這一次房地產要告別暴利時代 開發(fā)商轉向快銷模式

　　《偉大的博弈》作者約翰·戈登曾經坦率地對中國媒體記者說，“歷史照耀未來。每隔幾十年就會有一次危機，但人總是善忘的。”

　　約翰·戈登所說的，是美國。但看起來，“善忘”的并不僅僅是“華爾街”。

　　4月10日，長沙市房地產市場預警預報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)數據的報告是，當日長沙市內六區(qū)二手房成交87套，8423平方米。

　　而一個月前的3月11日，這組數字是成交153套，16054平方米。因為新“國五條”而帶來的市場波動，似乎正在消退在國務院“國五條”細則公布后的第一個工作日，3月4日長沙市內六區(qū)二手房成交是83套，8135平方米。

　　83套-153套-87套，38天的二手房成交數字游戲，中國式調控的又一次重現。

　　一些人開始丟棄關于房地產財富夢想的光環(huán)無論長沙版地方細則最終如何，但稅收和金融信貸政策作為未來房地產調控的主要手段，已然大勢所趨。

　　到長沙從事房地產剛好十年的祝海說，2008年以前的十年，對于長沙這樣的城市，無論調控與否，向上是主旋律。而2008年以后的市場，波動的市場才正常。“開發(fā)商轉向高周轉，市場有起有落，已經是主旋律。”

　　在長沙已有3套住房的鄧希說，她不會再考慮買住宅，“房地產大勢是更多的稅，更高的門檻”。

　　而另一些人，則開始期待能夠更快實現自己“何處安放我的家”的夢想。就像1982年出生的章濤，和妻子在洋湖片區(qū)所找到的那套房子一樣。

　　正如一位湖南省房地產業(yè)協(xié)會中介專業(yè)委員會專家所言，“所有調控的重點，還是要放在房價控制目標能否實現上。”

　　這一次，我們希望通過不同的角度來印刻新政一月對于這個市場的深度影響，他們是具有代表的關聯(lián)者，他們是置業(yè)顧問，開發(fā)商，也有迫切希望購房的“房奴們”，以及持有物業(yè)的“房東們”。

　　大變局正在到來，盡管它已不再如過往暴風驟雨般激烈，但它已經開始深度的影響這條經濟生態(tài)鏈上的每個人。

　　“房地產的需求，仍然在長時間保持活躍的增長。但現在，已經告別暴利，告別賣方市場。”

　　【開發(fā)商】：快銷才是王道

　　十年。這是湖南郡原置業(yè)有限公司總經理助理祝海2013年3月在自己的網絡私人社交圈里寫下的簽名。

　　這是自稱“做房產”的他，到長沙的第十年。微妙的是，也是中國房地產調控持續(xù)的第十年。

　　“從2008年到現在，市場已經發(fā)生了根本性的改變，盡管這一次的長沙細則很溫柔。”祝海說。

　　價格策略跑贏大盤

　　他用“慶幸”，形容自己所經歷的3月。“春節(jié)前，我們打算推出新的貨量。但對于市場的判斷有些猶豫。”祝海說。

　　那個時候，因為前一年市場的翹尾表現，樂觀開始在大多數類似于祝海這樣的職業(yè)經理人圈子蔓延。“當然是謹慎的樂觀。”

　　一種當時的市場主流聲音是，2013年的市場平穩(wěn)過渡預計是大概率事件。“總體感覺應該比去年好，但有個擔心是兩會前后可能會出新舉措。”

　　正是這種猶豫的判斷，讓他們嘗試著以“5800元/平方米”的均價推出郡原青山里的一批精裝修小戶型房源這曾讓不少同行頗有些不以為然，尤其是在行情看漲的時候。

　　但現在看起來，這個價格策略讓他們跑贏了大盤3月這個項目的兩次開盤，成交量分別是130余套和150余套。

　　不明朗政策帶來客戶分化

　　“國五條”的突如其來，讓所有人都大跌眼鏡。在媒體上，“史上最嚴”被多次冠在了這次名為新“國五條”的調控定語之上。

　　祝海說，沒有想到國務院頒布的國五條實施細則措辭很嚴厲，“當時很意外”。那是3月1日這直接促使了郡原青山里的提前開盤。

　　“第一批開盤提前了一個禮拜，3月3日。我們當時想盡快出貨，因為價格比較實惠，市場摸底情況也比較好。”祝海說。

　　產品細節(jié)：銷售均價5800元/平方米，精裝，45-80平方米；銷售策略：快速銷售。最終的結果是，這個剛好契合市場剛需需求的產品首次推出的150套房源，開盤銷售130余套。

　　讓祝海“慶幸”的一個原因是，3月并不明朗的政策背景帶來了客戶的分化。“客戶分化非常明顯，一部分猶豫，擔心房價跌，這主要是剛需客戶占多數。而另一部分則加快了買房速度，因為擔心沒有購買資格。”

　　開發(fā)商轉向快銷模式

　　接下來的3月，整個長沙市場像籠罩在迷霧之中。所有的小道消息，都充斥著困惑、不確定以及恐慌的氣息。

　　二手房市場成交暴漲。“3月最高的時候，一天送窗要辦過戶的達300多戶。”長沙市二手房交易登記服務中心一位工作人員回憶說。

　　新房市場則相對理性許多。但傳言仍然增加了客戶對于限購的關注度。“剛需盤的銷售還是普遍都不錯。尤其在3月開盤的幾個戶型中等的大盤，銷售成交率都比較高。”

　　而現在，似乎喧囂正在伴隨著“微博版”的長沙房價控制目標，而逐漸消散。“但是還是有一個根本的變化。”祝海說，“過去那種住宅暴利時代，已經一去不復返。”

　　市場偏向剛需產品，開發(fā)商轉向高周轉的快銷模式，告別賣方市場……種種跡象顯示，“長沙房地產市場正在回歸到相對理性，有波動但總體保持平穩(wěn)的市場。”記者文潔

　　【購房者】：搖擺過后，選擇購買新房

　　“我們不再考慮二手房，決定買新房了。”再次和章濤見面的時候，他的想法變了。而就在1個月前，他還在中介的帶領下，看了多套二手房。但國五條的出臺，改變了市場，也改變了章濤的購房意向。

　　3月1日國五條細則的出臺，讓全國各地二手房成交量迅速增加，長沙也是如此，二手房單周成交量從最初的每周一兩百套一直沖到1380套的最高點。而并不急切購房的心態(tài)，讓章濤選擇了觀望。此前多次聯(lián)系的二手房中介開始多次電話催促章濤盡早下定決心，并說有房主在房價上有所松口，而細則出臺后可能會在今后增加二手房的購房成本。

　　事實上，章濤和妻子的想法此時已經發(fā)生改變，并開始傾向于購買新房：“國五條對于二手房的影響還是比較大的，購買二手房的過程中，有很多不確定的因素，而一旦差額部分20%個稅實施，賣家會將部分成本轉嫁到我們身上。而如果買新房，雖然要過很久才能入住，但至少不用操那么多心了。”

　　章濤的想法并非杞人憂天，長沙版細則的出臺，讓二手房市場突然“變天”。數據顯示，細則出臺后4月第一周長沙二手房備案環(huán)比下滑達到了驚人的54%。

　　在章濤看來，國五條的威力顯然仍將持續(xù)，但長沙版國五條細則的寥寥數十個字，卻不會對新房市場產生什么大的影響。

　　在數次看房后，章濤將購房區(qū)域鎖定洋湖片區(qū)。“這個片區(qū)環(huán)境好，宜居，而片區(qū)內即將開盤的兩個項目，都是品牌開發(fā)商打造，又都是第一次開盤，價格應該也會相對合適。”

　　【置業(yè)顧問】：長沙版細則打消購房者疑慮

　　進入4月，珠江酈城的置業(yè)顧問歐陽靜依然很忙，這和長沙版國五條細則出臺之前的3月沒有任何區(qū)別。

　　11日，下午3時，電話那頭，歐陽靜的聲音略顯疲憊，而電話的背景音顯得嘈雜而熱鬧，里面還有多名置業(yè)顧問打電話致電客戶的聲音。

　　“如果說，長沙版國五條細則出臺之前，市場還有那么一絲不確定，購房者還有一些疑慮的話，那么細則的出臺，則將不少購房者最后的疑慮也打消了。”在歐陽靜看來，對于真正有購房需求的購房者來說，最彷徨、猶豫的反而是政策出臺之前的那一段日子。

　　“2013年市場的行情其實一直不錯，至少珠江酈城是如此。”歐陽靜說，第一季度項目的銷售金額達到了2億多元。

　　進入4月份，行情稍有變化。“這種變化，主要是心理上的。”盡管珠江酈城每天上門來訪20批次的客戶量相比3月份有所下滑，但客戶成交的信心和意向反而有所上升。歐陽靜認為，長沙版國五條細則的出臺，打消了這部分購房者的疑慮，短短數十個字的限漲政策對于市場的影響微乎其微，進入4月份，不少之前還在觀望的客戶開始成交。