中國客北美買房 業(yè)內(nèi)：海外置業(yè)背后深藏陷阱

　　在海外置產(chǎn)購業(yè)，聽起來已不陌生。在中國房市“體溫”難測之際，已有越來越多的個人和房地產(chǎn)商選擇投資北美，尋求更多的發(fā)展機會。

　　美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會年度報告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產(chǎn)，其中中國人(包括香港買家)花費90億美元，占11%，連續(xù)兩年成為美國房產(chǎn)第二大海外買家，僅次于加拿大人。

　　有商機：

　　只看圖片就買下35套房

　　初夏的洛杉磯，人們開始四處賞花踏青，可是貸款和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人付毅卻忙得不可開交。一頓午飯時間，接了不下五個電話。

　　“前天在鉆石吧市，我們公司有一套90萬美元的房子上市，當(dāng)天就有200多人去看房，10多個人當(dāng)場就交了定金。”付毅說。

　付毅告訴記者，美國房市從去年開始好轉(zhuǎn)，房價一直在漲，尤其是華人看中的熱門地區(qū)，房價甚至有翻倍的。

　　在紐約，59街至79街、公園大道至第五大道之間是最豪華區(qū)域，起拍金額在300萬美元以上的房子，約有60%的競拍者是華人。而在曼哈頓下城，價位超過100萬美元的公寓住宅中，有超過200戶是中國買家。

在大洛杉磯地區(qū)，圣馬力諾市是數(shù)一數(shù)二的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊旸透露，在這里擲重金買豪宅的人大多看中的是房屋的地段和學(xué)區(qū)，并不用于投資。

　　記者了解到，在南加州地區(qū)，華人購買50萬美元以下的低檔房多用于投資，而100萬美元以上高檔房屋的購買者大多自住。

　　中國投資者的足跡甚至遍布北美。加拿大多倫多市的佛州搜房公司工作人員稱：“有的中國投資者甚至不用親自前來便定了35套公寓。他們只是看看圖片就直接簽支票成交。”

　　華人在海外購房往往果斷堅決，全現(xiàn)金付款，自然深得經(jīng)紀(jì)人喜愛。紐約房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人戴爾表示，“有的看五套房就拍板了，而美國買家有時要看上一兩年。”

　　有夸張：

　　談不上整體推高北美房價

　　近日，有媒體熱炒，是華人推高了北美房價。在加拿大溫哥華，近日有機構(gòu)分析報告指出市中心一些公寓空置率驚人，隨后有人將此歸結(jié)為“中國人炒房”的證據(jù)之一，并認(rèn)為中國投資客推高當(dāng)?shù)胤績r。

　　對此，熟悉美國及加拿大房地產(chǎn)市場運作的人士表示，大量中國人赴北美買房，對部分地區(qū)房價上漲有一定作用，但推高北美整體房價的說法“言過其實”。

　　加西地區(qū)規(guī)模最大的地產(chǎn)中介之一怡富地產(chǎn)總裁蔡宏安說，目前加拿大和溫哥華地區(qū)的相關(guān)政府機構(gòu)并沒有針對華人移民的購房行為做過權(quán)威統(tǒng)計。華人人口占加拿大全國人口的比例約3%；同樣，加全國房屋銷售收入中，只有3%來源于外國購房者，去除相當(dāng)部分美歐等地投資者外，來自中國的投資者比例微乎其微。認(rèn)為這能對市場產(chǎn)生重大影響難讓人信服。

　　美國中華商報社長蘇子涵告訴記者，中國人在洛杉磯、舊金山和紐約等地大量聚居，那里華人社區(qū)的房子大多由華人購買，近來華人買家超過了賣家，造成一些特定社區(qū)的房價上升，是正?，F(xiàn)象。但要說華人推高美國整體房價，則是言過其實。“中國人在美國的比重那么小，怎么可能推高美國的房價？”

　　蘇子涵指出，以美國為例。該國房地產(chǎn)價格走高實際有兩大推手。一是美國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪上升周期。美國房地產(chǎn)上一輪谷峰在2006年上半年，隨后走平，接著下跌，2009年跌到谷底，隨后便進(jìn)入較為持續(xù)的上升周期。

　　二是美聯(lián)儲連續(xù)實施的量化寬松政策。低利率環(huán)境和大量流動性進(jìn)入市場的結(jié)果是，去年8月到今年2月南加州地區(qū)的房價有了20%以上的升幅。

　　有風(fēng)險：

　　200多同胞被騙1.5億美元

　　然而，對于中國人來說，來北美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國人的“人生地不熟”，提供虛假房屋信息，詐騙情況也時有耳聞。

　　楊旸告訴記者，2012年，在洛杉磯地區(qū)有一對姐妹開著房地產(chǎn)經(jīng)濟公司，兩人在短時間內(nèi)進(jìn)賬數(shù)筆后卷款“跑路”，至今未破案。被騙的買主中就有中國人。

　　另外，即便成功買房，回報也未必像看上去的那么“美”。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產(chǎn)稅和管理費。

　　按照2011年美國社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產(chǎn)稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣房，還必須支付經(jīng)紀(jì)人費用和其他費用。

　　在美國炒房成本較高。無論賣方還是買方，均需交納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費、產(chǎn)權(quán)保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占住房售價的7%至10%。

　　在美國，買房和綠卡也畫不上等號。如果買了商用房，如酒店、娛樂場所等，政府在評估雇傭當(dāng)?shù)鼐用袂闆r后，會發(fā)放兩年臨時綠卡，但也不是必然。兩年后，政府還要進(jìn)行再次評估以決定是否發(fā)卡。

　　今年2月有當(dāng)?shù)貓蟮婪Q，200多名中國投資者欲通過投資商業(yè)地產(chǎn)移民美國，結(jié)果被騙1.5億美元。