溫州投機(jī)性泡沫已被擠出 樓市漸“熱”不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)

　　在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控全面展開(kāi)之際，在國(guó)內(nèi)樓市大多漲聲一片之際，溫州樓市這一連續(xù)成為國(guó)內(nèi)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格惟一下降的市場(chǎng)，再次引起社會(huì)的關(guān)注。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州是個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控不具有借鑒意義。然而10多年的大起大落，投機(jī)性交易極速推高房?jī)r(jià)，過(guò)度投資房地產(chǎn)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化，溫州“樣本”足以敲響警鐘?，F(xiàn)在的溫州樓市又在經(jīng)歷著怎樣的變化，它的理性回歸對(duì)于仍然“內(nèi)熱”的國(guó)內(nèi)樓市又有什么樣的啟示？

　　觀(guān)市——整體市場(chǎng)趨于平衡

　　投機(jī)性泡沫被擠出，“剛需”和“首改”市場(chǎng)依然存在，不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)

　　近日，房?jī)r(jià)“全國(guó)領(lǐng)跌”的消息又讓溫州“火”了一把。記者連日在溫州采訪(fǎng)，不同地方，不同樓盤(pán)，價(jià)格有升有降，交易正常進(jìn)行，樓市景象并非“哀鴻遍野”。據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士分析，整個(gè)樓市總體運(yùn)行已經(jīng)在前幾年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快之后回歸理性。就目前情況看，原來(lái)的投機(jī)性泡沫被擠出，高端住宅市場(chǎng)受沖擊比較嚴(yán)重，但“剛需”和“首改”市場(chǎng)依然存在，不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)。再加上杭州、寧波等國(guó)五條地方細(xì)則出臺(tái)相對(duì)溫和，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛也在逐步消解。今年一季度，溫州規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值自2011年四季度以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，預(yù)示著溫州經(jīng)濟(jì)逐步走出低谷，企業(yè)家信心指數(shù)也在回升。未來(lái)溫州房?jī)r(jià)既不會(huì)大面積下滑，也不會(huì)大幅度上漲，整個(gè)樓市會(huì)日趨穩(wěn)定。

　　事實(shí)上，從去年下半年開(kāi)始，溫州的樓市已經(jīng)漸“熱”。一個(gè)明顯的現(xiàn)象是，房開(kāi)公司不僅請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)策劃廣告，還精心設(shè)計(jì)樓盤(pán)品質(zhì)。溫州地區(qū)發(fā)行量最大的媒體房產(chǎn)工作室主任告訴記者，去年下半年至今，他們每天的重要版位幾乎都是房開(kāi)廣告，就這樣還經(jīng)常排不下。據(jù)今年一季度不完全統(tǒng)計(jì)，溫州報(bào)業(yè)集團(tuán)房產(chǎn)廣告刊登總量超4000萬(wàn)元。

　　溫州泛海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭云杰告訴記者，他們公司新開(kāi)發(fā)的鳳凰城樓盤(pán)去年5月開(kāi)盤(pán)，不到1年開(kāi)了3期，總共750套房子一下就售出了70%。而在城市西向的甌海區(qū)，溫州市甌海房屋開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)朱文達(dá)說(shuō)，他們的國(guó)際華府新樓盤(pán)今年6月才銷(xiāo)售，總共824套住宅，現(xiàn)在已有2000多人登記要房。溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文說(shuō)，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，對(duì)整個(gè)樓市影響非常有限。畢竟，溫州民間資金富裕、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，可以支撐得住。目前整體市場(chǎng)趨于平衡。

　　啟示——市場(chǎng)供給調(diào)節(jié)價(jià)格

　　應(yīng)該讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系正常化，最終通過(guò)市場(chǎng)供給來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格

　　與一線(xiàn)城市不同的是，溫州樓市買(mǎi)賣(mài)雙方80%都是溫州本地人，這本身是個(gè)封閉的市場(chǎng)。溫州樓市走向?qū)?ldquo;封閉市場(chǎng)”具有一定的示范性，也給其他地方帶來(lái)啟示：城市產(chǎn)業(yè)空心化和企業(yè)盈利能力不足必須在根本上予以解決，應(yīng)該讓房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系正?；?，并在土地供給、保障性住房等方面解決結(jié)構(gòu)問(wèn)題，最終通過(guò)市場(chǎng)供給來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格。

　　對(duì)于3月份溫州房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的原因，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)溫州區(qū)域市場(chǎng)部經(jīng)理陳偉認(rèn)為，在全國(guó)很多城市中，供應(yīng)市場(chǎng)的一手房一般大于二手房，而溫州的比例是二八開(kāi)。“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，新樓盤(pán)普漲，導(dǎo)致了絕大部分城市的房?jī)r(jià)上漲。而溫州因?yàn)樾聵潜P(pán)房源相對(duì)少，在房?jī)r(jià)的走勢(shì)中難以起到主導(dǎo)作用；同時(shí)，受“國(guó)五條”刺激，溫州二手房交易“井噴”，3月份一個(gè)月的成交量至少是平時(shí)三四個(gè)月的總和。來(lái)自溫州市房屋登記中心的消息說(shuō)，從3月4日開(kāi)始的近一個(gè)月時(shí)間里，該中心辦理二手房交易登記均在160件以上，是此前工作日平均登記量的8倍。買(mǎi)賣(mài)雙方趕著交易過(guò)戶(hù)，極大地增加了議價(jià)空間。

　　另外，去年以來(lái)因銀行還款斷供以及民間借貸糾紛引起被法院查封而進(jìn)入拍賣(mài)市場(chǎng)的房產(chǎn)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月份至今，就有50多套房源出現(xiàn)在各大拍賣(mài)行的拍賣(mài)公告上，而這類(lèi)房子的價(jià)格明顯低于同類(lèi)樓盤(pán)，這在客觀(guān)上也使房?jī)r(jià)有一定降幅。

　　未來(lái)——重視發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)

　　單靠房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐的城市如“空中樓閣”，只有發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，稅源才有可持續(xù)性

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州樓市目前面臨的問(wèn)題主要是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和投融資瓶頸問(wèn)題。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)不好，這幾年溫州人把80%的資金都投到房產(chǎn)中，還幾百億上千億帶出去，到外地炒樓的資金超過(guò)70%。溫州的高房?jī)r(jià)就是因?yàn)榇罅繉?shí)業(yè)資本和金融資本合力催生的“怪胎”，但近兩年投機(jī)性交易退出將會(huì)讓市場(chǎng)回歸理性。

　　對(duì)企業(yè)而言，不能把所有資本尤其是辦實(shí)體的資金全部投進(jìn)去，否則必定會(huì)“風(fēng)頭霉頭兩隔壁”。溫州這幾年正是由于過(guò)度投資房地產(chǎn)而導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化，進(jìn)而影響了整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)連年排位浙江省末位。另外，地方政府要著力建設(shè)好保障房，不能過(guò)度依靠土地財(cái)政來(lái)維持發(fā)展。一個(gè)地方的房?jī)r(jià)很大程度上是建立在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，單靠房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐的城市猶如“空中樓閣”。只有重視和發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，稅源才有可持續(xù)性。

　　去年5月溫州出臺(tái)了振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)“1+X”政策，就是要加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。溫州市區(qū)2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，今年市區(qū)擬供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品住房用地17宗共922畝，商服用地57宗共3033畝。截至4月中旬，市區(qū)共供應(yīng)商品房建設(shè)用地近1500畝，成功出讓了1243.16畝。有人認(rèn)為，2013年是溫州大發(fā)展的黃金時(shí)期，城市道路、交通等基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)，城市格局迅速拉大。城市的發(fā)展勢(shì)必將促進(jìn)房地產(chǎn)的新一輪增長(zhǎng)。

　　讓資本重投實(shí)業(yè)“懷抱”

　　亢舒

　　溫州房?jī)r(jià)下跌，被很多人視為樓市泡沫開(kāi)始走向破滅。然而從本報(bào)記者的調(diào)查來(lái)看，溫州樓市的情況沒(méi)有那么糟糕。雖然高端住宅市場(chǎng)受沖擊比較嚴(yán)重，但“剛需”和“首改”市場(chǎng)依然存在，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)。從短期來(lái)看，溫州樓市的危機(jī)或許不會(huì)愈演愈烈，但是近些年溫州樓市的起伏足以給人們敲響警鐘。

　　當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上投機(jī)帶來(lái)的利潤(rùn)時(shí)，眼看著通過(guò)實(shí)業(yè)套錢(qián)搞投機(jī)的企業(yè)一夜暴富，大部分企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)都會(huì)受到影響，隨之而來(lái)的是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的大幅度改變。企業(yè)以實(shí)業(yè)作為向金融機(jī)構(gòu)貸款的依據(jù)，獲得資金后大量圈地、蓋房、做房地產(chǎn)，“炒房”風(fēng)生水起，進(jìn)而全民投資、全民投機(jī)逐漸演變成一場(chǎng)“盛宴”。沒(méi)有實(shí)業(yè)支撐的金融市場(chǎng)會(huì)積累泡沫，在很短的時(shí)間內(nèi)把資金和人力大量抽離實(shí)業(yè)，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化蔓延，將加速泡沫的破滅速度。

　　過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)投資投機(jī)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的比重過(guò)高，十分不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。樓市調(diào)控的必要性正在于限制投資投機(jī)性需求，擠出樓市泡沫，讓更多資本回歸實(shí)業(yè)，從而維護(hù)好國(guó)家的金融安全和經(jīng)濟(jì)安全。據(jù)報(bào)道，隨著樓市調(diào)控進(jìn)一步深入，很多溫商認(rèn)為房地產(chǎn)投資暴利時(shí)代終結(jié)，炒房者重回實(shí)業(yè)的風(fēng)氣漸濃。

　　發(fā)展好實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資渠道更加多元化，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)才能更小。

　　新聞背景

　　溫州房?jī)r(jià)這十年

　　以炒房團(tuán)著稱(chēng)的溫州被認(rèn)為全國(guó)樓市重要的風(fēng)向標(biāo)。

　　10年前，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)跑在全國(guó)前面，市區(qū)黃金地段房?jī)r(jià)逼近7000元/平方米。2005年初，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始步入“萬(wàn)元時(shí)代”。2007年，溫州房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升，即便在2008年也不例外。相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，6年足足漲了4倍之多。

　　當(dāng)國(guó)內(nèi)諸多城市房?jī)r(jià)在2008年遭遇滑鐵盧的時(shí)候，溫州房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了58%的驚人增長(zhǎng)。2008年，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米。2010年，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)突破3萬(wàn)元/平方米，排名位居全國(guó)地級(jí)市第一。

　　從2011年11月開(kāi)始，溫州住宅用地陷入9個(gè)月“冰封期”，土地市場(chǎng)進(jìn)入市區(qū)住宅用地“零成交”狀態(tài)，土地成交價(jià)格下降幅度居全國(guó)之首。2012年溫州市住宅交易價(jià)格明顯下降，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均價(jià)同比下降24%，樓市回歸初現(xiàn)曙光。

　　說(shuō)法

　　民間資本過(guò)去在溫州樓市中扮演了重要角色，在限購(gòu)、限貸和房產(chǎn)稅等政策的影響下，溫州房?jī)r(jià)迅速下跌，這正是調(diào)控政策的積極成果，也是房?jī)r(jià)理性回歸的表現(xiàn)。溫州樓市的下跌也預(yù)示著國(guó)內(nèi)其他城市樓市新的發(fā)展動(dòng)向，房?jī)r(jià)的理性回歸并非遙不可及。

　　——溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻

　　從宏觀(guān)背景分析，溫州房?jī)r(jià)的起伏，是伴隨著溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力下降，以及去虛擬化過(guò)程中發(fā)生的。實(shí)體經(jīng)濟(jì)去虛擬化是溫州房?jī)r(jià)暴跌的重要誘發(fā)因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展離不開(kāi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大肆投機(jī)房地產(chǎn)，只會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，最終促使房地產(chǎn)泡沫破滅。

　　——財(cái)經(jīng)評(píng)論人項(xiàng)崢

　　溫州房?jī)r(jià)是中國(guó)相當(dāng)一部分城市房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅度轉(zhuǎn)變以后的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為在未來(lái)將會(huì)發(fā)生很大變化，過(guò)去10年是房地產(chǎn)投資的一個(gè)盛宴。隨著制度的調(diào)整，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易稅等一系列制度的完善，投資于房地產(chǎn)的收益會(huì)越來(lái)越少。

　　——北京大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)投資研究所研究員馬光遠(yuǎn)