怎樣還房貸輕松？六種“創(chuàng)新”房貸實惠大揭底

“小半輩子的房貸，我怎樣還才能輕松點?”對于很多已經被房貸“套牢”的人士來說，這樣的問題每時每刻都被大家在心里掂量著。

　　近日，各家銀行紛紛推出了名目繁多的“創(chuàng)新”房貸：活利貸、點按揭、接力貸等。那么，這些打出誘人實惠的新還款方式，究竟能給“房奴”們帶來多少實實在在的減負呢？本報將通過本篇文章一一為您詳解。

　　在這里，我們假設一個“房奴”張先生，40歲，首次購買住房，貸款30年，額度100萬元。

　　1、活利貸

　　研發(fā)銀行：渣打銀行

　　口號：貸100萬省60萬

　　客戶限制：貸款年限在5到30年之間的中長期客戶適用。

　　客戶成本：持續(xù)存款，不計零存整取利息。

　　實際作用：隨存隨取，省錢效果不明顯。

　　就在中資銀行為是否執(zhí)行央行7折利率優(yōu)惠政策忙得不可開交之時，外資銀行用其特有的方式進入到爭搶房貸客戶的市場中來。

　　渣打銀行這款“活利貸”產品的原理是，如果客戶在申請貸款之后手頭有閑置資金,可隨時存入還款賬戶沖抵房貸本金,但該資金也可隨時取出,銀行系統(tǒng)會按日計息。因此,即便第二天就取出存入的資金,當日的還貸利息也會有所減少。

　　以張先生30年期的100萬元貸款為例,只要他能夠做到每月向還款賬戶上存入3000元,到期可以節(jié)省利息近60萬元,同時,還可以縮短8年的還款期。另外，如果張先生房貸本金尚有20萬元，當他將閑散資金5000元存入該還款賬戶時，當日房貸的利息即以19.5萬元計算；如果第二天他又存入閑散資金2000元，那么當日房貸的利息以19.3萬元計算，當然，他也可以隨時提取這7000元資金。

　　對此該行人士認為，該貸款最大特點在于，客戶如果有閑置資金，可以隨時存入該銀行賬戶，存一天，則抵扣一天的貸款利息，存一元，則抵扣一元的貸款本金，取走則恢復正常。雖然客戶損失的是活期利息，但是相比目前0.35%的活期利率來說，抵扣掉的貸款本金卻能給客戶節(jié)省高達4.455%以上的貸款利率，無疑是個非常劃算的買賣。

　　商報提示：買賣是否劃算，不僅要看利率，還要看成本。據(jù)了解，該產品額外費用為首年需要支付賬戶關聯(lián)費1000元，后兩年每年500元，目前推廣期內減免后兩年費用，但依然需要首年1000元費用。另外，該產品只對貸款年限在5到30年之間的中長期客戶適用，不能提供給短期客戶，同時，客戶貸款余額必須在30萬元及以上才能申請。由此來看，銀行要客戶權衡的，遠遠不僅是活期利率，更多的是在長期還款過程中的一種“只存錢，不要利息”的還款方式。

　　2、點按揭

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號：最低房貸優(yōu)惠利率3.78%

　　客戶限制：僅限于10年期及以上房貸客戶。

　　客戶成本：想少還房貸先存錢，存款利息銀行不付。

　　實際作用：30年貸100萬元省3.6萬元。

　　這是繼“活利貸”之后，國內銀行推出的一款由客戶花錢買“點”來降低貸款利率的新型貸款產品。

　　所謂的“點”，在這里特指貸款金額中的百分比，比如客戶買一個“點”，就相當于其貸款金額的1%。這款產品的原理就是客戶通過預先支付一個或多個“點”的費用，可以使貸款利率降低。以張先生為例，他100萬元的貸款，1個點就表示需要支付1萬元的費用。深發(fā)展點按揭房貸產品分別針對10-20年期和20-30年期的貸款，制定了購買1.25個點和1.5個點享受低利率的房貸產品。也就是說，張先生最高可以購買1.5萬元的產品。按照目前30年期7折房貸利率4.158%計算，張先生一共需要支付75萬元利息，而辦理點按揭業(yè)務，他花1.5萬元購買貸款總額的1.5個點，就能拿到3.78%的超低利率，總共節(jié)省7.8萬元，省息達10%。

　　但產品說明同時顯示，點按揭實際上是對預計未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長，利息節(jié)省越多，平衡點大約在四五年左右。也就是說，客戶買點付出的費用，需要依靠貸款在后面四到五年累計的利息節(jié)省“賺”回來。超過這個期限，客戶就賺了，否則就不劃算。

　　商報提示：這款產品最誘人的地方就是將貸款優(yōu)惠利率由現(xiàn)行的7折直降至6.3折。對于那些連7折還沒有享受到的客戶來說，花少則幾千元多則幾萬元，換來6.3折的貸款利率是很劃算的事情。但其中客戶購買“點”的資金整存整取利息被完全忽略掉了。按照張先生的情況，1.5萬元存30年，本息要有4.2萬元，這筆費用銀行是不會退回來的。

3、雙周供

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號：縮短還款期限可達五六年或更長，

　　省貸款利息可達21.7%或更高

　　客戶限制：收入較高且收入穩(wěn)定。

　　客戶成本：為還款一個月跑兩次銀行。

　　實際作用：5年還100萬元，省息64.24萬元。

　　所謂雙周供，就是指將貸款還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半，月還款額基本不變。該還款方式全年一般有26期供款，有2個月會出現(xiàn)供款3期的情況。

　　商報提示：這種貸款方式非?？简炄说倪€款毅力，要求客戶資金時刻保持還款充盈狀態(tài)，稍有周轉不開的情況，就會產生逾期貸款記錄。在這款產品研發(fā)之初，受到很多年輕白領的青睞，因為這種類似強制提前還款的方式，可以抑制一部分“月光族”的消費欲望。但目前看來，這款產品還存在較大的利率變化風險。如果客戶一直維持高“強度”還款，同時每年會比正常按月還貸者多還兩次，那么無論利率怎么變，對客戶來說都有風險。

　　4、氣球貸

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號：月供壓力小 貸款買房更輕松

　　客戶限制：無

　　客戶成本：類似公積金還款，無論之前還多少，到期都將一并歸還。

　　實際作用：10年還100萬元，最高省52.77萬元利息。

　　所謂“氣球貸”，就是指還款人可以采取利息和部分本金分期償還，但剩余本金到期一次償還。通過氣球貸，客戶可以選擇一個較短的貸款期限(3年、5年或10年)并獲得對應的較低貸款利率。貸款到期后，如果客戶確實需要再融資，并且還款記錄良好，銀行將提供再融資服務。再融資不增加客戶的費用負擔。

　　這款產品的主要客戶群體是考慮短期房貸的消費者，并有提前還款的需求。同時，這部分人預期未來較短年限(最長10年)中自己的資金實力會有較大提高或后期將有大額資金進賬，因此適用于中高收入階層的房產消費者。

　　商報提示：雖然還貸款也需要“長痛不如短痛”的精神，但客戶的確要量力而行。以張先生為例，100萬元的貸款5年內還清實在有困難。而對于一些平時不怎么規(guī)劃收入前景的年輕人來說，氣球貸雖然能夠讓你在還貸前4年感受不到還款壓力，但所有的貸款都要在最后一年內還清。

5、接力貸

　　研發(fā)銀行：農業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行

　　口號：齊心協(xié)力 一套房貸兩代人供

　　客戶限制：僅限于年齡+貸款期限小于等于70年的客戶。

　　客戶成本：30年房貸一分錢都沒少還。

　　實際作用：30年貸款本息一分沒降。

　　如果張先生選擇用接力貸完成30年的還款任務，以他目前40歲的年齡和還款期限看，銀行可以為其辦理這項業(yè)務。

　　銀行規(guī)定，只要作為父母的借款人年齡偏大，按照現(xiàn)行的規(guī)定，借款人年齡+貸款年限小于等于70年的，可辦理的貸款年限較短，月還款壓力比較大，可以通過指定子女作為共同借款人來延長還款期限。

　　銀行同時規(guī)定，如果作為子女的借款人預期未來收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，可以通過增加父母作為共同借款人來增加貸款金額。但是，如果貸款者和尚未就業(yè)的子女做接力貸，在子女就業(yè)之前，貸款者要以自己和配偶的收入作為還貸來源，不能將子女的預期收入列為還貸來源，在這一點上，張先生應合理估量自己的還貸能力，做好財務安排。

　　商報提示：接力貸這條還款路線的優(yōu)點和缺點都非常明顯。優(yōu)點是將一套房貸交由兩代人共同償還，可減輕第一代還款者的壓力。例如張先生連本帶息要歸還銀行170余萬元，如果其中一部分由其子女完成，張先生可在60歲退休時將貸款轉給子女。缺點有兩個，一是由此可能產生房產最終歸屬權之爭；二是以上述還款人情況看，均不具備提前還貸能力。但通常來說貸款30年的客戶都會提前還貸，沒有提前還貸計劃的張先生及其子女，可能要支付70余萬元的全額利息，對銀行來說，表面上放寬了對還貸人身份的限制，實際上是賺足了貸款利息。

　　6、移動按揭

　　研發(fā)銀行：民生銀行

　　口號：多掙多還 少掙少還

　　客戶限制：無

　　客戶成本：還款期限長度不變，承擔利率變化風險。

　　實際作用：30年貸款本息一分沒降。

　　所謂的移動按揭，就是組合還款法，是民生銀行研發(fā)的多種還款方式組合。產品的原理是在傳統(tǒng)等額本金及等額本息還款方式的基礎上，根據(jù)借款人的收入成長曲線，而為客戶定制個性化的購房還款計劃。

　　組合還款法包括遞減還款法、遞增還款法及任意還款法三種，客戶可根據(jù)收入情況進行選擇。根據(jù)張先生的情況，貸款時已經40歲，年齡較大，因此可以選擇遞減還款法，在退休前的20年內每月還款金額都維持在較高水平，60歲退休后可以得到相對此前較低的還款金額。

　　商報提示：和上面說到的接力貸一樣，銀行開發(fā)這款產品最大的目的是維持客戶還款期限，在這樣的目的之下，銀行可以適當調節(jié)客戶的還款節(jié)奏，但無論你是快還還是慢還，最后歸還的貸款本金和利率是不會有太大變化的。除非客戶在選擇多還款的時期剛巧趕上降息，在選擇少還款的時期剛巧趕上升息。但前后算算，因為客戶的還款年限沒有變化，因此銀行獲得的貸款利息不會減少。