大型房企資金鏈依然趨緊 房?jī)r(jià)不會(huì)強(qiáng)烈反彈

據(jù)勞動(dòng)報(bào)報(bào)道，目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然還處于底部，卻已經(jīng)開(kāi)始回升。1-2月宏觀數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)了樂(lè)觀的走勢(shì)；從長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三駕馬車(chē)仍然存在較大的增長(zhǎng)動(dòng)力，2009年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)逐步恢復(fù)。在此背景之下，房地產(chǎn)的回暖也變得積極可期。從09年1月、2月的全國(guó)4大區(qū)域典型城市成交情況看，絕大多數(shù)城市的成交量都出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)，成交回暖的態(tài)勢(shì)初露端倪。其中成交復(fù)蘇表現(xiàn)較為突出的城市有深圳、南昌、蘇州、無(wú)錫等，成交量同比去年2月普遍有幾倍的上漲，其中，深圳地區(qū)從目前的一手房來(lái)看，已經(jīng)連續(xù)4周超過(guò)了1400套，北京盡管本月有所反彈，但考慮到它去年平均近70萬(wàn)的成交量來(lái)看，其發(fā)展態(tài)勢(shì)還值得進(jìn)一步觀望。總的來(lái)看，大部分城市2月成交量已經(jīng)超過(guò)08年全年月平均成交量。從年初成交釋放的勢(shì)頭判斷，09年肯定比去年好。

    成交回暖可持續(xù)

    從全國(guó)典型城市來(lái)看，華南地區(qū)已經(jīng)全面回暖；華東地區(qū)探底成功；中西部及華北還有調(diào)整空間；而東北區(qū)域由于受到整體影響較小，因此反彈跡象不顯著。

    華東區(qū)域以上海為例，根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，商品住宅的成交量自05年至08年分別為1600萬(wàn)、1800萬(wàn)、2100萬(wàn)、900萬(wàn)平方米。與05年至07年成交最低的一年相比，出現(xiàn)了700萬(wàn)平方米的需求被抑制。按照我們得到的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，去年被抑制的700萬(wàn)需求以目前100-120萬(wàn)平方米/月的成交量，至少可以維持6個(gè)月的釋放。更何況進(jìn)入3月份以來(lái)，上海每天將近有400套商品住宅成交。同時(shí)我認(rèn)為，要用動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)看待這個(gè)市場(chǎng)，一旦市場(chǎng)連續(xù)2-3個(gè)月內(nèi)急劇的放量，會(huì)刺激購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)情緒，有望形成可持續(xù)反彈。

    華南區(qū)域中，目前廣州、深圳等城市成交已經(jīng)出現(xiàn)回升的勢(shì)頭。以深圳為例，2月份深圳一手房市場(chǎng)成交量已經(jīng)達(dá)到2007年年均平均值；二手房市場(chǎng)，2月成交量已經(jīng)超過(guò)07年平均水平，且達(dá)到07年成交最好一月的水平。同時(shí)，在廣東省3月3日出臺(tái)的15條新政推動(dòng)下，華南區(qū)域成交有望持續(xù)走好。

    北京、天津仍處于調(diào)整中，由于市場(chǎng)存量較大，成交反彈尚需時(shí)日。

    價(jià)格不會(huì)強(qiáng)烈反彈

    大企業(yè)今年資金鏈依然趨緊?，F(xiàn)披露年報(bào)的十六家企業(yè)中，僅有兩家企業(yè)出現(xiàn)簽約的銷(xiāo)售收入上升。更為重要的是，下跌幅度在10%-50%之間的公司數(shù)量為五家，下跌幅度在50%-100%之間的公司數(shù)量為三家，而下跌超過(guò)100%的公司數(shù)量為六家。企業(yè)的銷(xiāo)售收入跌幅之深是前所未有的。銷(xiāo)售量是資金安全的最重要保障，如果銷(xiāo)售量不能夠得到保證，企業(yè)資金鏈情況將更加嚴(yán)重。為了維持通暢的現(xiàn)金流，一般都會(huì)通過(guò)加大銷(xiāo)售力度，快速回籠資金，才能得以可持續(xù)發(fā)展，而促進(jìn)銷(xiāo)售最為有效的做法就是合理定價(jià)，同時(shí)，品牌房企的樓盤(pán)價(jià)格在板塊內(nèi)具有一定的影響力，其所定價(jià)格對(duì)區(qū)域其他樓盤(pán)的定價(jià)具有指導(dǎo)意義，因此在萬(wàn)科等大型的品牌企業(yè)引導(dǎo)下，市場(chǎng)定價(jià)將更為理性，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)回升。

    此外，從市場(chǎng)基本面來(lái)看，09年的市場(chǎng)不同于05年，05年的市場(chǎng)回暖是由于基本面的向好，而09年依然是觀望，因此價(jià)格不會(huì)像05年時(shí)出現(xiàn)反彈。

    商辦市場(chǎng)危機(jī)初現(xiàn)

    在2008年4季度住宅市場(chǎng)普遍回暖的情況下，商辦市場(chǎng)的危機(jī)卻逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。從2008年4季度三大城市零售物業(yè)最近走勢(shì)看，商業(yè)租賃市場(chǎng)租金出現(xiàn)明顯下降，從北京、上海、深圳的租賃市場(chǎng)看，降幅普遍達(dá)到10％以上，其中深圳、北京部分商業(yè)項(xiàng)目租金下浮達(dá)到20％。此外，滬、京兩市優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率明顯增加，市場(chǎng)零售物業(yè)出租率較低，且均呈下降趨勢(shì)。

    而辦公市場(chǎng)同樣危機(jī)重重。外資撤離、企業(yè)倒閉使得辦公物業(yè)出租困難，辦公市場(chǎng)租金明顯下降，上海辦公樓租金下降10％以上，而深圳部分租金下降高達(dá)20％。此外，企業(yè)倒閉引發(fā)辦公需求市場(chǎng)大量萎縮，辦公樓空置率顯著上升。

    商辦市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)主要是由2個(gè)方面的原因引起的。一方面是整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整，外資投資撤離市場(chǎng)。另一方面是國(guó)內(nèi)制造業(yè)、中小企業(yè)受到金融危機(jī)的沖擊，紛紛撤離甚至倒閉，造成對(duì)商辦消費(fèi)的影響。因此，樓宇經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響以及如何借機(jī)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是下一階段值得關(guān)注的問(wèn)題。