上海經(jīng)適房新模式：13項(xiàng)目可建50%商品房

上海正進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)模式的創(chuàng)新。

　　本報(bào)記者從上海權(quán)威部門獲得一份有關(guān)2009年上海經(jīng)適房建設(shè)的內(nèi)部文件披露，在今年上海400萬平方米經(jīng)適房項(xiàng)目的建設(shè)用地來源中，來自上海本地各大國資企業(yè)集團(tuán)的土地扮演了主要角色，約占總量的七成，而直接來自各級(jí)政府劃撥的土地僅占三成。

　　不過，為了鼓勵(lì)本地國企拿出土地參與經(jīng)適房建設(shè)，上海市制定政策允許這些土地不必全建經(jīng)適房，在滿足經(jīng)適房比例不低于50%的情況下，其余部分可由企業(yè)開發(fā)普通商品房進(jìn)行銷售。

　　因此，在今年30個(gè)已確定的經(jīng)適房項(xiàng)目中，有14個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)適房比例僅為50%。

　　政策刺激 國企貢獻(xiàn)七成土地

　　記者獲得的這份由上海市規(guī)劃和國土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)2009年400萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃建設(shè)相關(guān)工作的通知》滬規(guī)土資劃【2009】203號(hào)文件，首次披露了今年400萬平方米、30個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目的詳細(xì)情況。

　　出乎意料的是，在這30個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目中，有21個(gè)項(xiàng)目的“規(guī)劃編報(bào)責(zé)任主體”是當(dāng)?shù)匾?guī)土局(浦東新區(qū)為新區(qū)發(fā)改委)和上海本地國資企業(yè)集團(tuán)擔(dān)當(dāng)，其余9個(gè)項(xiàng)目的“規(guī)劃編報(bào)責(zé)任主體”則是當(dāng)?shù)匾?guī)土局。

　　為何同為政府牽頭主導(dǎo)的經(jīng)適房項(xiàng)目，這一主體會(huì)有所不同，而且大部分項(xiàng)目由企業(yè)和政府部門共同擔(dān)當(dāng)？這在以往并不多見。

　　據(jù)核心知情人士透露，“規(guī)劃編報(bào)責(zé)任主體”由政府部門和企業(yè)共同擔(dān)當(dāng)?shù)捻?xiàng)目，基本上均是由該企業(yè)提供項(xiàng)目用地且由該企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)的項(xiàng)目。也就是此前上海市確定的四種經(jīng)適房項(xiàng)目認(rèn)定中的最后一種。

　　“單獨(dú)選址、集中建設(shè)經(jīng)適房”、“尚未開工的配套商品房和中低價(jià)普通商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)適房項(xiàng)目”、“已取得商品住房建設(shè)用地批文，但因各種原因尚未辦理土地出讓手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源建設(shè)經(jīng)適房”、“企業(yè)利用符合土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的工礦用地建設(shè)經(jīng)適房”，是上海市去年確定的四種經(jīng)適房項(xiàng)目的主要來源。

　　“這種模式目前主要是在上海本地的大型國資企業(yè)集團(tuán)中展開。”該知情人士透露，這種模式中，企業(yè)擁有較大的權(quán)力，而且待建地塊的使用權(quán)一般就在這些企業(yè)手上。

　　記者看到，上海地產(chǎn)集團(tuán)、錦江集團(tuán)、勝通集團(tuán)、航天/瀛通集團(tuán)、申江集團(tuán)、建工集團(tuán)、紡控集團(tuán)、城建集團(tuán)、城投公司、儀電集團(tuán)、醫(yī)藥集團(tuán)、百聯(lián)集團(tuán)、華誼集團(tuán)等眾多上海本地大型企業(yè)集團(tuán)，集體出現(xiàn)，分別成為2009年上海400萬平方米經(jīng)適房用地的地塊所屬方。

　　也就是說，到目前為止，至少有13個(gè)上海本地國資企業(yè)集團(tuán)拿出21幅土地參與上海經(jīng)適房建設(shè)，其中上海地產(chǎn)集團(tuán)作為上海名副其實(shí)的“地主”共有5個(gè)項(xiàng)目，城建集團(tuán)3個(gè)項(xiàng)目，錦江集團(tuán)和城投公司也分別有2個(gè)項(xiàng)目。

　　這30個(gè)項(xiàng)目總土地面積達(dá)到263.5萬平方米，其中來自本地國企集團(tuán)的土地面積148.1萬平方米，超過一半。

　　據(jù)了解，3月底前，這些經(jīng)適房項(xiàng)目將完成選址規(guī)劃的審批工作，5月15日前需要完成各區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃審批工作。

　　企業(yè)主導(dǎo)權(quán)：

　　上述核心知情人士告訴本報(bào)，原則上，按照“誰出地誰主導(dǎo)建設(shè)”的原則，30個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目中的21個(gè)企業(yè)出地項(xiàng)目，和其他經(jīng)適房項(xiàng)目明顯不同的一點(diǎn)就是，出地企業(yè)在項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)上，擁有較大的“主導(dǎo)權(quán)”。

　　記者手頭的這份文件也明確指出“涉及企業(yè)集團(tuán)用地的，聽取企業(yè)集團(tuán)意見”。

　　這是上海經(jīng)適房新模式中，與其他大多數(shù)城市經(jīng)適房項(xiàng)目存在明顯不同的一點(diǎn)。

　　企業(yè)的“主導(dǎo)權(quán)”主要體現(xiàn)在經(jīng)適房項(xiàng)目中經(jīng)適房的配建比例層面。

　　上海市房地局去年下半年下發(fā)的文件——《上海市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地供應(yīng)管理實(shí)施辦法(試行)》(滬房地資用【2008】504號(hào))規(guī)定，企業(yè)自愿拿出手中土地申請(qǐng)參與經(jīng)適房，經(jīng)適房的建設(shè)比例底線是50%。

　　也就是說，在由本地國企供地的21個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目共148.1萬平方米土地中，企業(yè)可把其中74.05萬平方米土地建設(shè)普通商品房進(jìn)行正常銷售。

　　“以前只是政策層面，這次確定的具體項(xiàng)目經(jīng)適房配建比例，則在具體項(xiàng)目層面確認(rèn)了企業(yè)供地能夠獲得的‘回報(bào)’。”這位知情人士坦言，這個(gè)回報(bào)價(jià)值不小。

　　從這些企業(yè)提供的土地可以發(fā)現(xiàn)，如大場(chǎng)肉聯(lián)廠地塊、曹楊污水廠地塊、上糧二庫、無線電十二廠、嘉定化肥廠等，原先并非住宅用地，而是各種存在再利用瓶頸的工礦用地。能夠獲得商品房建設(shè)的“綠色通道”，極大刺激著企業(yè)參建的積極性。

　　事實(shí)上，參建企業(yè)也盡可能提高在經(jīng)適房項(xiàng)目中普通商品房的建設(shè)比例。在共21個(gè)由企業(yè)供地的經(jīng)適房項(xiàng)目中，13個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)適房建設(shè)比例僅為最底線的50%。

　　既然企業(yè)參建的項(xiàng)目基本只有一半經(jīng)適房房源建設(shè)比例，當(dāng)?shù)卣疄楹尾灰哉畡潛芡恋?00%建經(jīng)適房，取代這類企業(yè)參建項(xiàng)目？

　　上海市房地系統(tǒng)的一位中層人士告訴記者，主要是土地資源的緊張，政府可用于劃撥建經(jīng)適房的土地可選范圍很小，而且各級(jí)地方政府“惜地”，希望土地資源能盡可能多通過出讓方式獲取財(cái)政收入。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生也曾坦言，經(jīng)適房的選址，在上海目前的情況下，全部建在市中心非常困難。而本地大型企業(yè)集團(tuán)，手頭有豐富的有待激活的土地資源，為上海的新模式醞釀提供了可能。

　　只是，400萬平方米經(jīng)適房項(xiàng)目旁夾雜著一半商品房，其建設(shè)管理及屆時(shí)房源供應(yīng)，不確定性陡然增加。