樓市“前景不明” 多房族進(jìn)入焦慮期 風(fēng)險(xiǎn)更難控制

　　繼續(xù)持有：房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)傳言時(shí)起 海外置業(yè)：不確定性風(fēng)險(xiǎn)更難控制

　　隨著“新國(guó)五條”調(diào)控措施的落地，雖然“按差額征收20%的個(gè)人所得稅”懸而未決，但也在改變著人們的預(yù)期。記者發(fā)現(xiàn)，越來越多的普通多套住房持有家庭，由于憂心將來房產(chǎn)稅開征以及房?jī)r(jià)停漲，開始關(guān)注起“海外置業(yè)”這個(gè)過去印象中只有富豪階層才敢問津的話題，成為潛在置業(yè)大軍中的一員。不過，由于海外置業(yè)存在諸多不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，也令這些家庭有進(jìn)退失據(jù)之感。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，那些擁有兩三套房的家庭，往往正是通過勞動(dòng)收入積累財(cái)富的代表。在投資渠道極為狹窄的現(xiàn)實(shí)里，持有房產(chǎn)至少給了他們跑贏通脹的安全感。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，疏導(dǎo)經(jīng)濟(jì)體系中的多余資金，建立長(zhǎng)效的住房供應(yīng)體系，才是解決問題的關(guān)鍵。

　　風(fēng)險(xiǎn)：海外置業(yè)不確定性大

　　記者了解到，目前海外置業(yè)的個(gè)人買家主要有兩種類型，一是純投資行為；二是有孩子在國(guó)外讀書或準(zhǔn)備去國(guó)外讀書，在海外置業(yè)可以用來自住兼具投資用途。

　　不過，加拿大、美國(guó)、澳大利亞、新西蘭等移民首選國(guó)都已沒有買房移民政策，短期內(nèi)也不會(huì)有，現(xiàn)在能買房移民的只有塞浦路斯和葡萄牙。所以，從海外買房目的上看，到美國(guó)買房基本上是純投資，而到歐洲買房，則主要是為了移民。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士分析，由于持有多套房的普通市民實(shí)際財(cái)力并不高，難以承擔(dān)海外置業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣東省因私出入境移民中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳建云，上個(gè)月剛剛組織了一次到葡萄牙的購(gòu)房置業(yè)實(shí)地考察，他告訴記者，今年以來，關(guān)注海外置業(yè)的普通市民確實(shí)有所增加，但是到最后真正出手的人其實(shí)還不算很多。

　　“塞浦路斯有的項(xiàng)目只有一塊空地，就開始開賣，根本沒有現(xiàn)樓。而且只有5年的臨時(shí)居留權(quán)，不確定性太大。”陳建云說，不少普通的國(guó)內(nèi)買家確實(shí)有到塞浦路斯、希臘等門檻較低的國(guó)家投資買房，但如果抱著移民的目的，將來的風(fēng)險(xiǎn)不低。像希臘，雖然置業(yè)門檻最低只要25萬歐元，不過5年之后才可以獲得永久居留權(quán)，十年以后才可以入籍。像葡萄牙等國(guó)家，雖然可以一步到位，獲得綠卡，但置業(yè)門檻高達(dá)50萬歐元，而且還需要一次性付款，還不是一般市民能夠承受的。

　　分析：國(guó)內(nèi)樓市依然有增值機(jī)會(huì)

　　更值得一提的是，即使在葡萄牙等可以購(gòu)房移民的國(guó)家，買家在購(gòu)房后，還需繳納包括不動(dòng)產(chǎn)稅、印花稅等多項(xiàng)稅款。此外，在沒有取得相應(yīng)國(guó)籍之前，即使房?jī)r(jià)上漲，投資者也不能隨意賣出所購(gòu)買的房產(chǎn)。

　　“雖然目前政策面傾向于抑制房?jī)r(jià)，但是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)今明兩年仍將保持上升的動(dòng)力。相較泡沫有限的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)外市場(chǎng)的游戲規(guī)則和不確定性都更大。”廣東省房協(xié)理事趙卓文分析。

　　趙卓文認(rèn)為，今天的中國(guó)樓市，已不是由簡(jiǎn)單的供求關(guān)系決定的市場(chǎng)，它反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的博弈。從這個(gè)角度說，“限購(gòu)”和“限價(jià)”將成為中國(guó)房地產(chǎn)的特色，而在一定時(shí)期內(nèi)存在，調(diào)控將是常態(tài)。但是，中國(guó)的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。

　　“中國(guó)即使將來有房產(chǎn)稅，美國(guó)等大多數(shù)海外國(guó)家也有房產(chǎn)稅。”肖文曉也認(rèn)為，普通多套房買家不必過分擔(dān)心，從目前上海、重慶兩地的試點(diǎn)情況看，中國(guó)的房產(chǎn)稅稅率不會(huì)太高，征收范圍也不一定太廣。抱著海外置業(yè)打算的市民，應(yīng)該有移民的計(jì)劃，否則，純粹投資面對(duì)的不穩(wěn)定性比國(guó)內(nèi)更高。

　　困擾：

　　多套住房未來或被征房產(chǎn)稅

　　家住海珠區(qū)萬壽路的市民史女士家擁有三套房，隨著房?jī)r(jià)上升，資產(chǎn)也在急速膨脹。史女士告訴記者，最近一條“以人均居住面積80平方米”作為房產(chǎn)稅開征點(diǎn)的傳言，讓她漸漸感覺在中國(guó)持有房產(chǎn)，未來可能更多的可能不是一種資產(chǎn)，而是一種負(fù)擔(dān)。

　　所以，史女士最近就在謀劃，賣掉兩套出租房中回報(bào)率相對(duì)較低的一套，考慮到美國(guó)紐約外圍區(qū)域買一套房子。史女士說，自己的姐姐已經(jīng)在美國(guó)安家落戶，未來她也想移民。“雖然美國(guó)要交房產(chǎn)稅，但是只要出租的租金能抵得上就可以了。”史女士表示。

　　史女士的情況并非特例，不少城市里的家庭都擁有兩套以上的房子。像“北上廣”這樣的一線城市，在房?jī)r(jià)暴漲之前就成家立業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生們，夫妻倆有兩套房一點(diǎn)也不奇怪。

　　滿堂紅集團(tuán)戰(zhàn)略管理部副經(jīng)理肖文曉分析，普通持有兩三套房的家庭，隨著房?jī)r(jià)的上升，實(shí)現(xiàn)了實(shí)物財(cái)富的增加。但從調(diào)控的趨勢(shì)而言，未來如果出臺(tái)房產(chǎn)稅等措施，這類家庭的利益有可能會(huì)受損，這也是這類家庭轉(zhuǎn)而考慮海外置業(yè)的原因。

　　另一方面，美國(guó)等國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)回暖也吸引了不少普通市民考慮的目光。中國(guó)社科院文獻(xiàn)出版社推出的2013年《投資藍(lán)皮書》稱，美國(guó)新建房屋平均售價(jià)從2011年底的均價(jià)26.3萬美元升到2012年底的30萬美元以上。2013年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，所以投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房地產(chǎn)。