全國去年房地產(chǎn)銷售額達(dá)6.4萬億 政府拿走4萬億元

　　政府究竟從房地產(chǎn)銷售中拿走了多少收入，日前這一話題引發(fā)高度關(guān)注。根據(jù)官方數(shù)據(jù)計(jì)算粗略估計(jì)，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬億元的75%。雖然這種簡單相加的計(jì)算方法在業(yè)內(nèi)人士中引起不同觀點(diǎn)，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費(fèi)比例偏高已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。

　　2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%。與此同時(shí)，來自房地產(chǎn)行業(yè)的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)也非?？捎^。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會(huì)占到房屋銷售價(jià)值的40%左右。至于來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)有多少，財(cái)政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給出了答案。

　　《福布斯》中文版雜志、福布斯中文網(wǎng)總編輯周健工日前在微博上發(fā)布一條信息，綜合了來自國家統(tǒng)計(jì)局和財(cái)政部2012年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。這條微博指出：“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。”南都記者根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，驗(yàn)證了此說法的準(zhǔn)確性。

　　房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。而這些環(huán)節(jié)幾乎都會(huì)涉及到稅費(fèi)征繳的問題。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)主要有11種，包括營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，上述統(tǒng)計(jì)其實(shí)還有保守成分，比如并沒有統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種。這些稅種并非針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收，而是面向更廣泛的單位征收。因此房地產(chǎn)去年貢獻(xiàn)的實(shí)際稅收將超過1.1萬億元。

　　不同聲音

　　廣州省房協(xié)理事趙卓文：

　　“土地出讓金不應(yīng)算為當(dāng)年成本”

　　對(duì)于政府和銀行從房地產(chǎn)銷售總額中拿走75%的說法，業(yè)內(nèi)專家也發(fā)表了不同的看法。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事趙卓文昨日指出，土地出讓金不應(yīng)算為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)年銷售收入的成本，因?yàn)楫?dāng)年賣出的土地要經(jīng)過兩到三年的開發(fā)周期才能對(duì)外銷售房屋。但他同時(shí)也指出，地方政府對(duì)來自房地產(chǎn)行業(yè)的收入依賴偏高已經(jīng)是不爭的事實(shí)，這對(duì)調(diào)控政策的推行產(chǎn)生一定影響。

　　其他算法

　　工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)：

　　上海房產(chǎn)銷售流向政府份額超六成

　　來自全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入中流向政府的份額最高為61.84%，而北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中有42.42%的份額流向政府。

　　過高的房地產(chǎn)稅費(fèi)對(duì)下一步房產(chǎn)稅普遍開征制造了不少障礙。前任財(cái)政部部長謝旭人曾表示，下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房產(chǎn)稅等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)

　　營業(yè)稅：全額5%

　　契稅：全額3%-5%，普通住宅減半

　　印花稅：全額0.03%或0.05%

　　土地增值稅：土地增值額的30%-60%

　　企業(yè)所得稅：企業(yè)收入25%

　　個(gè)人所得稅：賣房差價(jià)20%

　　城市維護(hù)建設(shè)稅：7%

　　教育附加費(fèi)：5%

　　土地出讓金一般占到樓房售價(jià)40%

　　房產(chǎn)稅：房產(chǎn)余值的1.2%

　　城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米0.6-30元不等