聶梅生稱(chēng)房?jī)r(jià)仍在探底 不具備普漲條件

近一段段時(shí)間，人們都非常關(guān)心樓市是不是真正在復(fù)蘇，還是一個(gè)階段性小陽(yáng)春的話題。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)情況究竟會(huì)如何發(fā)展，CCTV《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》在演播室采訪了全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生，她認(rèn)為，房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價(jià)格的回升，房?jī)r(jià)目前仍在探底過(guò)程中。

　　“房地產(chǎn)走勢(shì)應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)看，一個(gè)是量，一個(gè)是價(jià)，從交易量來(lái)說(shuō)，顯然現(xiàn)在已經(jīng)全線的、全國(guó)性的，而且從一線城市到二線城市全線回暖。我們可以回顧一下，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年下跌也是從量和價(jià)兩個(gè)方面，而且量大大比價(jià)下降幅度大得多。去年成交量下降，全國(guó)性大概有四成，如果下降四成的話，現(xiàn)在量的復(fù)蘇是正常的。如果從量的角度來(lái)講肯定是全國(guó)性回暖，但從價(jià)格來(lái)講不一定，因?yàn)槿ツ戥h(huán)比價(jià)格，大概連續(xù)有七八個(gè)月，一直在環(huán)比下降，一直到最近環(huán)比開(kāi)始有所回升，而且回升幅度并不大。”

　　聶梅生認(rèn)為，某種程度上，價(jià)格下降趨勢(shì)目前正在探底的過(guò)程中，或者基本可以說(shuō)是在止跌的過(guò)程中，而且全國(guó)各個(gè)城市情況不一樣，但從量來(lái)講是全線的回暖。

　　“如果說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，我倒是認(rèn)為量比價(jià)更重要。”

　　買(mǎi)房投資時(shí)機(jī)到與否要看租金情況

　　李嘉誠(chéng)最新發(fā)表言論認(rèn)為，如果消費(fèi)者現(xiàn)在兜里有錢(qián)的話，買(mǎi)樓、買(mǎi)股票都是正當(dāng)其時(shí)。那么國(guó)內(nèi)現(xiàn)在樓市發(fā)展情況是不是也值得消費(fèi)者掏錢(qián)買(mǎi)房？聶梅生會(huì)長(zhǎng)對(duì)此也作出了回應(yīng)。

　　“我認(rèn)為李先生這樣一個(gè)判斷基于兩個(gè)，一個(gè)是判斷現(xiàn)在的樓市是不是在低位，因?yàn)槲矣X(jué)得和股市一樣，判斷底部非常難，但是判斷它是不是在低位并不難，無(wú)論是香港樓市還是國(guó)內(nèi)樓市，價(jià)格是在低位，這是第一個(gè)判斷。如果你認(rèn)為是在低位，講投資性，投資性在低位入市肯定是正確的。另外還要判斷未來(lái)升值空間。在低位進(jìn)去，如果它不升值，老在低位徘徊，你也是白投資，所以將來(lái)升值空間主要是從兩個(gè)方面來(lái)看，一個(gè)是價(jià)格能不能上去，另外一個(gè)更多的投資性購(gòu)房，現(xiàn)在在香港或者在國(guó)內(nèi)更多傾向于出租，那就是看租金情況怎么樣。”

聶梅生說(shuō)，現(xiàn)在到底是不是入市機(jī)會(huì)，不能光看新房的房?jī)r(jià)，如果二手房租賃的價(jià)格、租金也上去，那應(yīng)該是一個(gè)入市的機(jī)會(huì)。

　　消費(fèi)者二次購(gòu)房的改善性需求已經(jīng)開(kāi)始釋放

　　當(dāng)主持人問(wèn)到，成交量在出現(xiàn)放大之后還會(huì)不會(huì)持續(xù)下去，會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？聶梅生回答說(shuō)，現(xiàn)在這一輪量的放大，大家都認(rèn)為基于三個(gè)原因，一個(gè)是政策釋放，第二個(gè)就是去年積壓的剛性的首套房自住性需求的釋放，第三個(gè)就是信心，尤其經(jīng)過(guò)人大以后，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和樓市都有信心，這么三個(gè)原因引起的。但如果光光是首套房、自住性，這部分在整個(gè)房地產(chǎn)當(dāng)中不是全部，只是其中一部分。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房這塊能起來(lái)，這部分應(yīng)該占到30%到40%，應(yīng)該是這么一個(gè)數(shù)字，但它不是全部。因?yàn)槲覀儑?guó)家住房自有率比較高，所以改善性需求是很大的。那么這一部分應(yīng)該能夠拖動(dòng)改善性的需求，那就看從低端到高端，延伸到改善性的需求到底釋放怎么樣?，F(xiàn)在從全國(guó)樓市來(lái)看，已經(jīng)開(kāi)始改善性需求，這部分已經(jīng)開(kāi)始入市。

　　針對(duì)改善性需求的啟動(dòng)，聶梅生又進(jìn)一步作出解釋?zhuān)?ldquo;這個(gè)體現(xiàn)到對(duì)第二次購(gòu)房政策的改善性放松，從利率都支持了。從套型可以看出來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為前一階段主要是小套型，現(xiàn)在擴(kuò)大到中等套型，這就是改善性需求。如果這個(gè)能夠持續(xù)的話，可能會(huì)帶動(dòng)李嘉誠(chéng)先生說(shuō)的投資性、租賃性、出租性的需求，也會(huì)增大，這是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程。如果能夠穩(wěn)住首次，拖動(dòng)改善性，最后投資性也能夠進(jìn)來(lái)的話，這個(gè)市場(chǎng)就平穩(wěn)、就穩(wěn)定了，所以我覺(jué)得還需要看一段時(shí)間。”

　　房?jī)r(jià)還不具備全國(guó)普漲的條件

　　樓市剛進(jìn)入小陽(yáng)春的初級(jí)階段，不少樓盤(pán)就開(kāi)始漲價(jià)了，有些地方漲價(jià)幅度還不小。這時(shí)候人們就擔(dān)心如果量繼續(xù)回升的話，是不是帶來(lái)樓市價(jià)格也會(huì)快速反彈？對(duì)此，聶梅生表示，全國(guó)性的漲價(jià)，近期不具備這個(gè)條件。

　　“觸底攀升的城市是有，要看它是不是最開(kāi)始降價(jià)的城市，而且降價(jià)幅度非常大的城市，現(xiàn)在止跌以后就會(huì)升。比如深圳、成都這樣一些，前段時(shí)間調(diào)整幅度比較大的，全國(guó)不能一概而論。但是我認(rèn)為全國(guó)性的漲價(jià)，我覺(jué)得近期不具備這個(gè)條件。”

　　聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在主要是從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來(lái)看，還沒(méi)有到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇，前期一些政策開(kāi)始發(fā)生作用，經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，但還要再看一季度，比如說(shuō)出口、就業(yè)等等，我覺(jué)得沒(méi)有那么快，從整個(gè)宏觀層面來(lái)講沒(méi)有那么快。另外一個(gè)，真正來(lái)說(shuō)樓市和收入有關(guān)系，老百姓的收入、買(mǎi)房人的收入是不是大幅度提升，現(xiàn)在看不出來(lái)，沒(méi)有最基本層面的支持，所以我覺(jué)得消費(fèi)的需求還是會(huì)逐步釋放，所以全國(guó)性漲價(jià)我認(rèn)為近期沒(méi)有這個(gè)可能性，但是局部的城市有可能。

　　但聶梅生也表示，局部樓盤(pán)，有自己業(yè)務(wù)的需求，也有可能出現(xiàn)漲價(jià)的情況。

　　“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商他有他的營(yíng)銷(xiāo)策略。這里面有兩個(gè)方面，我最近也了解了一下，我說(shuō)你們漲價(jià)到底是怎么回事。他們說(shuō)有好多是這樣，因?yàn)槟汜尫懦鰜?lái)的數(shù)據(jù)是環(huán)比，那么就是說(shuō)樓市在最低迷的時(shí)候、最危險(xiǎn)的時(shí)候，我認(rèn)為是春節(jié)前面這一段，也就是1月份左右，那時(shí)候下降幅度比較大，所以環(huán)比2月份、3月份可能比它上，因?yàn)槟菚r(shí)候打了八五折，現(xiàn)在打到九五折，這個(gè)環(huán)比就上去了，甚至有的不打折，這是從營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)說(shuō)，好像說(shuō)價(jià)格怎么比11月份、12月份漲了，其實(shí)是打折了。還有一些開(kāi)發(fā)商在去年年底資金鏈非常緊張的情況下是在成本以下銷(xiāo)售，在虧損的情況下銷(xiāo)售，為了回收現(xiàn)金流。這些樓盤(pán)是有的，所以我認(rèn)為全國(guó)性的漲價(jià)、普漲不具備支撐的條件。