今年前三月賣的多建的少 珠三角樓市乍暖還寒

珠三角的春天比中國絕大多數(shù)的地方都來得早。3月的廣州與深圳，城中早已裙裾飛揚(yáng)，氣溫直逼30攝氏度。在這里，沉寂已久的房地產(chǎn)市場率先顯露暖意，量價(jià)齊升。

　　“廣州、深圳的房地產(chǎn)業(yè)是全國最市場化的，對市場供需變化最敏感，領(lǐng)跌也將領(lǐng)漲。”深圳一上市地產(chǎn)公司融資部經(jīng)理告訴記者。

　　盡管存貨消化在提速，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣深房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目少之又少。一上市地產(chǎn)公司高管表示，這一數(shù)據(jù)的“黯淡”，說明還難言房地產(chǎn)“牛市”的到來。

　　消化存量提速

　　對于地產(chǎn)商而言，今年或是去存貨之年。

　　北京銀聯(lián)信信息咨詢中心的一份內(nèi)部材料顯示：地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調(diào)整后，在2009年迎來了“高?；?rdquo;的庫存積累。兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會不久前起草的一份內(nèi)部報(bào)告預(yù)測，2009年末，全國商品房空置面積可能達(dá)到3億至4億平方米，將是往年的2到3倍。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、中海等10家房企巨頭，在今年一、二月份共推出140.9萬平方米的新盤，僅占上述房企在售房源總量的10%。大型房企存貨高企現(xiàn)象也是嚴(yán)重。截至2月26日，這些房企的庫存總量近2000萬平方米，占據(jù)目前全國新房庫存總量的10%。

　　萬科年報(bào)顯示，公司2008年度的存貨較上一年增加29.22%，主要是因新獲取項(xiàng)目和在建項(xiàng)目的增加。去年，公司的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元，占比9.2%。這僅僅相當(dāng)于萬科兩個(gè)月的銷售量，其中80%庫存時(shí)間尚不足一年。

　　一銷售過百億的深圳上市地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示，2007年房企的首要任務(wù)是“拿地”，2008年是“籌錢”，那么今年的首要任務(wù)則是“銷售”。他告訴記者，“目前，企業(yè)的庫存壓力很大，走量是關(guān)鍵。”

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月初，已公布2008年年報(bào)的A股房地產(chǎn)上市公司有15家。去年年末，這些公司的存貨合計(jì)達(dá)809.09億元，同比增長36.1%，比2008年三季度末略有增長。按照申銀萬國行業(yè)分類并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)公司三季度末的存貨合計(jì)達(dá)4015.2億元。

　　房地產(chǎn)存貨包括已開發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開發(fā)土地儲備三類。截至去年末，全國商品房空置面積達(dá)1.64億平方米，這主要是已開發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。2009年的新盤將使目前的高庫存“雪上加霜”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分現(xiàn)金流及資產(chǎn)負(fù)債良好地產(chǎn)商不愿意在弱市降價(jià)銷售，那被認(rèn)為是賤賣資產(chǎn)，他們覺得只要熬過寒冬，必定會有好收成。而事實(shí)上，深圳房市的去庫存化進(jìn)程似已提速。

　　深圳國土資源及房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月份深圳新房成交價(jià)格環(huán)比微跌了0.4%，為10988元/平方米，成交有明顯復(fù)蘇的跡象。2月份單日成交面積達(dá)到17443平方米，較1月份增長37.87%。從區(qū)域來看，深圳6 大區(qū)中，寶安，福田，羅湖，南山地區(qū)價(jià)格都出現(xiàn)小幅的上升，但漲幅環(huán)比都未超過5%。

　　從存量情況看，深圳存量房面積2月較1月大幅減少9.8%，達(dá)到561萬平方米，該庫存水平為2008 年8月水平，主要原因在于整個(gè)2月深圳新開樓盤只有4 個(gè)，且目前深圳房價(jià)進(jìn)入穩(wěn)定區(qū)間也刺激成交的回升。

　　上述融資經(jīng)理告訴記者，2月份公司銷售回款4億元，3月份迄今止回款已經(jīng)2億元。“已經(jīng)有一年左右沒有這么好的單月回款了。銷售旺了，回款快，融資也容易。”

　　凱基證券認(rèn)為，隨著深圳成交的繼續(xù)回暖，庫存消化速度將依然平穩(wěn)快速。而開發(fā)商如果繼續(xù)放慢推盤節(jié)奏，未來3個(gè)月深圳房地產(chǎn)價(jià)格可能會出現(xiàn)觸底回升。

　　但也有深圳一商業(yè)銀行客戶經(jīng)理表示，地產(chǎn)商“去存貨化”的關(guān)鍵是降低購房成本，高庫存必然對高房價(jià)施壓。目前，新的刺激政策已經(jīng)十分有限，高庫存能否軟著陸，主要決定于價(jià)格。

　　“小陽春”幻象

　　在存貨消化的過程中，今年一季度，廣深地區(qū)的房地產(chǎn)似有“復(fù)蘇”跡象，不少樓盤都出現(xiàn)了“一日售罄”現(xiàn)象，被市場形象稱為地產(chǎn)“小陽春”。

　　2月20日，寶安梅林關(guān)一樓盤開盤，成為時(shí)隔14個(gè)月后，深圳的首個(gè)“日光盤”。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1到2月，廣東全省的商品房屋銷售面積達(dá)534.80萬平方米，同比增長21.5%；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5%。其中，深圳市商品房銷售回升幅度“迅猛”，銷售面積87.33萬平方米，增長140.6%，銷售額104.13億元，增長86.4%。

　　“跌多了，自然反彈。”廣州一地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理表示。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年1月，深圳房屋銷售價(jià)格以18%的同比下跌幅度位居全國70個(gè)大中城市之首。廣州次之，降9%。

　　“其實(shí)，南山區(qū)房價(jià)跌幅超過了30%，關(guān)外跌幅在40-50%左右。”深圳一地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者。分析師薛建雄認(rèn)為，房價(jià)大幅會刺激成交量回暖。據(jù)了解，2月，深圳一手房成交面積達(dá)到48.84萬平方米，環(huán)比1月上升24.5%，同比劇增580%，二手房則出現(xiàn)了環(huán)比翻倍現(xiàn)象。

　　但也有上市公司高管認(rèn)為，“小陽春”僅僅是反映暫時(shí)的市場需求，市場還需要調(diào)整。

　　“消費(fèi)者誰也左右不了，能解決市場問題的就是政府和企業(yè)。政府一直積極想辦法穩(wěn)定房市，政策的宗旨在于平衡消費(fèi)者和房企。但市場上商品住宅價(jià)格高，房價(jià)存在下調(diào)空間仍然是市場問題的癥結(jié)所在，因此要擺脫困局最終需要開發(fā)商積極主動的根據(jù)市場調(diào)整定價(jià)策略和營銷策略。”華僑城一高管表示。

　　在他看來，目前的房市是一個(gè)買方市場，而不是原來的賣方市場。他引用了一個(gè)數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年年末居民儲蓄存款余額21.8萬億元，比上年末增加45353億元。“這意味著相當(dāng)一部分收入轉(zhuǎn)入銀行沒有消費(fèi)，居民還有很大一部分存款可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場，然而卻并沒有進(jìn)入，這說明房屋還沒有到合理價(jià)位。”

　　上海證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)市場并未明確進(jìn)入單邊上揚(yáng)“行情”，而是進(jìn)入了一個(gè)微妙的階段，上述融資經(jīng)理所言的“敏感”或者所謂的“小陽春”，僅僅是階段性反應(yīng)。拿泛海建設(shè)某高管的話說，“在外部環(huán)境尚未明顯改善的情況下，短期內(nèi)仍將面臨較為復(fù)雜的市場環(huán)境。”

　　“小陽春”或暴露了地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下的階段性特征：開發(fā)商今年的重要任務(wù)是打造一個(gè)健康的資產(chǎn)負(fù)債表和去存貨化；部分購房者在剛性需求被壓抑許久后已經(jīng)入市，另有部分則觀察到開發(fā)商利用“小陽春”行情乘機(jī)提價(jià)，保持繼續(xù)觀望態(tài)度；銀行對房企的貸款已有松動，但仍然對風(fēng)險(xiǎn)敞口和權(quán)限進(jìn)行嚴(yán)密控制。

　　廣東省近日出臺刺激房地產(chǎn)的“粵十五條”，有研究報(bào)告指出，政府對房地產(chǎn)的態(tài)度告別“只做不說”階段，但仍不會“操之過急”。

　　目前，房企、購房者、銀行、政府四方力量的處境微妙。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍未明朗、地產(chǎn)存貨的積聚以及新開工項(xiàng)目數(shù)據(jù)仍處于“下行通道”中時(shí)。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四方力量的博弈進(jìn)入一個(gè)微妙的階段。地產(chǎn)商在高存貨背景下并不會肆意提價(jià)，而購房者消費(fèi)需求的進(jìn)一步釋放仍待時(shí)機(jī)。

　　新開工項(xiàng)目仍處冰點(diǎn)

　　存貨“走量”已經(jīng)開始，而新開工面積、施工面積、竣工面積及土地購置面積仍然處于冰凍狀態(tài)。

　　國家信息中心的一份經(jīng)濟(jì)預(yù)測報(bào)告顯示，全國商品房當(dāng)月新開工面積自去年7月份就出現(xiàn)了負(fù)增長，今年年1至2月的全國土地購置面積同比下降了30%、土地開發(fā)完成面積同比下降了15.5%。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會3月19日發(fā)布的2008年度市場分析報(bào)告稱，2008年，商品房新開工面積同比出現(xiàn)負(fù)增長，下降幅度達(dá)到9.28%，為2003年以來的首次，特別是2008年第4季度，廣東新開工面積只有1233.1萬平方米，同比下降了38.97%，新開工面積降到了2003年以來的最低。

　　深圳市國土房管局信息披露，今年前2個(gè)月，深圳商品房和商品住宅施工面積分別為1944.55萬平方米和1270.49萬平方米，同比分別下降14.58%和21.41%。而商品房和商品住宅竣工面積分別為24.75萬平方米和23.98萬平方米，同比降幅分別高達(dá)58.04%和44.56%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，按照房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，商品房竣工面積實(shí)際上反映的是過去1年半左右的房地產(chǎn)開發(fā)情況。但考慮到2007年底曾有不少開發(fā)商故意放慢開發(fā)節(jié)奏，因此，今年1至2月的商品房竣工面積實(shí)際反映的是去年年初的開發(fā)情況。

　　當(dāng)時(shí)，深圳開發(fā)商普遍放慢了開發(fā)腳步，使得今年前2個(gè)月竣工面積出現(xiàn)近六成的大幅下降，這也直接影響了近期釋放給市場的新增供應(yīng)量。數(shù)據(jù)顯示，今年前2個(gè)月，深圳商品房和商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅36.47萬平方米和34.3萬平方米，同比分別減少43.68%和35.26%。

　　另據(jù)悉，今年前2個(gè)月深圳的商品房和商品住宅新開工面積分別為92.63萬平方米和60.57萬平方米，同比分別下降了22.49%和38.99%。而這又將影響未來市場的供應(yīng)量。

　　行業(yè)投資的衰退成為2009房地產(chǎn)的一大隱憂。另一數(shù)據(jù)也在反映行業(yè)的這一趨勢：從全國來看，2008年土地購置面積負(fù)增長9.4%，增速同比回落20%

　　對行業(yè)前景的“迷茫”影響了開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)程。萬科年報(bào)顯示，2009年新開工面積計(jì)劃約403萬平方米，比2008年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)約23%?？⒐っ娣e計(jì)劃為619萬平方米，比2008年竣工量增加約17%。

　　但萬科表示，公司的開發(fā)節(jié)奏會根據(jù)市場形勢的變化隨時(shí)調(diào)整，一旦市場銷售呈現(xiàn)出好轉(zhuǎn)，公司隨時(shí)可以增加新的開工面積。

　　總部也位于深圳的招商地產(chǎn)2009年的計(jì)劃新開工面積僅130萬平方米，同比下降35%。

　　“地產(chǎn)商都在熬，很多去年下半年以來沒有拿地，沒有新開工項(xiàng)目。他們想著保持良好的現(xiàn)金流度過目前的寒冬。新建項(xiàng)目的開動可能還需要一段時(shí)間。”上述融資經(jīng)理表示。

　　銀行貸款松與不松

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)負(fù)債表的形成是地產(chǎn)商今年工作重點(diǎn)中的重點(diǎn)，而不能過于依賴銀行。

　　“今年最關(guān)鍵的任務(wù)就是打造良好的資產(chǎn)負(fù)債，使得企業(yè)更好地活下去，等待市場的轉(zhuǎn)機(jī)。這中間，如何讓長期融資在負(fù)債比例中更高很重要。”一上市公司高管告訴記者。

　　以泛海建設(shè)為例，2008年年報(bào)顯示，截至去年末，開發(fā)支出僅489萬元，短期借款為0，長期借款較年初增長106.61%，達(dá)到35億元左右。

　　泛海建設(shè)年報(bào)還指出，2009年，公司在北京、上海、深圳、杭州、武漢等地的項(xiàng)目將同步開發(fā)，資金需求在50億元以上。目前，公司已獲得中國建設(shè)銀行78.6億元的授信額度，所有借款將全部用于公司在北京、武漢、深圳的項(xiàng)目開發(fā)。此外，公司還將爭取完成公司債發(fā)行計(jì)劃。

　　記者從銀行系統(tǒng)獲得的消息顯示，并非所有的開發(fā)商都如泛海建設(shè)這般“幸運(yùn)”。

　　某國有商業(yè)銀行深圳龍華支行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理告訴記者，該行今年以來房地產(chǎn)貸款僅兩筆，數(shù)額為3億多元。相比去年幾乎沒有房地產(chǎn)放款而言，今年確實(shí)出現(xiàn)了松動，但是仍不敢輕舉妄動。“房地產(chǎn)是有點(diǎn)復(fù)蘇跡象了，但后市如何，還很難把握。”

　　據(jù)了解，該支行去年12月至今年1月的信貸是10億元左右，其中對房企的投放占到約30%，而2、3月則幾無放貸。該行持“優(yōu)質(zhì)客戶，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”的原則進(jìn)行放貸。對客戶的考察主要依據(jù)凈資產(chǎn)規(guī)模1.5億元以上，資產(chǎn)負(fù)債率75%以內(nèi)，有較豐富的歷史開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。至于項(xiàng)目，則會考察拿地成本是否低廉。“中小房企還是融不到資金，特別是依賴單一項(xiàng)目運(yùn)作的房企。”該業(yè)務(wù)經(jīng)理表示。

　　而一些擬上市公司則在銀行融資渠道之外找尋借殼途徑。“我們本來準(zhǔn)備在香港上市，但是市道不好，去年沒有成功。現(xiàn)在我們一邊準(zhǔn)備聯(lián)交所的上市，一邊也在看A股有沒有合適的凈殼資源。”深圳一地產(chǎn)公司相關(guān)人士告訴記者。據(jù)記者了解，至少有兩家深圳民營地產(chǎn)公司在尋找A股殼資源，以便實(shí)現(xiàn)迅速上市。

　　上述人士也表示，公司也感受到了銀行對優(yōu)質(zhì)客戶貸款的松動。“以前，客戶的按揭貸款銀行會凍結(jié)我們使用，現(xiàn)在部分資金已經(jīng)可以使用了。”