檀：現(xiàn)在房地產(chǎn)從指標(biāo)來(lái)看，的確是存在泡沫的。比如說(shuō)房地產(chǎn)總市值占GDP的比率、房?jī)r(jià)收入比(住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比)、還有租金回報(bào)率(月租房獲得租金同房屋價(jià)錢的比值)，從幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看的話，我們國(guó)家的泡沫已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)時(shí)日本或者是美國(guó)房地產(chǎn)泡沫高峰期的一些數(shù)值了，但是非常奇怪的是，到現(xiàn)在還沒有破，而且交易量比較大。

　　葉檀認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的情況原因有二：一是民間的購(gòu)房資金擁有量超過(guò)了業(yè)界想象和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，每一個(gè)個(gè)體購(gòu)房者的身后可能是整個(gè)家庭、甚至家族的力量；二是每年數(shù)百萬(wàn)的應(yīng)屆畢業(yè)生在一定程度上夯實(shí)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)。葉檀認(rèn)為，現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)最大的地區(qū)，反而是中西部的三線城市。

　　葉檀：像北京、上海、廣州這樣的城市，我們以前覺得跟當(dāng)?shù)氐娜司杖氡葍r(jià)格過(guò)高，但是因?yàn)樗奈侥芰Ψ浅?qiáng)，從現(xiàn)在的交易來(lái)看，絕大部分是剛性需求，有可能并不存在我們所想象中的泡沫。危險(xiǎn)的是一些資金和人流不進(jìn)入，但是房?jī)r(jià)又比較高、人均收入又比較低的中西部城市或者是三線以下的城市。