事后追悔莫及 謹(jǐn)防二手房"急拋期"的買賣風(fēng)險(xiǎn)

     無(wú)論是二手房的買家還是賣家，都要更多地關(guān)注自身的需求和二手房交易當(dāng)中常見(jiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，將這些問(wèn)題放在首位，而不要被所謂的“拋售”熱潮給帶動(dòng)，造成事后追悔莫及的情況發(fā)生。

　　隨著新“國(guó)五條”各地細(xì)則的紛紛出爐，持續(xù)火爆多日的二手房交易有所降溫。然而，仍有不少剛需買家、改善型購(gòu)房者想要搶在20%個(gè)稅政策“瓜熟蒂落”之前搭上最后一批“末班車”，這就提醒買賣雙方注意二手房交易中的多種風(fēng)險(xiǎn)，避免一味求“快”而得不償失。

五類房產(chǎn)易拋售

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在當(dāng)前形勢(shì)下即使想“拋售”或“搶購(gòu)”房產(chǎn)，首先也還是應(yīng)該合理比較分析、權(quán)衡得失，有選擇性、目的性的出售或買入符合自己情況的二手房，而不要盲目跟風(fēng)政策持續(xù)變化中的市場(chǎng)狀態(tài)，以免反受損失。

　　根據(jù)各大中介公司對(duì)于目前拋售較多的房產(chǎn)類型特征分析顯示，以下五類房產(chǎn)拋售幾率較大：

　　第一類是投資客在新房開(kāi)盤時(shí)即購(gòu)入的房產(chǎn)。由于開(kāi)盤價(jià)較低，即使讓利，利潤(rùn)空間仍足夠讓其滿意。

　　第二類是體量大（房屋供應(yīng)量大）且后期仍有在建新房的樓盤。由于供需比有增大趨勢(shì)，同時(shí)新房會(huì)分流部分二手房購(gòu)買需求，從而制約二手房?jī)r(jià)格上漲的速度和幅度，同時(shí)降低二次轉(zhuǎn)讓的出手速度。

　　第三類是投資者進(jìn)駐較集中的樓盤。由于投資者集中的樓盤存在同一時(shí)間大量拋售的風(fēng)險(xiǎn)，這會(huì)貽誤投資者擇機(jī)撤出的時(shí)間，潛在競(jìng)爭(zhēng)激烈的樓盤將對(duì)投資者獲取高額利潤(rùn)埋下隱患。

　　第四類是配套設(shè)施尚不完善，相對(duì)升值潛力減弱的樓盤。由于一些一線城市的發(fā)展呈現(xiàn)新樓盤遍地開(kāi)花的繁榮之勢(shì)，因此早前認(rèn)為潛力巨大的樓盤經(jīng)過(guò)一定時(shí)間的發(fā)展，有被其他潛力區(qū)域所超越的現(xiàn)象，從而競(jìng)爭(zhēng)力有所下降。

　　第五類是位于未來(lái)保障性住房和兩限房供應(yīng)集中地的樓盤。保障性住房和兩限房的定向購(gòu)買人群和指導(dǎo)價(jià)格都會(huì)在一定程度上拉低區(qū)域市場(chǎng)的總體檔次，同時(shí)也會(huì)在結(jié)構(gòu)上緩解當(dāng)?shù)氐牟糠仲?gòu)房需求，而這些都與投資者追求地域供給稀缺性和地區(qū)居住的高尚檔次相悖。

　　花言巧語(yǔ)要辨清

　　其次，在二手房交易當(dāng)中也要注意平常經(jīng)常出現(xiàn)的一些糾紛和問(wèn)題，不要因?yàn)榧庇谕瓿山灰锥潞蟀没凇＠缳?gòu)房者急于買房時(shí)，一些中介或賣家也許會(huì)說(shuō)，有好幾個(gè)客戶急著買，如果不交定金，可能就會(huì)錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)，“好房不等人”。然而，等到購(gòu)房者真的要簽合同的時(shí)候，卻會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了這樣那樣的問(wèn)題，價(jià)格也與一開(kāi)始描述的并不相符。其實(shí)，刻意降低價(jià)格、虛假描述房子情況在二手房交易當(dāng)中原本就常見(jiàn)，而各項(xiàng)交易稅費(fèi)、過(guò)戶手續(xù)也都比較復(fù)雜，買賣雙方都應(yīng)多留心眼。

　　質(zhì)量方面，購(gòu)房時(shí)就需要檢查房屋的各個(gè)方面，力爭(zhēng)做到不遺漏。比如頂樓房屋要注意屋頂是否漏水（是否有水印），非頂樓的也要注意樓上是否有漏水處；陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)是否漏水；自來(lái)水水流大??；各處下水是否通暢；門窗是否容易開(kāi)啟關(guān)閉；室內(nèi)墻體是夠否有開(kāi)裂現(xiàn)象；樓外延是否有開(kāi)裂現(xiàn)象；煤氣、水、電、暖氣、物業(yè)費(fèi)是否有欠費(fèi)。再比如，想要挑選購(gòu)置學(xué)區(qū)房要的，還應(yīng)注意該地址是否還有別的戶口，等等。

　　同樣的，賣家也要對(duì)交易的整個(gè)過(guò)程有所負(fù)責(zé)，避免隨意將交易委托給中介公司、他人，也要防止遭遇“不靠譜”的買家，使得交易不成反惹糾紛。另外，一些網(wǎng)上盛傳的避稅、避政策的“妙招”也要當(dāng)心，諸如辦理“假離婚”和“假結(jié)婚”、簽陰陽(yáng)合同做低交易價(jià)格、虛假訴訟借司法判決過(guò)戶、過(guò)戶給子女再上市銷售、過(guò)戶給公司再進(jìn)行交易等等，都存在著相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)和受騙上當(dāng)?shù)目赡?，到最后甚至人?cái)兩空、雞飛蛋打也未可知。

產(chǎn)權(quán)手續(xù)須明晰

　　第三，對(duì)于想要短時(shí)間內(nèi)促成二手房交易的消費(fèi)者而言，在面對(duì)賣家、買家或中介時(shí)都要保持冷靜，注意控制風(fēng)險(xiǎn)，以免遇到打著趁機(jī)圖利算盤的不法分子，以至上當(dāng)受騙。在涉及二手房產(chǎn)交易前，一定要到房產(chǎn)部門做好相關(guān)功課，了解產(chǎn)權(quán)情況及抵押、租賃情況，看是否具備交易條件。

同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)買賣需要辦理過(guò)戶手續(xù)才能發(fā)生轉(zhuǎn)讓效力。根據(jù)物權(quán)法，購(gòu)房人即使簽訂了房屋買賣合同，但未及時(shí)辦理過(guò)戶則產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。

　　比如以往曾出現(xiàn)過(guò)的抵押房非法轉(zhuǎn)賣、一房多賣、假房本等多種欺詐案例，都可能會(huì)使購(gòu)房者受到巨大的損失。因而，在簽訂合約、交易手續(xù)等過(guò)程中都要保持細(xì)心，注意好每一個(gè)環(huán)節(jié)。合同條款方面，務(wù)必要一條一條仔細(xì)研究，對(duì)自己無(wú)利的地方，要及時(shí)申辯，涉及原則性問(wèn)題，要堅(jiān)決反對(duì)。簽訂合同前，務(wù)必驗(yàn)明經(jīng)紀(jì)人和賣家的正身，并檢查檢查房子的檔案。房屋一切除戶口以外的自然情況，均須依檔案記載為準(zhǔn)，比如房齡，結(jié)構(gòu)，房主變動(dòng)，產(chǎn)權(quán)情況等。若是自住，房齡和談判時(shí)候嚴(yán)重不符，必須提出索賠，產(chǎn)權(quán)不清晰，比如有抵押，就直接取消交易。進(jìn)一步的，查完房子檔案還可以繼續(xù)到房源查所在的派出所窗口查詢戶口情況。

　　最后，包括各項(xiàng)貸款、驗(yàn)房收房和尾款等環(huán)節(jié)，買賣雙方也都要注意自身相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。收房的時(shí)候，購(gòu)房者還要全面驗(yàn)收，并結(jié)清煤氣費(fèi)，電視費(fèi)，寬帶費(fèi)，物業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用。

　　交易心態(tài)應(yīng)放平

　　最后，還是要提醒購(gòu)房者理性購(gòu)房、理性賣房，考慮到目前政策的進(jìn)一步變動(dòng)和調(diào)整，購(gòu)房者還是要具體情況具體分析、放平自身心態(tài)，不能一味圖“快”而忽視了原本的需求。

　　一方面，買家要更多地考慮自身居住、換購(gòu)的實(shí)際需要，以及未來(lái)幾年家庭購(gòu)房情況可能出現(xiàn)的變動(dòng)來(lái)選擇想要的房產(chǎn)，在買房這件大事上面仍要保持好“三思而后行”的謹(jǐn)慎，考慮到今后買賣交易可能面臨更多的稅費(fèi)和交易限制，若過(guò)急搶購(gòu)還沒(méi)有完全想清楚、看明白的房產(chǎn)，日后面臨居住上的問(wèn)題就難免更為被動(dòng)了。

　　另一方面，賣家也要考慮好自身房產(chǎn)的定位和實(shí)際價(jià)值，避免過(guò)急出手造成后悔的情況。而對(duì)于要進(jìn)行改善性換購(gòu)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更要考慮周全，以免在先買后賣、先賣后面的過(guò)程中走錯(cuò)一步，導(dǎo)致整個(gè)購(gòu)房計(jì)劃都受到影響。