20%稅負轉(zhuǎn)嫁買方 新政效果存疑

　　3月底至今，各地樓市調(diào)控“國五條”細則出臺近一月，業(yè)界此前的擔憂與猜測已成為現(xiàn)實。記者近日走訪我愛我家、鏈家地產(chǎn)等房產(chǎn)中介，多名置業(yè)顧問均向記者表示：“‘羊毛出在羊身上’，雖然二手房交易個稅名義由賣房者承擔，但是新‘國五條’出臺后，賣房征收差額20%的個稅實際上幾乎全由買房者承擔。”

　　業(yè)內(nèi)人士擔憂，這有違新“國五條”的初衷，而且目前各地新房出現(xiàn)了搶購潮，截至一季度末有超七成購房者看漲未來房價，創(chuàng)調(diào)控以來的新高。

　　稅負轉(zhuǎn)嫁買方

　按照新政規(guī)定，二手房交易的個稅征收由交易總額的1%調(diào)整為按差額的20%征收。但記者發(fā)現(xiàn)，新“國五條”加重的交易稅費本應由賣房者承擔，但實際交易中仍然由買房者買單。

　　“上個星期我們成交了幾套二手房，但20%的個稅全由買房者買單，這是北京一直以來的潛規(guī)則。”鏈家地產(chǎn)置業(yè)顧問胡女士對記者表示。

　　胡女士給記者算了一筆賬，如一套現(xiàn)售價285萬元的房子，其原購價為85萬元，而轉(zhuǎn)嫁給買房者的20%個稅需多交約40萬元。

　　“北京大部分買房者是無房者或者一居換兩居等改善性需求者。”胡女士進一步介紹，由于剛性需求的客戶仍然存在，二手房市場呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢。

　　我愛我家的一位職業(yè)顧問王先生向記者直言：“‘羊毛出在羊身上’，賣房者現(xiàn)在仍然處于強勢地位，即使買房者由于稅收增加而負擔加重，跟賣主協(xié)商降價的空間也不大，最多下浮空間也就5萬～10萬元。”這對于動輒幾百萬的總房價而言不過杯水車薪。

　　這背后反映了北京住房需求旺盛的現(xiàn)狀。央視日前披露的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京單套房平均租金價格已經(jīng)攀升至3660元，較2008年上漲82%，5年時間漲幅近乎一倍。

　　據(jù)胡女士介紹，目前5年以上且唯一的住房最受買房者青睞，成為他們的購買首選。因為北京“國五條”調(diào)控細則規(guī)定，出售5年以上唯一住房免征個稅。

　　稅負被轉(zhuǎn)嫁到買方的案例，引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于新政效果的爭議。因為表面上看來，新政尚沒有起到抑制房價的作用，反而因為買房者在購房交易中處于弱勢地位，而進一步加重買房者負擔。

但在上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭看來，政策產(chǎn)生的效果尚需要時間來證明，“預計二手房降溫幅度大于新房。”

　　新房需求加大

　　記者走訪我愛我家與鏈家地產(chǎn)清河店時發(fā)現(xiàn)這些店生意很冷淡，前來買房與登記賣房的客戶寥寥無幾。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部報告亦顯示，4月第二周新增客源量雖然較細則出臺前變化不大，但有實際成交意愿的客戶并不多，客戶購房意愿明顯低于今年以來的平均水平。

　　“國五條”調(diào)控細則出臺后，由于系統(tǒng)升級等因素，北京網(wǎng)簽暫停8天。4月8日，網(wǎng)簽恢復。根據(jù)北京市建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京市住宅網(wǎng)簽恢復后一周，北京住宅網(wǎng)簽總量為4561套，日均網(wǎng)簽僅為652套，與3月份的日均網(wǎng)簽量相比大幅下跌了70%。

　　二手房成交回落，但新房成交環(huán)比卻出現(xiàn)了回升。有券商數(shù)據(jù)顯示，8日當周新房日均成交套數(shù)成交環(huán)比清明當周整體上升18%。

　　根據(jù)公開資料顯示，成都等城市4月樓市新房市場凸顯平穩(wěn)增長的態(tài)勢。成都新房市場在3月的高量之下，繼續(xù)保持高速推盤狀態(tài)，連續(xù)兩周成交量上漲。而二手房在4月第一周的深幅下探，第二周雖小幅增長，但仍處于較低水平。

　　“雖然二手房20%個稅開始正式征收，二手市場溢出的部分需求正在轉(zhuǎn)向一手市場。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析。

　　有跡象顯示，4月中旬以來，深圳、北京及上海等城市頻頻涌現(xiàn)搶房熱潮。4月13日至14日，深圳出現(xiàn)了2013年以來最大的開盤熱潮，中信領(lǐng)航、綠景公館1866和萊蒙·水榭春天6期等三個項目集中開盤，共推出近1800套新房。

市場的反應讓人出乎意外，據(jù)報道，上述三個項目開盤即被市場熱捧，三個項目開盤后去化率均超過九成。

　　對此，房地產(chǎn)企業(yè)尚處于觀望狀態(tài)。遠洋地產(chǎn)一位負責人對記者表示，“新‘國五條’出臺后，公司營銷策略不會出現(xiàn)太大改變，畢竟今年的營銷計劃是公司早已制定，且經(jīng)過詳細市場調(diào)研的。”

　　不過，部分業(yè)內(nèi)人士擔憂，新“國五條”政策由于缺乏執(zhí)行力度，效果或有限。

　　“各地出臺的細則沒有預期的那么嚴厲，調(diào)控政策是否能發(fā)揮作用仍有待觀察。”摩根大通首席中國經(jīng)濟學家朱海斌認為。

　　他認為，除北京以外，大部分地方政府只是重申了原來的調(diào)控措施，規(guī)定房價漲幅不得超過實際可支配收入的增幅(即介于8%~10%之間)。此外，國務院關(guān)于征收房產(chǎn)交易20%的所得稅的新規(guī)，多數(shù)城市沒有體現(xiàn)在地方細則中。

　　記者注意到，南京市政府4月19日發(fā)布的《市政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》規(guī)定2013年度本市新建商品住房價格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅，但20%的個稅卻未被提及。

　　民生證券最新研報稱，從“國五條”出臺后地方政府的表現(xiàn)看出，其對個稅從嚴的措施并不積極，相反則能拖便拖，輿論壓力是很大原因。

　中投聯(lián)達(北京)投資有限公司董事長、聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒對記者表示，相比之前，本次出臺的樓市調(diào)控基本是對目前實行政策的重申，但缺乏能夠落實到執(zhí)行層面的細則。他認為，此次出臺的樓市調(diào)控意在維護現(xiàn)有的調(diào)控成果。

　　后市出現(xiàn)分歧

　　有趣的是，來自世聯(lián)地產(chǎn)最新調(diào)查顯示，盡管中央政府頒布了“國五條”政策，但截至一季度末卻有超七成購房者看漲未來房價，創(chuàng)調(diào)控以來的新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，今年房價的總體態(tài)勢依然是向上的，尤其是北京這類一線城市購房的主流是剛性需求者，而此次政策仍以抑制需求、而不是擴大供給為主，難以從根本上解決房地產(chǎn)價格上漲的問題。

　　“北京這樣的一線城市房價還將繼續(xù)上漲。”談及今年房價走勢，楊少鋒對記者表示。

　　他認為，今年各地城市房價會出現(xiàn)分化，即一線城市房價會持續(xù)走高，二線城市泡沫持續(xù)，各城市供應量的差異將導致二線城市的樓市出現(xiàn)冰火兩重天的狀況，而三四線城市房價會下跌。

　　但相比之下，楊紅旭略顯樂觀，他認為未來房價漲幅會有所回落。“今年大多數(shù)城市房價還會繼續(xù)上漲，但隨著新‘國五條’政策效應逐步顯現(xiàn)，漲幅會有所回落，尤其是4月份房價漲幅將在高位盤整中有所回落。”楊紅旭對記者說。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院4月18日發(fā)布了《2013年3月份70個大中城市房價指數(shù)報告》指出，3月份，房價大幅擴張趨勢已明顯受到抑制，仍處于高位漲幅；一線城市環(huán)比漲幅繼續(xù)擴大，但擴大幅度已明顯收窄，其中北京、廣州、深圳、上海漲幅均超2.5%；二手房漲幅擴張也已明顯收窄。

　　不過業(yè)內(nèi)人士提醒，從市場層面來看，雖然新“國五條”細則的落地加劇了住宅市場的資金擠出效應，但使商業(yè)地產(chǎn)獲得發(fā)展機遇，更多的投資人會另辟蹊徑，從住宅市場轉(zhuǎn)而投資商業(yè)產(chǎn)品來保值增值。