“國(guó)五條”后二手房交易降溫 過(guò)戶避稅需警惕風(fēng)險(xiǎn)

　　多地“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)已滿10日。本報(bào)記者走訪北京、上海、天津、廣州、重慶、南京、深圳等一線城市，發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)交易開(kāi)始降溫；為避二手房交易高額個(gè)稅，一些人開(kāi)始研究用裝修發(fā)票抵扣總房款；同時(shí)，由于2、3月有人“搭政策末班車”形成購(gòu)房潮，二手房買賣訴訟也隨之增多，并出現(xiàn)急于過(guò)戶與急于解除合同兩極分化的情況。

　　恐慌入市心態(tài)消退

　　小戶型更受青睞，二手房房源增量下降

　　北京實(shí)施“國(guó)五條”細(xì)則后，房地產(chǎn)交易系統(tǒng)升級(jí)調(diào)整，4月8日為恢復(fù)購(gòu)房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約的首日。數(shù)據(jù)顯示，4月8日全市存量房（二手房）網(wǎng)上簽約809套，其中住宅631套，4月9日全市存量房網(wǎng)上簽約510套，其中住宅402套。而在此前的3月，全市存量房住宅簽約總量為43780套，日均1400余套。

　　新政對(duì)市場(chǎng)的另一效果是，成交多為剛需。北京鏈家市場(chǎng)研究部分析師張旭介紹，新政后首周該公司90平方米的小戶型成交占比達(dá)到74%，比3月份增加了約18個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，二手房的客源、房源增量均大為下降。鏈家市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，近一周新增客源量環(huán)比下降約28%、新增房源量較3月平均水平下降約46%。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，天津市“國(guó)五條”細(xì)則實(shí)施后的首周（4月1日到7日），天津二手房成交套數(shù)為2084套，環(huán)比下降60.5%；成交面積180677.5平方米，環(huán)比下降59.78%；成交價(jià)格為8773元/平方米，環(huán)比上漲2.64%。其中，3天清明小長(zhǎng)假期間天津二手住宅沒(méi)有成交。

　　據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，4月1日至4月7日，二手存量住房日均成交面積約4.6萬(wàn)平方米，較3月全月日均成交量下降75%。成交水平與今年1—2月基本相當(dāng)。

　　記者從廣州錦繡香江、雅居樂(lè)等樓盤(pán)的二手中介公司了解到，4月份前10天的二手房交易業(yè)務(wù)環(huán)比陡降五成以上。在重慶市渝北區(qū)人和街道，一家美聯(lián)物業(yè)門(mén)店的顧問(wèn)小項(xiàng)告訴記者，前來(lái)咨詢看房的顧客減少了將近一半，仍未下手的購(gòu)房者還在觀望政策的具體執(zhí)行情況，以及房?jī)r(jià)的走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，4月1日、2日、3日、7日深圳市二手住宅成交量分別是146套、209、245套和168套，與3月份最后一周的日成交量近千套相比，減少近八成。

　　深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一周二手房交易量驟減，主要源于細(xì)則出臺(tái)前的“恐慌入市”心態(tài)已消退。

　　張旭分析，在個(gè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)明確之前，市場(chǎng)觀望情緒仍難以減輕，成交量在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)明顯回升，預(yù)計(jì)4月份北京網(wǎng)簽量會(huì)低于萬(wàn)套。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，目前深圳“國(guó)五條”細(xì)則尚未落實(shí)到操作環(huán)節(jié)，深圳市二手房交易征收個(gè)稅仍按原有政策執(zhí)行，短期內(nèi)還無(wú)法評(píng)估“國(guó)五條”細(xì)則的實(shí)施效果。

　　警惕交易灰色空間

　　有人試探裝修發(fā)票抵扣總房款，以此避稅

　　南京市區(qū)我愛(ài)我家房產(chǎn)中介的一位工作人員告訴記者，在實(shí)際操作過(guò)程中，大多數(shù)房東都沒(méi)有找到證明房屋原值的發(fā)票、收據(jù)等，基本上目前還是以全額1%交稅的情況為主。

　　盡管如此，在掛出的售房信息上，“滿五年”、“唯一”等介紹還是被醒目地標(biāo)注了出來(lái)。中介工作人員對(duì)記者說(shuō)，“如果要買房還是趁早吧，現(xiàn)在也不晚，誰(shuí)知道后面會(huì)怎么樣。”

　　“‘國(guó)五條’出臺(tái)前期，買房雙方對(duì)政策心里沒(méi)有底，已經(jīng)有買賣意向的人群加速了交易，家庭成員之間的過(guò)戶增多，所以才出現(xiàn)了那段時(shí)間數(shù)量的激增。”南京市住建委房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處副處長(zhǎng)蔣玉萍解釋說(shuō)。

　　記者在天津市中心城區(qū)和平區(qū)、河西區(qū)的一些房屋中介門(mén)市部采訪時(shí)，一位中介告訴記者，“大家都在等待中，主要是不知道征稅的尺度嚴(yán)不嚴(yán)。如果想避稅，可能還真需要買房的和賣房的都去想想辦法。”但具體的“辦法”這位中介并未明說(shuō)，只是表示“可以開(kāi)一些裝修發(fā)票抵扣總房款，實(shí)在不行像離婚、抵債、訴訟這些辦法都可以。”

　　北京一位中介工作人員透露，規(guī)定中提到，計(jì)算房屋原值時(shí)，裝修費(fèi)用、契稅等稅費(fèi)都計(jì)入在內(nèi)。因此可以通過(guò)找發(fā)票補(bǔ)回交易差價(jià)交稅的“損失”。這位中介說(shuō)，在北京市地稅局公布的征稅細(xì)則中，雖然對(duì)商品房規(guī)定了裝修價(jià)款不得高于房屋原價(jià)10%的規(guī)定，卻沒(méi)有規(guī)定裝修日期，這也提供了找關(guān)系開(kāi)發(fā)票避稅的可能。

　　針對(duì)這些情況，業(yè)內(nèi)人士建議有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快對(duì)計(jì)算房屋原值等有關(guān)規(guī)定細(xì)化明確。

　　虛假訴訟沒(méi)法過(guò)戶

　　一些人錯(cuò)誤認(rèn)為通過(guò)法院判決辦理過(guò)戶手續(xù)可以降低稅費(fèi)

　　在北京，豐臺(tái)區(qū)人民法院近日受理了該市一起房屋買賣合同糾紛案。該案原告北京籍單身人士李某今年1月底購(gòu)買了自己的第二套住房，但支付定金和首付款后，卻遭遇賣房人拒絕辦理過(guò)戶及網(wǎng)簽手續(xù)，導(dǎo)致3月“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，失去買房資格。為此，李某將賣房人訴至法院，要求解除買房合同，返還已經(jīng)支付的28萬(wàn)元首付款，并雙倍返還4萬(wàn)元定金。目前，本案正在進(jìn)一步審理中。

　　豐臺(tái)法院調(diào)研分析，受“國(guó)五條”及其細(xì)則出臺(tái)影響，二手房買賣中雙方急于過(guò)戶、規(guī)避政策、弄虛作假三種心理引發(fā)此類案件激增。其中弄虛作假心理尤其值得警惕，一些人錯(cuò)誤認(rèn)為通過(guò)法院判決辦理過(guò)戶手續(xù)可以降低稅費(fèi)，買賣雙方在案件審理過(guò)程中對(duì)證據(jù)、事實(shí)均無(wú)異議，只要求法院盡快判決辦理過(guò)戶手續(xù)，造成一部分案件存在虛假訴訟的成分。

　　法院人士提醒消費(fèi)者，這種以被訴方直接同意給付或?qū)o付憑證直接承認(rèn)等方式逃稅的做法是典型的“以合法形式掩蓋非法目的”的違法行為，非常容易被發(fā)現(xiàn)，屬于目前各級(jí)法院重點(diǎn)打擊的“虛假訴訟”，一旦被發(fā)現(xiàn)核實(shí)，相關(guān)當(dāng)事人不但不能實(shí)現(xiàn)其非法目的，而且還可能受到相應(yīng)的民事制裁甚至受到刑事處罰。

　　此外，還存在一些其他問(wèn)題。豐臺(tái)法院民四庭法官魏亞南分析，先前房屋買賣交易的雙方當(dāng)事人為少交稅款、急于買房而迅速辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，使得房屋交易過(guò)程中，購(gòu)房人往往無(wú)法詳細(xì)查驗(yàn)所購(gòu)房屋的諸多細(xì)節(jié)，房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題易被忽視。同時(shí)物業(yè)費(fèi)、水、電等很多購(gòu)房附屬問(wèn)題亦會(huì)因急于過(guò)戶而被暫時(shí)擱置，這些暗藏的風(fēng)險(xiǎn)都可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)法律糾紛的增多。