房地產(chǎn)業(yè)五大稅種去年達(dá)1.01萬(wàn)億 十年漲十余倍

　　在一季度財(cái)政收入上，中央和地方的情況可謂冰火兩重天。

　　今年一季度，全國(guó)公共財(cái)政收入增長(zhǎng)6.9%，比去年同期回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央財(cái)政收入同比下降0.2%，而地方財(cái)政收入同比增長(zhǎng)13.7%。“這一減一增并不正常。”4月18日，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅收研究所所長(zhǎng)曾康華在接受記者采訪時(shí)表示，地方財(cái)稅增加主要是受房地產(chǎn)成交額增加推動(dòng)，表明地方對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)至今有增無(wú)減。他認(rèn)為，地方要走出“土地財(cái)政”怪圈，必須要加大地方稅制改革的力度，唯有改革才能消除地方錢(qián)袋子背后的焦慮。

　　增在“房”與“地”

　　“地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”在分析地方財(cái)政收入(本級(jí))增長(zhǎng)的因素時(shí)，財(cái)政部這樣解釋。

　　一季度，房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅普遍高于全國(guó)財(cái)政收入增幅。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。

　　這四項(xiàng)稅收合計(jì)2575億元，占地方財(cái)政收入14.78%。

　　中國(guó)18個(gè)稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè)，其中5個(gè)稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另有5個(gè)稅種也涉及其他行業(yè)，包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，5個(gè)涉及房地產(chǎn)及其他行業(yè)的稅種中，營(yíng)業(yè)稅一季度累計(jì)收入4576億元，同比增加561億元，增長(zhǎng)14%。“這些年地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”中科院房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛對(duì)本報(bào)記者表示，僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬(wàn)億元，增幅高達(dá)十倍有余。

　　除了“房”就是“地”了。地方政府性基金是地方收入的大頭，在分析其增長(zhǎng)因素時(shí)，財(cái)政部給出的理由主要是“受土地成交額增加”的影響。財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，一季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入7700億元，同比增長(zhǎng)46.6%，而去年一季度同比下降34.6%。

　　此外，據(jù)記者采訪獲悉，部分省市區(qū)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)后，相關(guān)收入歸屬地方，這也相應(yīng)增加了今年首季地方的財(cái)政收入。“房地產(chǎn)交易帶動(dòng)地方財(cái)政收入增速明顯。”倪鵬飛說(shuō)，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方財(cái)政收入的40%-60%，個(gè)別地方更高。

　　根在地方稅制

　　稅收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地財(cái)政的怪圈并非一天了。在談及地方稅制改革時(shí)，中科院稅收研究室主任張斌表示，這非常復(fù)雜。“真正的原因在于，分稅制導(dǎo)致地方財(cái)力吃緊。”據(jù)曾康華分析，眼下的地方財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比重，已由分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承擔(dān)著與其財(cái)力極不相匹配的事權(quán)。

　　在這種情況下，“土地財(cái)政”成了名副其實(shí)的“二財(cái)政”，依靠出讓土地使用權(quán)的收入，成為了地方財(cái)政的主力。因?yàn)橥恋爻鲎尯螅胤秸€能獲取包括建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等營(yíng)業(yè)稅為主的收入，這些收入全部歸地方支配。“僅此兩項(xiàng)就占到地方稅收的近四成。”曾康華說(shuō)。

　但無(wú)論如何，以土地出售為主的“土地財(cái)政”只能起到暫時(shí)性的緩解作用。這是與我國(guó)當(dāng)前實(shí)施的分稅制具有緊密聯(lián)系的。“除了規(guī)范現(xiàn)行的土地制度外，最根本的一條就是要對(duì)現(xiàn)行的財(cái)政稅收制度進(jìn)行改革。”倪鵬飛舉例說(shuō)，正在進(jìn)行的營(yíng)業(yè)稅改增值稅的核心問(wèn)題仍是稅權(quán)分配的問(wèn)題。

　　安邦咨詢(xún)高級(jí)研究員賀軍撰文稱(chēng)，土地財(cái)政導(dǎo)致中國(guó)政府今年將面臨空前的“財(cái)政焦慮”。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)的財(cái)政收入保持了20%-30%的持續(xù)高速增長(zhǎng)，2011年的增幅也高達(dá)24.8%，2012年的增幅雖降為12.8%，仍保持了兩位數(shù)增長(zhǎng)。在2013年的預(yù)算中，全國(guó)財(cái)政收入126630億元，增長(zhǎng)8%，增速降為個(gè)位數(shù)。一季度的財(cái)政收入增長(zhǎng)明顯低于8%，中央財(cái)政收入甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

　　一消一漲，加大了中國(guó)財(cái)政平衡的難度和壓力。剛剛就任財(cái)政部部長(zhǎng)的樓繼偉曾表示，中國(guó)“應(yīng)該建立穩(wěn)定平衡的強(qiáng)大的財(cái)政”。他表示，現(xiàn)在財(cái)政支出增長(zhǎng)非?？?，今后不太可能出現(xiàn)超規(guī)模的增長(zhǎng)，這方面國(guó)內(nèi)面臨實(shí)質(zhì)性壓力。

　　財(cái)政焦慮不僅僅是中央才有，對(duì)地方政府而言，涉及實(shí)實(shí)在在的利益問(wèn)題。對(duì)地方來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)、營(yíng)改增，首先沖擊的就是地方財(cái)政。就此，賀軍也認(rèn)為，與中央政府相比，沒(méi)有發(fā)債權(quán)的地方政府面臨的“財(cái)政焦慮”更為嚴(yán)重，也更有可能出臺(tái)畸形的增收舉措。這當(dāng)中，房地產(chǎn)稅收一枝獨(dú)秀，使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型變得異常艱難。曾康華說(shuō)，逼急了，地方還會(huì)轉(zhuǎn)向多征稅、重復(fù)征稅以及增加名目繁多的罰款等。(華夏時(shí)報(bào))

　　政府拿走房?jī)r(jià)六成歷次樓市調(diào)控成“空調(diào)”

　　日前，某媒體負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售6.4 萬(wàn)億元，繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營(yíng)業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬(wàn)億元，銀行房貸余額12萬(wàn)億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬(wàn)億元收入的75%。”該微博被轉(zhuǎn)發(fā)一萬(wàn)多次，“75%”這一驚人的數(shù)字，引發(fā)了較大爭(zhēng)議。

　　對(duì)于上述計(jì)算方法，多位業(yè)內(nèi)人士表示，簡(jiǎn)單地將該年的土地出讓金與稅費(fèi)相加，除以該年新建商品房銷(xiāo)售總額，并不準(zhǔn)確。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示：“土地出讓金與房地產(chǎn)銷(xiāo)售兩者發(fā)生的時(shí)間并不匹配。也就是說(shuō)，拿地之后，出讓地塊上的項(xiàng)目獲得銷(xiāo)售收入通常是在一年半到兩年之后，因此當(dāng)年的土地出讓金并不能簡(jiǎn)單地計(jì)算為當(dāng)年的房地產(chǎn)的成本。此外，從銀行獲得貸款會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的融資成本和財(cái)務(wù)成本，這些都是開(kāi)發(fā)商的成本之一。”“土地出讓金以及稅費(fèi)占房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入百分之六十左右。”陳國(guó)強(qiáng)表示，地價(jià)約占房?jī)r(jià)成本的三分之一到二分之一，稅費(fèi)大約占房地產(chǎn)銷(xiāo)售的三成到四成。除了土地和稅費(fèi)之外，房企還有其它成本產(chǎn)生。

　　包括中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟、華東師大商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉在內(nèi)的專(zhuān)家均認(rèn)為，目前來(lái)看，60%是比較客觀的比例。

　　財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)交易帶動(dòng)地方財(cái)政收入增速明顯，收入達(dá)到17428億元，同比增長(zhǎng)13.7%，但同期的中央財(cái)政收入14606億元，同比下降0.2%。歸地方所有的稅種中，營(yíng)業(yè)稅為4596億元，同比增加561億元，增長(zhǎng)14%；土地增值稅822億元，同比增長(zhǎng)34.7%；契稅917億元，同比增長(zhǎng)38.3%。“從中可以看出房地產(chǎn)對(duì)地方政府的重要性和貢獻(xiàn)度，稅費(fèi)與土地價(jià)格難以下降，加之原材料、勞務(wù)用工費(fèi)的上漲，正所謂水漲船高，房?jī)r(jià)難以下降。這也是歷次調(diào)控成為空調(diào)的主要原因。”華偉表示。(華夏時(shí)報(bào))

　　政府賣(mài)地：去年入賬2.7萬(wàn)億元

　　國(guó)土資源部20日公布《2012年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》顯示，2012年全國(guó)出讓國(guó)有建設(shè)用地面積32.28萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.69萬(wàn)億元。其中招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地面積29.30萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.55萬(wàn)億元。

　　全國(guó)重點(diǎn)城市土地抵押監(jiān)測(cè)表明，截至2012年底，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬(wàn)公頃，抵押貸款總額5.95萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)15.7%和23.2%。全年土地抵押面積凈增4.72萬(wàn)公頃，抵押貸款凈增1.12萬(wàn)億元。公報(bào)顯示，2012年全國(guó)批準(zhǔn)建設(shè)用地61.52萬(wàn)公頃，其中轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的農(nóng)用地42.91萬(wàn)公頃，耕地25.94萬(wàn)公頃，同比分別增長(zhǎng)0.6%、4.5%、2.5%。

　　2012年，全國(guó)供應(yīng)房地產(chǎn)用地16萬(wàn)公頃，全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市住宅地價(jià)同比漲幅為2.3%，維持在歷史低位水平。截至2012年底，全國(guó)處于在建狀態(tài)住房用地26.3萬(wàn)公頃，同比增加31.3%。