首例20%個(gè)稅糾紛案開庭 法官解讀避稅攻略漏洞

法院供圖

　　原告方宣讀起訴書。昨日，房山法院開庭審理了北京市首起新“國(guó)五條”20%個(gè)人所得稅糾紛案。

　　買房6年一直沒有辦理過戶手續(xù)，結(jié)果遇上新“國(guó)五條”頒布實(shí)施。因涉案房屋非賣家唯一住房，按照新規(guī)規(guī)定，過戶要繳納20%近十萬(wàn)的個(gè)人所得稅。買房人認(rèn)為賣房人不協(xié)助辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致“購(gòu)房成本”增加，訴至法院，要求對(duì)方承擔(dān)個(gè)人所得稅。

　　昨日，房山法院開庭審理了北京市首起新“國(guó)五條”20%個(gè)人所得稅糾紛案。

　　買賣雙方于2007年簽訂房屋買賣協(xié)議，但因?yàn)樯姘阜课菔墙?jīng)濟(jì)適用房，需要房本滿五年。五年期滿后，房屋還沒過戶就遇到了“新國(guó)五條”出臺(tái)。面對(duì)可能被征收的20%所得稅，買賣兩家誰(shuí)都不愿意承擔(dān)，鬧上了法庭。

　　昨日下午，房山法院燕山法庭審理此案。

　　2007年9月19日，原告曾先生和被告李女士簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，打算從李女士處購(gòu)買一套經(jīng)濟(jì)適用房。

　　曾先生稱，簽約后，他按約定期限向被告交付了全部購(gòu)房款226000元。因?yàn)檫@套房子是經(jīng)濟(jì)適用房，需要在房產(chǎn)證滿五年后才能辦理過戶。2012年7月，該房已取得房產(chǎn)證滿五年，滿足了過戶條件。但因房?jī)r(jià)不斷上漲，李女士以各種理由拒不協(xié)助辦理過戶手續(xù)。今年3月底，“新國(guó)五條”北京細(xì)則出臺(tái)，細(xì)則要求出賣非唯一住房上繳20%的個(gè)人所得稅，且今年4月8日前一律不予辦理此類房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)。

　　曾先生稱，其間他曾多次與李女士聯(lián)系、協(xié)商，無(wú)果后決定“走法律程序”。他要求法院判令被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)、支付違約金1萬(wàn)元及承擔(dān)“國(guó)五條”北京細(xì)則實(shí)施導(dǎo)致增加的個(gè)人所得稅等。

　　“原告說(shuō)找不到我的陳述不符合事實(shí)。”昨天庭審時(shí)，李女士稱，2012年6月30日房屋就可以過戶，自己也曾找過原告，都沒找到。沒有在新“國(guó)五條”前辦理過戶，雙方都有責(zé)任，“不是因?yàn)槲疫@一方違約，不同意支付1萬(wàn)元的違約金”。因此，她只同意協(xié)助原告辦理房屋過戶登記，不同意支付新規(guī)規(guī)定的20%個(gè)人所得稅。

　　因雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，未能達(dá)成調(diào)解意見，法庭將對(duì)此案擇期宣判。

　　追訪

　　法官：“避稅攻略”可能失去房產(chǎn)

　　房山法院法官盧濤稱規(guī)避20個(gè)稅可能遭遇司法制裁或交更多稅

　　自從新“國(guó)五條”頒布后，關(guān)于如何規(guī)避20%所得稅的招數(shù)應(yīng)運(yùn)而生。這些招數(shù)是否真能派上用場(chǎng)，房山法院法官盧濤就此作出了解讀。

　　招數(shù) 1、假離婚假結(jié)婚過戶房產(chǎn)

　　【舉例】

　　這種避稅招數(shù)分為：第一步，欲買賣房產(chǎn)的夫妻離婚；第二步，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對(duì)方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；第三步，原買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣，二手房過戶總費(fèi)用只需要辦理結(jié)婚、離婚證件的費(fèi)用和房產(chǎn)證更名的費(fèi)用，幾百元即可搞定房產(chǎn)交易過戶。

　【解讀】

　　法官稱，假結(jié)婚假離婚在實(shí)際操作中很可能會(huì)發(fā)生“弄假成真”、“假戲真做”的情形，離婚時(shí)約定房產(chǎn)后，離婚后拒不復(fù)婚；或者與對(duì)方家庭異性結(jié)婚并在房產(chǎn)證上加名，任何一方拒絕辦離婚手續(xù)并提出其他財(cái)產(chǎn)要求……這些均將給婚姻與家庭帶來(lái)巨大危害，會(huì)得不償失。

　　招數(shù) 2、簽訂陰陽(yáng)合同

　　【舉例】

　　一套原價(jià)50萬(wàn)、實(shí)際成交價(jià)200萬(wàn)的二手房，按新規(guī)應(yīng)計(jì)征“增值”部分20%個(gè)稅，即30萬(wàn)。如買賣雙方簽署陰陽(yáng)合同，將成交價(jià)寫成100萬(wàn)，個(gè)稅將為10萬(wàn)。

　　【解讀】

　　法官指出，貌似雙方皆大歡喜的陰陽(yáng)合同，在審判實(shí)踐中，常會(huì)引發(fā)訴訟：房主想按“陰”合同的實(shí)際價(jià)收錢，按“陽(yáng)”合同的較低價(jià)納稅；購(gòu)房者則稱“陽(yáng)”合同才是真實(shí)合同價(jià)。法院一旦查明存在陰陽(yáng)合同，會(huì)認(rèn)定目的為規(guī)避納稅的合同無(wú)效，還將建議相關(guān)部門追究當(dāng)事人逃稅的法律責(zé)任。

法官稱，即使購(gòu)房人按陰陽(yáng)合同少繳了稅款，但日后再賣房，房屋收益高于實(shí)際差價(jià)，將多交部分稅款。

　　招數(shù) 3、新規(guī)實(shí)施前將房賣子女

　　【舉例】

　　趕在新“國(guó)五條”正式實(shí)施前，到派出所開出子女關(guān)系證明，到房管部門把房子“賣給”并過戶給孩子。孩子只需繳納契稅和按目前稅率計(jì)算的個(gè)人所得稅。

比如一套市價(jià)100萬(wàn)的房子，如當(dāng)初購(gòu)買價(jià)為10萬(wàn)，那么增值部分就達(dá)到了90萬(wàn)，按新“國(guó)五條”規(guī)定需繳納增值部分的20%的個(gè)人所得稅18萬(wàn)元。而按此招數(shù)，僅需按照總價(jià)款的1%繳納1萬(wàn)元個(gè)人所得稅。日后，如孩子仍以100萬(wàn)出售該房時(shí)，無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。

　　【解讀】

　　法官稱，如果日后孩子私自將房屋出售，而未將房款交給老人，會(huì)給老人日后的居住、養(yǎng)老等造成重大影響。如果孩子遭遇離婚，該房產(chǎn)將作為孩子家庭的共同財(cái)產(chǎn)被分割。如果孩子存在債務(wù)，房產(chǎn)可能被法院執(zhí)行。

　　同時(shí)，法官指出，目前各大城市對(duì)于二套房、三套房的限購(gòu)力度比較大。父母將房產(chǎn)過戶給孩子，孩子如日后自身有購(gòu)房需求，將會(huì)受到影響。

　　招數(shù) 4、假借債務(wù)糾紛騙取以房抵債裁決

　　【舉例】

　　按照房屋成交價(jià)，二手房買賣雙方偽造欠款事實(shí)，由買方持房主出具的欠條向法院提起訴訟，要求房主償還欠款。庭審時(shí)，賣方承認(rèn)欠款數(shù)額及事實(shí)，并表示沒有其他財(cái)產(chǎn)用于還債，愿意以房抵債。最終，法院將二手房判給買方抵債。

　　【解讀】

　　法官指出，新實(shí)施“民訴法”對(duì)當(dāng)事人試圖以合法形式掩蓋非法目的的企圖加大了打擊力度，一經(jīng)查實(shí)，將受到嚴(yán)厲的司法制裁。另外，法院也不會(huì)支持當(dāng)事人所謂的“以房抵債”約定，當(dāng)事人如果自愿用除現(xiàn)金外的其他財(cái)產(chǎn)還債，也將由執(zhí)行階段通過司法拍賣程序解決。如因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲跌，購(gòu)房方對(duì)法院裁決反悔，不再要求買房，而是故意“弄假成真”持判決向賣房人要求返本付息，或房主“將錯(cuò)就錯(cuò)”自愿“還款”而反悔不再賣房，另一方往往會(huì)向法院自曝虛假訴訟真相，從而通過司法程序撤銷生效法律文書。這樣，雙方均將受到嚴(yán)厲的司法制裁。

　　招數(shù) 5、借用公司名義售房

　　【舉例】

　　以公司名義售賣二手房并無(wú)繳納20%個(gè)人所得稅的規(guī)定，因此可以借用公司的名義將房屋出售出去，從而達(dá)到避稅的目的。

　　【解讀】

　　法官指出，借用公司名義售房，當(dāng)事人首先需要將自己的房屋過戶到公司名下，轉(zhuǎn)讓時(shí)要按15%的稅率繳納企業(yè)所得稅，避稅效果并不明顯。此外，房屋登記在公司名下，可能被公司進(jìn)行抵押、擔(dān)保、買賣等處置，實(shí)際房主權(quán)益將受到損害。公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題，該房產(chǎn)可能被作為公司固定資產(chǎn)遭遇法院的執(zhí)行。