葉檀：人口與資金逃離的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)崩潰

　　房地產(chǎn)重大結(jié)構(gòu)調(diào)整的窗口期已經(jīng)到來，隨著決定性的不動產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等政策出臺預期明確，大規(guī)模的結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)到來。

　　最直接的變化是，敏感資金逐漸離開房地產(chǎn)市場，剛需接棒房地產(chǎn)市場。投資性需求退潮，必然倒逼房地產(chǎn)價格定價機制從投資品轉(zhuǎn)向消費品。

　　一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)有可能給人虛假的印象，以為爆發(fā)式增長可以持續(xù)。全國商品房銷售額13992億元，增長61.3%。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，百城均價連續(xù)10個月上漲至近萬元，環(huán)比漲幅突破1%，同比連續(xù)4個月上漲且漲幅持續(xù)擴大。而央行的數(shù)據(jù)顯示，房貸爆發(fā)式增長高達7103億元，占同期各項新增貸款的27%，較去年新增2436億元，增幅是去年同期的3倍。

　　銷售的結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生巨大變化，據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中檔及中低檔產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼，成為市場的一大亮點。與去年一季度相比，其成交金額市場占有率分別由29%、21%，提升至36%和25%，成交面積市場占有率則從去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。投資需求被限制，房企主動調(diào)整，以及城鎮(zhèn)化過程中新進城市人口的需求，成為市場中最搶眼的因素。只有北京等極少數(shù)城市，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的購買力，集中在這些核心城市。

　　如果剛性需求夯實房地產(chǎn)基礎(chǔ)，中國房地產(chǎn)可以實現(xiàn)軟著陸，中低收入階層能夠動用的購房資金成為衡量未來房價的基礎(chǔ)，有可能購房熱情與能力超出我們的想象。要強調(diào)的是，今年一季度尤其是3月份的數(shù)據(jù)，受到國五條個稅政策的扭曲，反映了市場的恐慌性情緒，不能作為正常數(shù)據(jù)衡量，今年二季度之后的數(shù)據(jù)能夠反映正常的市場走勢。

　　繼續(xù)大規(guī)模進軍房地產(chǎn)市場尤其是住宅地產(chǎn)的投資者，將成為最后所有打壓政策的接盤者。

　　一、二、三線城市出現(xiàn)明顯分化。

　　雖然房地產(chǎn)市場庫存量在下降，但城市分化明顯，資源集聚城市房地產(chǎn)受剛性支撐，人口與資金逃離的城市，如果房地產(chǎn)過于激進、民間金融杠桿過長，房地產(chǎn)市場已經(jīng)崩潰，或者存在很大的崩潰風險。

　　庫存量看房地產(chǎn)市場向好。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院4月7日發(fā)布的《3月份新建商品住宅庫存報告》，截至3月底，20個城市新建商品住宅庫存總量為7224萬平方米，同比減少6.4%，環(huán)比減少1.5%。目前庫存量創(chuàng)17個月新低。

　　值得注意的是，不同的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，截至3月底，一、二、三線20個城市新建商品住宅庫存總量分別為2640萬、2576萬和2008萬平方米，同比增長分別為-12.2%、-9.0%和6.9%，環(huán)比增長分別為-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二線城市庫存下滑的趨勢明顯，出現(xiàn)了不同程度的同環(huán)比下滑態(tài)勢。20個城市中，下滑最快的4個城市全部為一、二線城市。而三線城市的庫存上升力度較2月份略有增加。自2011年12月份以來，三線城市庫存呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢。

　　房地產(chǎn)市場熱點城市，以往集聚于北上廣深等一線城市、杭州溫州等市場經(jīng)濟、財富集聚的熱土，現(xiàn)在加上了各城市群中的核心城市，如武漢、成都等地。以為中國的城鎮(zhèn)化將讓地級、縣級市出現(xiàn)一輪上漲周期的開發(fā)商，將為中國的小城鎮(zhèn)支付開發(fā)成本，而贏利情況不佳。

　　從英國的工業(yè)化進程看，除了倫敦以外，以貿(mào)易帶動的沿海城市與重要工業(yè)城市，是發(fā)展的核心城市，而巴黎與東京則是法國、日本高鐵行業(yè)的受惠城市。中國同樣如此，沒有具有全國影響力的支柱產(chǎn)業(yè)，沒有便捷的軌道交通的小城市，不可能成為城鎮(zhèn)化過程中的受惠城市。

　　房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)并購整合，有項目的8萬家左右項目公司不能說明問題，背后的實體大企業(yè)才是重點。

　　大者愈大、強者愈強的過程在延續(xù)。2013年一季度全國TOP10企業(yè)市場份額達14.88%，較2012年同期上升0.6個百分點，而TOP20企業(yè)相較去年同期，更有1.03個百分點的上升，龍頭房企從市場回暖中獲益更大。

　　房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變化如同溫水煮青蛙，在鍋里的青蛙不急著往外跳，鍋外的青蛙羨慕鍋里的溫度，只有掌握火候的人才知道，總有一些青蛙會成為美餐。