超規(guī)劃建18萬㎡中國最高樓新增面積樓板價不足2萬

　　超規(guī)劃建18萬㎡ 補32億出讓金

　　2007年，陸家嘴(600663，SH)與上海城投及上海建工共同出資成立項目公司開發(fā)Z3-2地塊(上海中心大廈項目)，項目規(guī)劃面積約為20萬平方米。

　　此后據(jù)媒體報道，因為要建成“中國第一高樓”，上海中心需要增加容積率，建筑面積增加至38萬平方米。陸家嘴在財報中也證實了這一說法，但并未披露公司需為此補繳土地出讓金。

　　4月16日，陸家嘴在股東大會上透露，上海中心大廈因容積率超出規(guī)劃，于2012年補繳土地款32億元。超容積率折算下來的樓板價尚不足2萬元/平方米，項目投資商或?qū)闹蝎@得更大收益。

　　上海中心大廈擴“容”后，為何直到2012年才補繳土地出讓金？昨日(4月17日)，記者就此向陸家嘴方面詢問，但截至發(fā)稿仍未得到回應(yīng)。

　　5年后補繳土地款32億元/

　　在2008年，上海市環(huán)境科學(xué)研究院發(fā)布的一份 《上海中心大廈項目環(huán)境影響評價公示》中就指出，上海中心大廈的總體量并非20萬平方米，而將達到38萬平方米。這在陸家嘴隨后幾年的年報中也得到了證實，該公司2009年年報顯示，上海中心大廈的地上建筑面積為38萬平方米，總建筑面積為56萬平方米。

　　陸家嘴方面還在股東大會上透露，由于補繳土地出讓金，上海中心項目的自有資金投入由此前的54億元增加至86億元。而整個項目實際所需資金大約在155億~165億元之間，其余資金均靠借貸來籌集。

　　在2008年5月9日的一份公告中，陸家嘴以小陸家嘴區(qū)內(nèi)Z3-2土地作價24億元，以及3000萬元貨幣資金，在上海中心大廈項目公司54億元的總投資中占比45%。而在此次土地款的補繳過程中，陸家嘴也依據(jù)該股份占比拿出了14.4億元。

　　新增面積樓板價不足2萬元/㎡/

　　2008年據(jù)媒體報道，上海中心大廈項目啟動之初便被定位為“中國第一高樓”，其高度將達到580米。因此有業(yè)內(nèi)人士指出，為實現(xiàn)這一目標(biāo)，擴大建筑面積勢在必行。

　　按照上述陸家嘴補繳的土地出讓金和增加的建筑面積計算，新增面積每平方米樓板價約17778元。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，加上土建、稅費等最終成本，造價約為5萬元/平方米，相比目前陸家嘴地區(qū)寫字樓10萬元/平方米的售價，顯然有很大的利潤空間。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，幾年前陸家嘴地區(qū)的寫字樓價格應(yīng)該在5萬元/平方米左右，2萬元/平方米左右的地價在當(dāng)時來說比較合理，但放到現(xiàn)在肯定是很便宜的。

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，陸家嘴旗下還有其他項目存在容積率調(diào)整后，補繳土地出讓金的案例。

　　2012年11月6日，陸家嘴發(fā)布公告稱，SN1地塊(浦東金融廣場）經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，地上總建筑面積由轉(zhuǎn)讓合同簽署時的131900平方米調(diào)整為313400平方米，增加181500平方米，公司向該地塊以前的擁有者陸家嘴集團補繳土地轉(zhuǎn)讓金1270.5萬美元。

　　記者查詢近年來的土地拍賣情況發(fā)現(xiàn)，2012年9月29日，上海申電投資有限公司以20.5億元底價競得黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價28983元/平方米。而該地塊離陸家嘴尚有一段距離，遠(yuǎn)不如上海中心所在的位置。

　　部分城市對于超容積率補繳土地出讓金有較為明確的規(guī)定，如常州市政府在2011年8月16日頒發(fā) 《常州市市區(qū)經(jīng)營性用地容積率調(diào)整補繳出讓金實施意見》中規(guī)定，補繳的出讓金以評估基準(zhǔn)日樓面地價乘超建的建筑面積計算；應(yīng)補繳的出讓金應(yīng)在評估基準(zhǔn)日60日內(nèi)繳納，超出時限，應(yīng)按銀行同期貸款基準(zhǔn)利率繳納滯納金；評估基準(zhǔn)日超過出讓成交日2年的，樓面地價應(yīng)重新評估，按照評估的凈地樓面地價計算。但在上海，記者暫時沒有找到相關(guān)的政策。