樓市需求生變大戶(hù)型熱銷(xiāo) 取消70/90呼聲漸起

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈改善型需求逐漸活躍、大戶(hù)型商品房熱銷(xiāo)、中小戶(hù)型放量入市等運(yùn)行特點(diǎn)，取消“70/90政策”的呼聲漸漸有了市場(chǎng)。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全年，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住房套型面積90平米以下的批準(zhǔn)預(yù)售面積、月末累計(jì)可售面積和登記銷(xiāo)售面積占比均在25%左右，基本上是供應(yīng)多少銷(xiāo)售多少，中小戶(hù)型供不應(yīng)求的矛盾十分突出。

　　從2008年開(kāi)始，中小戶(hù)型供不應(yīng)求的矛盾得到緩解，尤其是今年以來(lái)，稅費(fèi)降低、低利率等政策有效拉動(dòng)改善型需求入市，大戶(hù)型商品房受到市場(chǎng)青睞。房地產(chǎn)業(yè)人士紛紛呼吁，政府部門(mén)應(yīng)修改“70/90政策”迎合改善型需求，進(jìn)一步提振樓市。

　　重點(diǎn)城市大戶(hù)型熱銷(xiāo)

　　據(jù)渤海證券研究員周戶(hù)的統(tǒng)計(jì)，3月第4周，京、滬、深、穗、天津、青島、杭州等12個(gè)城市的套均成交面積為102.11平米，環(huán)比上升2.05平米。12個(gè)城市中，蘇州成交套均面積接近120平米，深圳和重慶市場(chǎng)以小戶(hù)型為主，另外9座城市的成交套均面積在100—110平米之間。為了迎合改善型需求，京、滬、深、穗等一線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商紛紛推出大戶(hù)型產(chǎn)品。

　　北京4月新盤(pán)大戶(hù)型出現(xiàn)放量供應(yīng)，酈城的戶(hù)型面積為103—180平米、保利·西山林語(yǔ)推出90—170平米的兩居和三居、香溪度更推出138—235平米的四居。

　　上海上周末新開(kāi)的8個(gè)樓盤(pán)中，有5個(gè)推出大戶(hù)型產(chǎn)品，萬(wàn)源城的主力戶(hù)型更是120平米以上的大戶(hù)型。象嶼都城推出97平米左右的兩居、116平米左右的三居；保利海上五月花在90平米兩居基礎(chǔ)上，加推了145平米的平層大公寓。

　　研究員周瑞蓉介紹，最近兩周，廣州市商品房套均簽約面積約為103平米，120平米以上商品房成交比例有所上升，市場(chǎng)對(duì)大戶(hù)型產(chǎn)品較為認(rèn)可。市中心六區(qū)均不乏大戶(hù)型產(chǎn)品推出，保利推出的一個(gè)新盤(pán)，套均面積達(dá)到100平米以上。

　　研究員楊奕稱(chēng)，深圳市最近兩周的商品房套均成交面積為93平米和95平米，未出現(xiàn)成交結(jié)構(gòu)的明顯變化。但關(guān)外的套均成交面積明顯高于關(guān)內(nèi)，寶安區(qū)的套均成交面積突破100平米，大戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較好。

　　一線(xiàn)城市需求結(jié)構(gòu)生變

　　對(duì)剛性需求購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，80平米左右的兩房或90平米左右的三房通常功能齊全，總價(jià)一般也可以承受，在市場(chǎng)低迷時(shí)，中小戶(hù)型是最好銷(xiāo)的主力戶(hù)型。

　　但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，90平米以上的戶(hù)型也并不是不好銷(xiāo)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年全國(guó)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積排前十位的樓盤(pán)中，90—120平米的戶(hù)型銷(xiāo)售面積最大，占比為47%，其次是120—150平米和150平米以上的戶(hù)型，90平米以下戶(hù)型所占的銷(xiāo)售比例最小，不到30%。

　　上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在市場(chǎng)回暖、改善型需求活躍的市場(chǎng)形勢(shì)下，70/90政策對(duì)大戶(hù)型產(chǎn)品的限制就凸顯出來(lái)。按照統(tǒng)計(jì)，上海“首次改善型”購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的住宅成交比重，已經(jīng)從2007年第一季度的近70%，降至2008年第四季度的不足50%。

　　楊紅旭指出，首次改善型客戶(hù)極少愿意購(gòu)買(mǎi)90平米以下的戶(hù)型。對(duì)上海某機(jī)構(gòu)會(huì)員的需求分析顯示，目前上海購(gòu)房者對(duì)90-144平米房型需求水平在56%左右，其中90-110平米需求在23.3%左右；而市場(chǎng)上90-144平米商品房供應(yīng)比例約48.7%(從2007年1月至2008年11月商品住宅供應(yīng))，90-110平米供應(yīng)比例只有約22.7%。受70/90政策影響，未來(lái)90-110平米商品房供應(yīng)劇減，下降比例會(huì)達(dá)到69%，110-144平米供應(yīng)下降約60%，整體供需缺口出現(xiàn)預(yù)計(jì)達(dá)到33%左右。在政策推動(dòng)下，首次改善型需求如果能夠釋放，將極大地刺激此類(lèi)產(chǎn)品的成交量。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，從目前的實(shí)際情況來(lái)看，90平米以下的保障性住房加上商品房小戶(hù)型項(xiàng)目可以滿(mǎn)足北京市場(chǎng)需求，而且北京保障性住房的供應(yīng)量正不斷增加，所以普通商品住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)變得更靈活，適應(yīng)不同類(lèi)型的購(gòu)房者需求。

　　修正“70/90政策”呼聲漸起

　　今年以來(lái)，北京、蘭州等城市對(duì)“70/90政策”進(jìn)行了修正。北京1月出臺(tái)的“15條政策”的第11條規(guī)定：“對(duì)商品住房項(xiàng)目，在全市總量平衡的前提下，根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例。”蘭州2月出臺(tái)的“16條政策”規(guī)定：“從2009年1月1日起，將商品房建筑面積中，把90平米以下比例達(dá)到總面積70%以上的規(guī)定暫時(shí)調(diào)整為50%以上。”杭州也傳來(lái)消息，稱(chēng)“70/90政策”可能會(huì)松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商正在忙著對(duì)戶(hù)型進(jìn)行調(diào)整。

　　支持“70/90政策”的人士認(rèn)為，我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)很不合理，70%—80%的商品房是中高檔房，嚴(yán)重供大于求，而低端住宅明顯供不應(yīng)求。

　　這種說(shuō)法遭到了開(kāi)發(fā)商的普遍反對(duì)。河南建業(yè)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森在“兩會(huì)”上提出，“70/90政策”有悖于市場(chǎng)規(guī)律，不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮創(chuàng)新能力。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h的看法代表了不少開(kāi)發(fā)商的觀(guān)點(diǎn)。他認(rèn)為，70/90政策的確對(duì)抑制高房?jī)r(jià)起到了重要作用，但首次置業(yè)難以持續(xù)地?fù)纹鸱康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，必須讓首次、二次改善型需求入市，這就要求90—144平米的戶(hù)型供應(yīng)量有所上升。此外，房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，即使是在同一城市，不同地段適合開(kāi)發(fā)的住房產(chǎn)品也有很大不同，“一刀切”的辦法不利于提高市場(chǎng)效率。楊少鋒表示，現(xiàn)在高層建筑越來(lái)越多，公攤面積較大，利用90平米的面積設(shè)計(jì)出戶(hù)型合理的三居室較困難，往往要犧牲掉采光等功能。

　　而開(kāi)發(fā)商也是絞盡腦汁來(lái)應(yīng)付70/90政策。業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常把兩個(gè)小戶(hù)型捆綁銷(xiāo)售，再由業(yè)主打通隔墻，變?yōu)榇髴?hù)型；還有的用“偷面積”的辦法，利用露臺(tái)、入戶(hù)花園等部位增加建筑面積。

　　業(yè)內(nèi)資深人士牛刀認(rèn)為，戶(hù)型越大的房子越適合投機(jī)炒作，70/90政策實(shí)質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出了滿(mǎn)足剛性需求的定位。70/90政策也可以根據(jù)市場(chǎng)情況作出修正，但一定要以保障剛性需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)90平米以下商品房的比例仍應(yīng)作出限制