北京住建委詳解國五條細則:限價商品房出售或受限

　　昨天，北京市住建委主任楊斌做客城市服務管理廣播。他表示，本市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策，將很快出臺。這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。

　　□分類管理

　　部分商品房將限價管理

　　北京市落實“國五條”細則中提出，要進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。

　　楊斌介紹，限價房屬于保障房序列，針對的是中低收入家庭。納入限價房序列管理指的是商品房，但是自住改善型的商品房，針對的是中等收入家庭。楊斌說，這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價位，因此以后再上市可能會受到限制。具體還要細化，相關政策還在研究當中，很快就要落地。

　　□新房定價

　　新樓盤價格由政府指導

　　昨天楊斌透露，本市新建商品房在新盤取得預售資格時，政府將對價格進行管理和引導。

　　“新盤取得預售資格的時候要報價，報價不能明顯高于該樓盤此前的成交價，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價格。”楊斌表示，如果開發(fā)商不接受指導，就不予發(fā)預售許可證，或者對于成交資格不予備案等。

　　楊斌表示，提高預售門檻將差別化對待，重點是商業(yè)和高檔住宅，把前些年開發(fā)商大量投資到這些地方的注意力吸引到供給剛需的改善型住房上。普通商品房的預售門檻不會提高。

　　>>解讀

　　保障色彩濃高價地會減少

　　楊斌說，自住和改善型住房也是一個比較寬泛的概念。大原則上說就是中小套型，價位一般都在中低價位，北京不同地區(qū)價格也有差距，希望基本上“夾心層”的收入再加上貸款，大體能承受的范圍。

　　胡景暉認為，對于“剛需”的認定很關鍵，納入限價房序列的商品房雖然不是保障性住房，但是帶有明顯的保障色彩，例如是否首次置業(yè)要非常明確，家庭年收入核算也要非常細致，還要對未來出讓有所規(guī)定，保證最大程度消除投資因素。過去限價房要求滿5年才可出售，按要求要交給國家溢價的35％。

　　胡景暉說，實現(xiàn)這個目標也需要一系列政策，現(xiàn)在屬于這部分的人群應該很多，那么土地的供應如何滿足，會有什么優(yōu)惠政策等等。如果執(zhí)行，相信土地出讓環(huán)節(jié)會嚴格很多，“高價地”應該會減少。

　　>>案例

　　限價樓盤比周邊低5000元

　　2011年4月，本市首個“限房價、競地價”的中小套型普通商品房項目——長陽國際城開盤。雖然是商品房，但由于其在2010年5月土地交易時，銷售均價就被定為每平方米1.25萬元，比周邊同類房價低了5000元左右。

　　當時購房條件包括京籍首次購房家庭、連續(xù)5年繳社?；蚣{稅并首次購房的非本地戶籍家庭，保障房輪候家庭屬于優(yōu)先購買序列。購房資質(zhì)需要三次審核：初審、網(wǎng)簽時再審，辦理產(chǎn)權登記終審，任何一次審核資格不夠都會被取消資格。即便如此嚴厲，1600套住房仍然成了“日光盤”。

　　>>解讀

　　新政對普通樓盤影響不大

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，市住建委的表態(tài)與“國五條”直接相關，也是一致的。北京落實“國五條”細則中提出了“2013年全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定”的目標，為了實現(xiàn)這個目標，嚴格管控是肯定的。

　　胡景暉表示，這次官方的表態(tài)很嚴厲，這是因為現(xiàn)在一季度房地產(chǎn)價格已經(jīng)有所增長，再不管控，目標實現(xiàn)起來就會更為困難。“國五條”主要從土地出讓和銷售兩個環(huán)節(jié)約束，那么這個表態(tài)顯然更注重銷售環(huán)節(jié)的把控。他說，全國兩會后是每年開盤的“旺季”，開發(fā)商很多都在“憋”這個價格。他覺得今年開發(fā)商在銷售價格上不要抱太大幻想，特別是一些大樓盤要薄利多銷，走量，否則日子會比較難過。他認為，新政策對普通樓盤影響不大，增長較快的樓盤和豪宅會比較受影響。

　　>>反應

　　開發(fā)商稱產(chǎn)品質(zhì)量受影響

　　東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示，新房巿場的限價主要有兩點，一是新開盤項目的售價不能比周邊同檔次產(chǎn)品高，二是老項目下一期開盤價格不能比上一期高。這些住建委會通過審批預售證來控制。同時政府也會通過土地招投標來控制房價。

　　他認為，這種限價政策對新房巿場影響很大，一方面利潤下降會影響房企的拿地積極性，另一方面會對開發(fā)商目前的操作方式和盈利模式產(chǎn)生沖擊，房企肯定會在后期的成本控制上下功夫，產(chǎn)品品質(zhì)會受到一定影響，比如外立面可能不再釆用外掛石材這樣的材料。

　　賈玉鵬還表示，這種措施只能是階段性的，不是長久之計，長遠來看，不利于巿場健康發(fā)展，后期用房產(chǎn)稅等手段引導或許更好。

　　□相關

　　通州兩地塊遭12買家爭搶

　　昨天，通州兩宗地塊進行現(xiàn)場招標，引來了12家競標主體參與，其中臺湖地塊更是吸引了包括萬科、綠地等在內(nèi)的9家競標主體爭搶。

　　公告顯示，通州臺湖鎮(zhèn)地塊出讓底價為9.1億元，最高報價為19.3億元，樓面價約為1.18萬元/平方米，溢價率高達112%。

　　通州還出讓了一宗位于運河核心區(qū)的地塊，有3家競標主體參與投標。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，從土地成交情況看，部分房企對北京等一線城市的住宅地塊依然渴求。但從報價看，競爭激烈程度已經(jīng)降低。