外資基金投資中國(guó)房地產(chǎn)幾乎全線虧損

外資房地產(chǎn)基金長(zhǎng)久以來光鮮的表面終于被戳破。昨天在上海舉行的中國(guó)房地產(chǎn)投資世界2009峰會(huì)一場(chǎng)主題為“亞太和中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金”的論壇上，外資投資基金高管們紛紛首次承認(rèn)，過去兩年在中國(guó)的投資幾乎全都陷入虧損。

　　幾乎每筆投資都虧

　　2007年9月，英國(guó)地產(chǎn)基金高富諾宣布完成對(duì)上海“翠湖天地”6、7號(hào)樓的收購(gòu)，耗資5.4億元左右，折合每平方米成交價(jià)6萬(wàn)元。一年多之后，在世界金融風(fēng)暴沖擊下，豪宅價(jià)格回調(diào)程度大大出乎這家英國(guó)投資商的預(yù)期。

　　中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年底翠湖天地價(jià)格普降20%左右，其中二期御苑成交價(jià)最低一單僅為4.8萬(wàn)元/平方米，同時(shí)一期雅苑均價(jià)下跌至4.2萬(wàn)元/平方米。

　　面對(duì)投資縮水的問題，高富諾集團(tuán)董事總經(jīng)理John So昨天沒有正面回答。但他表示，中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)改變，對(duì)于外資基金來說，已經(jīng)開始承擔(dān)比預(yù)期更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　相比高富諾高管的尷尬隱晦，私募基金Colony Capital Asia董事總經(jīng)理劉彥?更加直白表示，在過去的兩三年里，凡是在中國(guó)投資地產(chǎn)的基金，無論是黑石、凱雷，還是大摩等，目前都面臨著虧損。

　　對(duì)一些私募基金而言，其募資成本已經(jīng)達(dá)到20%以上，這就意味著投資項(xiàng)目要求追求超過30%甚至更高的利潤(rùn)。在收購(gòu)物業(yè)價(jià)格不升反降的情形下，這種利潤(rùn)顯然屬于天方夜譚。

　　更糟糕的情況在于，劉彥?稱，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資基金財(cái)務(wù)杠桿驚人的高，往往70%甚至80%以上的收購(gòu)資金都來源于銀行或者其他投資者。現(xiàn)在他們不得不為了應(yīng)對(duì)銀行的催債而進(jìn)行周旋，盡量拖延償還時(shí)間然后等著將物業(yè)拋售以度過難關(guān)。

　　狼狽的外資基金

　　摩根士丹利最新發(fā)布的《2009經(jīng)濟(jì)報(bào)告》中寫道，在中國(guó)，“世界最后一個(gè)資產(chǎn)泡沫正在破裂。”

　　報(bào)告之前，從2008年年中開始，大摩幾乎將手頭所有物業(yè)放出尋找買家。如今近一年時(shí)間過去，上海物業(yè)至今毫無戰(zhàn)績(jī)傳出，而去年在香港成交的一單則是一樁賠本買賣。2008年年底，大摩以6.9億港元的價(jià)格出售香港星展銀行大廈，相比半年前的報(bào)價(jià)縮水三成。僅比2006年3月買入時(shí)高出5000萬(wàn)港元?？鄢愂?、貸款利息、中介費(fèi)用以及匯率的波動(dòng)等成本因素，該筆投資虧損可能性非常高。

　　緊跟大摩，花旗、雷曼兄弟、美林證券等金融巨頭名下房地產(chǎn)基金紛紛將手頭物業(yè)拋向市場(chǎng)。摩根大通亞太區(qū)董事總經(jīng)理李晶表示，對(duì)于拋售物業(yè)的這些地產(chǎn)基金來說，自身的困難程度可能更加高過其對(duì)于目前市場(chǎng)的判斷準(zhǔn)則。

　　中資開始打掃戰(zhàn)場(chǎng)

　　現(xiàn)在，打掃戰(zhàn)場(chǎng)的成了中國(guó)人。

　　3月19日，陸家嘴集團(tuán)名下兩家公司聯(lián)合以17.6億(約2.5億美元)將浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)全部股權(quán)收入囊中。最終成交價(jià)格相比該大樓最初報(bào)價(jià)4億美元折價(jià)近40%。

　　太平星管理咨詢有限公司執(zhí)行副總裁劉瑋向記者表示，浦項(xiàng)廣場(chǎng)的交易應(yīng)該只能是一個(gè)個(gè)案，由于項(xiàng)目交易采取公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，并不能夠了解其中可能包含的所有交易成本，因此不能只以現(xiàn)行成交價(jià)格簡(jiǎn)單計(jì)算最終價(jià)格。

　　但不論如何，陸家嘴此次收購(gòu)可以說是相當(dāng)劃算。劉彥?指出，陸家嘴這筆交易的投資年收益可以達(dá)到17%，這是任何一個(gè)外資公司在中國(guó)收購(gòu)產(chǎn)品時(shí)無法想象的。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家印?華有過一個(gè)很上?；谋扔?，老外因?yàn)橘Y金困難將手頭資產(chǎn)拋售，上海人無疑得到了一個(gè)“撿皮夾子”的機(jī)會(huì)。

　　還有人對(duì)“撿皮夾子”蠢蠢欲動(dòng)。SOHO中國(guó)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)主席潘石屹(潘石屹博客)(潘石屹博客)不久前稱，攜200億資金，SOHO中國(guó)未來數(shù)月將大舉收購(gòu)北京及上海的商業(yè)物業(yè)。“盡管目前未必是市場(chǎng)的最低點(diǎn)，但卻是入市的好時(shí)機(jī)。”公司首席執(zhí)行官?gòu)埿辣硎?，急于出售的物業(yè)主要來自海外基金以及部分國(guó)內(nèi)開發(fā)商。