二線城市房地產(chǎn)回暖 政府貼錢(qián)助開(kāi)發(fā)商賣房

在上周觀察了京、滬、穗、深四大一線城市的“回暖”情況后，我們本周再把目光投向長(zhǎng)三角地區(qū)，而這次首先選擇了江蘇。和一線城市相仿，近期江蘇主要城市的樓市陰云似乎正在散去。江蘇省的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月，江蘇商品房總銷售面積為810.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，這也是江蘇商品房銷售自去年初以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，并且在13個(gè)省轄市中銷售增長(zhǎng)的有10個(gè)城市。本次調(diào)查選擇了去年以來(lái)市場(chǎng)受沖擊大，而且救市政策猛的蘇州、南京、常州為樣本來(lái)對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的二線城市房地產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)解讀。

　　價(jià)跌：商品房?jī)r(jià)深跌20%

　　量升：成交量猛增逾50%

　　就在本周一，為期4天的蘇州第29屆房產(chǎn)展示交易會(huì)上，54家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共推出83個(gè)新老樓盤(pán)，可售商品住宅9842套、130.87萬(wàn)平方米；共接待看房人數(shù)超過(guò)15萬(wàn)人次，達(dá)成購(gòu)房意向810套，接近蘇州一個(gè)月的成交量，比上海3月中旬舉辦的上海之春房展會(huì)的情況還要好。值得注意的是，從此次參展樓盤(pán)的整體均價(jià)上看，6841元/平方米的水平比去年房交會(huì)下降了16.18%；其中，商品住房均價(jià)為每平方米6478元，同比下降20.5%。

　　據(jù)記者了解，江蘇新城房地產(chǎn)股份有限公司在蘇州吳中區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目上周就以4700元的均價(jià)水平推出350套房源，不到十天就售出了330套。這是自去年年中起，成交量一直在蘇州居前的吳中區(qū)的住宅成交均價(jià)首次破“五”。

　　“這就是蘇州樓市的現(xiàn)狀，價(jià)跌量升。”分析師說(shuō)。根據(jù)其提供的跟蹤數(shù)據(jù)，蘇州商品住宅月度成交均價(jià)曾在去年上半年沖高至7700元/平方米，但去年下半年就明顯回落，基本維持在6500元上下，特別是去年12月至今年1月，探至6100元的低點(diǎn)。而根據(jù)蘇州市房管局的統(tǒng)計(jì)，成交量已經(jīng)明顯增長(zhǎng)。今年1-2月，蘇州市區(qū)新建商品住宅成交6930套、85.9萬(wàn)平方米、55.42億元，同比分別增加39.69%、52.32%、59.42%。“隨著政府救市和開(kāi)發(fā)商自我調(diào)節(jié)的相繼到位，今年蘇州樓市應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)，進(jìn)入盤(pán)整時(shí)期，價(jià)格漲跌幅度都不會(huì)太大。”蘇州市工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)史建華預(yù)期。

　　而蘇州樓市只是江蘇樓市的一個(gè)縮影，以價(jià)換量的不在少數(shù)。如南京樓市，商品住宅月度成交均價(jià)去年最高時(shí)約6900元，而去年10月至今年2月全部在6000元以下；但商品住宅成交量卻從去年9-10月的僅二十幾萬(wàn)平方米回升至今年1-2月的約55萬(wàn)平方米。“今年市場(chǎng)是在恢復(fù)，初步統(tǒng)計(jì)，今年一季度南京商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)133%，在建施工面積同比增長(zhǎng)17%，商品住宅銷售同比增長(zhǎng)9.5%，二手住宅交易同比增長(zhǎng)45.4%。”南京蘇寧環(huán)球集團(tuán)董事長(zhǎng)張桂平介紹。

　　但是，也有評(píng)論認(rèn)為，此次樓市回暖只是市場(chǎng)短期內(nèi)的一個(gè)回調(diào)現(xiàn)象，其中還有人為性的假象，如被媒體曝光的售樓處雇托、開(kāi)發(fā)商與銀行之間的假按揭等。此外，蘇州、南京等城市新掛牌土地的數(shù)量在增加，“如今地價(jià)已隨樓市調(diào)整回落，并且這些土地還預(yù)示著未來(lái)樓市存量仍會(huì)增加，這對(duì)目前的一些在建在售樓盤(pán)也產(chǎn)生著壓力及價(jià)格遏制作用。”

　　政府、開(kāi)發(fā)商齊“吆喝”

　　政府貼錢(qián)助開(kāi)發(fā)商賣房

　　南京、蘇州、常州很大的一個(gè)共同特點(diǎn)是，當(dāng)?shù)卣舜味荚?ldquo;不遺余力”地幫助房地產(chǎn)商渡過(guò)難關(guān)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

　　與很多地方房展會(huì)的商業(yè)化操作不同，今年蘇州的房展就是官方主導(dǎo)。其春節(jié)后的一次房展就由市委、市政府舉辦，而上周的房展會(huì)又有市房產(chǎn)管理局參與，地方政府和開(kāi)發(fā)商一起“吆喝”。而促銷依然是不變的主題，參觀者現(xiàn)場(chǎng)可以領(lǐng)取購(gòu)房?jī)?yōu)惠券，普通住宅每套優(yōu)惠8000元、別墅或商鋪每套優(yōu)惠16000元，使用期限為半個(gè)月，統(tǒng)計(jì)顯示此次房展共發(fā)放優(yōu)惠券7706張。

　　“2008年四季度以來(lái)，中央和地方政府不斷推出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，許多開(kāi)發(fā)商也主動(dòng)降價(jià)促銷，在這兩方面的共同作用下，購(gòu)房者信心有所增強(qiáng)，特別是剛性需求浮出水面，今年來(lái)樓市才會(huì)呈現(xiàn)階段性回暖。”張桂平。而在這些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，特別是今年，地方救市行動(dòng)似乎更見(jiàn)效。

　　就在前周，蘇州市政府出臺(tái)文件，對(duì)市區(qū)部分符合政府住房保障條件的中等偏低收入及以下的住房困難家庭給予購(gòu)房補(bǔ)貼。補(bǔ)貼面積按人均18平方米計(jì)算；購(gòu)買(mǎi)每平方米3000-5000元新建普通商品住房的，高于每平方米3000元部分的購(gòu)房款由政府補(bǔ)貼；購(gòu)買(mǎi)每平方米5000元以上新建商品住房的，政府補(bǔ)貼每平方米2000元。不過(guò)，在政府補(bǔ)貼下購(gòu)買(mǎi)的住房將納入政府保障性住房管理，購(gòu)房人在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，要全額退回政府補(bǔ)貼款；超過(guò)5年轉(zhuǎn)讓，則退回一半政府補(bǔ)貼款。

　　而蘇州并不是江蘇最先宣布提供購(gòu)房補(bǔ)貼的城市。早在去年9月27日，南京市政府辦公廳緊急召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，公布了20條救市措施，第一條就是政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)普通商品房者按面積進(jìn)行補(bǔ)貼，90平方米以內(nèi)補(bǔ)貼總房款1%，90-144平方米補(bǔ)貼總房款0.5%。

　　還有常州市政府也在今年2月出臺(tái)文件，稱今年對(duì)符合條件的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)家庭全部實(shí)施貨幣補(bǔ)貼，每戶補(bǔ)貼額高達(dá)8萬(wàn)元，不過(guò)申請(qǐng)成功后需在3個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)市內(nèi)新建成套普通商品房1套(對(duì)房?jī)r(jià)和面積都沒(méi)有限制。)“3月已經(jīng)正式開(kāi)始申請(qǐng)，至今已有3000多戶登記了，沒(méi)想到反響這么熱烈。”江蘇新城房地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)王振華表示。他還透露，這也是一批常州開(kāi)發(fā)商向政府呼吁刺激需求的結(jié)果，“貨幣補(bǔ)貼比政府推地、招標(biāo)、開(kāi)發(fā)、分配的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)模式要來(lái)得效率高。”

　　“對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的是能夠促進(jìn)銷售。”分析師直言。的確，據(jù)記者了解，蘇州市房管局此前就表示，自2005年蘇州供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房以來(lái)，截至目前還有1600多戶中低收入家庭沒(méi)能夠通過(guò)搖號(hào)改變自己的住房狀況。如果這批需求能夠在拿到政府補(bǔ)貼后入市，對(duì)蘇州樓市來(lái)說(shuō)已能消化掉不小的存量。常州市房管局也已披露，有80多家開(kāi)發(fā)商拿出了110個(gè)他們認(rèn)為面積、價(jià)格都合適的項(xiàng)目來(lái)招徠符合此次補(bǔ)貼條件的購(gòu)房者，上述新城房地產(chǎn)就表示提供所有樓盤(pán)，并對(duì)符合補(bǔ)貼條件的家庭給予額外優(yōu)惠。

庫(kù)存化嚴(yán)重成心腹大患

　　陷入深谷前的回光返照？

　　“在去年的樓市降價(jià)大潮中，珠三角地區(qū)首當(dāng)其沖，而不少業(yè)內(nèi)人士還預(yù)期，南方房?jī)r(jià)已經(jīng)深跌，如果今年樓市繼續(xù)探底、再來(lái)一輪降價(jià)潮的話，華東地區(qū)可能就變成主角了，所以現(xiàn)在長(zhǎng)三角城市似乎都顯得挺緊張的，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的對(duì)抗情緒仍很高，而地方政府之所以積極救市，主要是怕交投繼續(xù)走低，影響區(qū)域發(fā)展，那么開(kāi)發(fā)商也不敢太‘任性’”。有業(yè)內(nèi)人士分析。

　　“我的判斷是房地產(chǎn)政策已經(jīng)到了一個(gè)‘邊界’，即便沒(méi)有像有些人希望的再有利好新政推出，但也不會(huì)有‘壞政策’。而市場(chǎng)雖然得到推動(dòng)，開(kāi)發(fā)商還是應(yīng)該捂住口袋并謹(jǐn)慎定價(jià)。”在王振華看來(lái)，資金問(wèn)題仍是開(kāi)發(fā)商今年最需要把握住的。

　　江蘇省的數(shù)據(jù)也透出開(kāi)發(fā)商投資意愿降低，仍存在著較大資金壓力的情況。因?yàn)榕c今年前兩個(gè)月銷售增長(zhǎng)相反，江蘇的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資延續(xù)了去年下半年以來(lái)增幅逐月回落的態(tài)勢(shì)，1-2月累計(jì)投資375.6億元，同比雖仍增長(zhǎng)4.1%，但增幅回落了26.6個(gè)百分點(diǎn)，而且比今年同期的城鎮(zhèn)投資增速低16.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，去庫(kù)存仍是江蘇開(kāi)發(fā)商今年的一大任務(wù)。報(bào)告顯示，截至去年年底，蘇州、揚(yáng)州等城市的可售房源按去年銷售速度計(jì)算都需要36個(gè)月以上的消化期，并與深圳一同被列為風(fēng)險(xiǎn)較高的城市。而常州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，目前常州存量房達(dá)1200萬(wàn)平方米，以過(guò)去每年銷售量只有600萬(wàn)平方米的速度計(jì)算，也就是說(shuō)也起碼需要24個(gè)月的消化期。

　　“今年樓盤(pán)中的存量房比例應(yīng)該不會(huì)低，包括去年一些將推未推留到今年推的房源，還有去年沒(méi)有銷售完畢的房源，所以開(kāi)發(fā)商也需要調(diào)整策略。”一位在蘇州工業(yè)園區(qū)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商坦言。其手中在售房源就是后者，目前已是現(xiàn)房銷售，好在已是尾盤(pán)，價(jià)格并沒(méi)有劇烈調(diào)整。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在上周舉行的一次蘇州論壇上也表示，區(qū)域庫(kù)存化嚴(yán)重是樓市進(jìn)一步發(fā)展的心腹大患，而目前中央對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)還處于一個(gè)政策觀察期，這就需要開(kāi)發(fā)商自己修補(bǔ)調(diào)整。

　　另外，業(yè)內(nèi)也對(duì)后市采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。“僅從交易數(shù)據(jù)來(lái)看，江蘇樓市似乎正從重重陰霾之中復(fù)蘇，一些城市的恢復(fù)速度之快更讓許多市場(chǎng)預(yù)測(cè)者大跌眼鏡。但是成交放量的背后，很難說(shuō)是樓市陷入深谷之前的回光返照還是穩(wěn)定復(fù)蘇的序曲。”五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，“江蘇主要城市的樓市成交量今年以來(lái)連續(xù)增長(zhǎng)，既有開(kāi)發(fā)商降價(jià)因勢(shì)利導(dǎo)的原因，又有救市政策推波助瀾的因素。但開(kāi)發(fā)商對(duì)待后市仍需理性，如今成交量穩(wěn)步攀升主要得益于整體價(jià)格的下滑，如果失去這一前提，后市發(fā)展或許不容樂(lè)觀。”