專家稱若開發(fā)商利潤小于25％ 交易量很快回升

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專家稱，若開發(fā)商利潤小于25%，交易量很快能回升

　　2008年以來，樓價的下跌曾引來部分開發(fā)商“虧本售樓”、“房地產(chǎn)利潤只有8%”的哀號，但近期頻頻公布的房企2008年年報，揭開了開發(fā)商仍處于高利潤的鮮活現(xiàn)實。

　　截至3月18日，各地已有32家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布2008年年報。這些公司中，凈利潤率平均仍有逾20%，最高達61.64%。樓市的所謂“嚴冬”在開發(fā)商的利潤面前變得蒼白無力。

　　一邊坐享高額凈利潤，一邊卻身背巨額銀行負債，在2009年的春天，開發(fā)商又開始提價追逐更高的凈利潤率。誰降得早誰跑得快，也許并不是所有的開發(fā)商都這樣認為。

　　凈利潤高達61.64%

　　2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商紛紛采取降價促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

　　據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

　　“北京的樓市價格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示天津房價整體下降20%。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)表示。

　　但據(jù)記者統(tǒng)計各地產(chǎn)上市公司的年報，卻發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)商們在遭遇了2008年一整年的“嚴冬”后，整體仍保持著較高利潤。

　　根據(jù)32家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2008年年報中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)業(yè)利潤增速整體放緩、銷售量大幅下降的同時，該32家公司凈利潤率平均仍超過20%，最高達61.64%。

　　年報顯示，2008年，利潤率增長幅度最大的為萬通地產(chǎn)[17.85 -2.14%]，凈利潤同比增長219.78%，凈利潤率為17.17%；中江地產(chǎn)[8.18 0.99%]、陸家嘴[22.39 -0.27%]和新湖發(fā)展凈利潤率最高，分別達到61.54%、53.92%和40.91%；廣宇發(fā)展[5.30 0.38%]凈利潤虧損3906.14萬元，同比下降178.55%，凈利潤率仍有8%，業(yè)績同樣負增長的泛海建設(shè)[9.38 0.86%]和銀基發(fā)展[3.70 1.09%]等地產(chǎn)商凈利潤率也分別維持了14.72%和19.88%。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專家朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新聞,朱凌波說吧)感慨地說，如果開發(fā)商把平均利潤和定價調(diào)整到消費者可以接受的空間，如果把利潤空間定在25%以下，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該放棄追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

　　不顧2860余億巨債 緊追高利潤率

　　雖然仍保持了高利潤，但各家地產(chǎn)公司在經(jīng)歷了一年“嚴冬”后，確實債臺高筑。

　　從32家地產(chǎn)上市公司的年報統(tǒng)計，該32家地產(chǎn)公司的負債高達2860余億，其中萬科A、保利地產(chǎn)和上海復(fù)地負債最高，分別達到804.18億、379.59億和141.11億。

　　“政府去年以來出臺了一系列的救市政策，其中有個目的是希望平抑房價，促使地產(chǎn)開發(fā)商維持在合理利潤上，但目前看來地產(chǎn)商們在銷售額下降、債臺高筑之際，仍然堅持著高利潤。目前的高價之高，大多數(shù)人仍然是買不起房。”國資委一相關(guān)人士對記者表示。

　　身背巨債的開發(fā)商，仍能死扛房價維持高額利潤，與銀行的支持密切相關(guān)。“目前國內(nèi)銀行業(yè)整體在大力支持房地產(chǎn)行業(yè)，去年許多地產(chǎn)商的銀行借款原本都已經(jīng)到期，但到了年底，100%的銀行到期借款都延期了。”SOHO中國董事會主席潘石屹告訴記者。

　　雖然有銀行的支持，但對開發(fā)商來說，最重要的也許不是負債，而是凈利潤率。2008年樓價整體降幅不大，使得地產(chǎn)商仍維持較高凈利潤率。進入2009年2月份，成交量卻驟然回升，一些地產(chǎn)商悄然提高房價，以圖再提高利潤率。

　　一位銀行業(yè)人士向記者透露，因為去年以來央行不斷放寬房貸政策，加上目前商品房仍在執(zhí)行預(yù)售制度，這使得正面臨資金鏈問題和存量房問題的地產(chǎn)商，可以通過“假按揭”的方式套取銀行巨額信貸資金，同時也推動了樓市成交量的回升。

　　“目前的地產(chǎn)市場很危險，銀行出臺寬松的貸款政策原本是希望刺激需求，但里面確實會出現(xiàn)不少問題，一些地產(chǎn)企業(yè)甚至趁樓市短暫回暖再次提價，銀行業(yè)也非常擔(dān)心風(fēng)險問題，希望地產(chǎn)開發(fā)商能夠看清形勢，自行將價格調(diào)整至適當(dāng)范圍，以促進樓市真正的回暖。”華夏銀行一負責(zé)人告訴記者。

　　部分地產(chǎn)商坐等收購

　　在樓市亂象中，也有開發(fā)商看到了并購先機。

　　“雖然地產(chǎn)上市公司的年報因為核算問題，并不一定能說明樓市的真實問題，但是研究它們的年報，還是能看到一些收購機會。”潘石屹對記者說。

　　潘石屹承認，由于SOHO中國一直集中開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營利潤一直維持在較高水平，2008年更是創(chuàng)造了50%高毛利潤率。“這是因為SOHO中國的產(chǎn)品獨特、地段好，沒有競爭對手，所以才能保持高利潤。”潘石屹解釋道。

　　潘石屹表示其將在2009年加大力度收購北京和上海的建成以及在建的商業(yè)地產(chǎn)項目。“目前SOHO中國持有現(xiàn)金107億元，最近又和中國銀行簽訂了100億元人民幣的全面融資合作協(xié)議。2009年急于出手的商業(yè)物業(yè)主要有兩個來源，海外基金和國內(nèi)開發(fā)商，他們都面臨資金短缺、要迅速套現(xiàn)的壓力。”潘石屹說。

　　他認為，中國正進入一個生產(chǎn)過剩的時代，政府未來三年將供應(yīng)990萬套保障性住房，進一步加大了住宅的大量供應(yīng)過剩，地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大競爭是“銷售”，負債不是地產(chǎn)商真正解決資金問題的辦法，地產(chǎn)商沒有好的銷售業(yè)績，其他融資辦法都是過渡性的、暫時的。

　　“萬科、中信、遠洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)等21家地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手降價，這是個爆炸性新聞，這必將打擊一部分開發(fā)商的信心。”潘石屹說。

　　而降價果敢的萬科，其目前的市場占有率正不斷增加。2008年萬科因降價使市場占有率提高了50%。雖然萬科自2008年高調(diào)表示不再當(dāng)拿地王，但其卻開始悄悄通過收購兼并來獲取低價土地，2008年萬科獲取的土地80%是收購所得。

　　“誰降得早誰跑得快。比如萬科，去年通過降價，取得了不俗的業(yè)績。”潘石屹評價道