房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)暖正當(dāng)時(shí) 地產(chǎn)股"安全度"重排隊(duì)

上周，地產(chǎn)行業(yè)可謂風(fēng)頭出盡。首先，我國(guó)重點(diǎn)城市最新銷售數(shù)據(jù)明顯回暖。其次，美國(guó)商務(wù)部上周二公布的一項(xiàng)估算數(shù)據(jù)稱，2月份美國(guó)新開建房屋數(shù)量大漲22%，創(chuàng)下十九年來最大漲幅。由此，地產(chǎn)股借此機(jī)會(huì)出現(xiàn)大漲，全周地產(chǎn)指數(shù)大漲8.1%。機(jī)構(gòu)如何看待地產(chǎn)股的走勢(shì)，本版選擇有代表性的四家券商機(jī)構(gòu)的最新報(bào)告，以饗讀者。

　　分化加劇龍頭公司更具優(yōu)勢(shì)

　　□銀河證券

　　2008年在行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)環(huán)境惡劣，景氣下降的情況下，行業(yè)中的公司經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)分化。2008年1-9月全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降15.27%，銷售額下降15.5%。但是我們關(guān)注的上市公司的銷售狀況明顯好于全國(guó)平均水平。我們關(guān)注的39家房地產(chǎn)上市公司銷售份額由去年同期的6.45%上升至今年的7.35%。其中萬科由2.28%上升至2.62%，保利地產(chǎn)由0.74%上升至1.04%。保利地產(chǎn)2008年1-9月銷售面積和金額仍分別上漲18%和17.95%。金地集團(tuán)銷售金額同比增長(zhǎng)11.68%。

　　在我們關(guān)注的39家房地產(chǎn)上市公司中，有12家2008年截至9月份的銷售額高于去年同期，其中華僑城和首開股份是由于整體上市和資產(chǎn)注入等特殊原因。

　　分析表明，在行業(yè)調(diào)整的情況下，龍頭公司的資金、產(chǎn)品和管理優(yōu)勢(shì)才能凸顯出來。在資金資源的爭(zhēng)奪上，龍頭企業(yè)更具有優(yōu)勢(shì)。在對(duì)A股上市的房地產(chǎn)行業(yè)近兩年融資情況統(tǒng)計(jì)中，我們看到在間接融資市場(chǎng)上，以短期借款、中長(zhǎng)期借款為指標(biāo)的集中度在逐步上升，前十大房地產(chǎn)公司占據(jù)了越來越多的銀行信貸資源。而在直接融資市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)更為明顯，龍頭公司占據(jù)了近一兩年房地產(chǎn)企業(yè)IPO、增發(fā)和轉(zhuǎn)債發(fā)行的絕大部分。

　　同時(shí)，新進(jìn)入者會(huì)迅速減少，一大批實(shí)力較弱的開發(fā)商會(huì)退出房地產(chǎn)行業(yè)或被有實(shí)力者兼并。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量會(huì)有所減少，產(chǎn)業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高。

　　從估值的角度看，目前房地產(chǎn)公司的估值均值較NAV仍有7%的折價(jià)。我們認(rèn)為NAV估值法更適用于行業(yè)處于不景氣，規(guī)模小的項(xiàng)目公司。目前基于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期仍然處于高速發(fā)展中，并且我們判斷房地產(chǎn)行業(yè)在2009年將會(huì)逐步復(fù)蘇，我們認(rèn)為應(yīng)該消除對(duì)NAV的折價(jià)，大型房地產(chǎn)公司的估值應(yīng)該享有對(duì)NAV的溢價(jià)。從P/E估值看，目前地產(chǎn)公司2009年P(guān)/E在20倍?？紤]到行業(yè)的見底回升，并且估值水平仍有上升空間，我們上調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)為“推薦”。

　　我們主要推薦以下兩類公司：

　　1、長(zhǎng)期推薦房地產(chǎn)龍頭公司。由于政府對(duì)于龍頭地產(chǎn)公司的政策傾斜，使在資金資源的爭(zhēng)奪上，龍頭企業(yè)更具有優(yōu)勢(shì)。尤其是目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整中，龍頭公司更是可以借調(diào)整進(jìn)行資源的購并和整合，它們的市場(chǎng)份額將逐步增大。我們推薦招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)和萬科。

　　2、一線城市中業(yè)績(jī)二線地產(chǎn)公司。我們認(rèn)為深圳、廣州、北京、上海和重慶幾大一線城市特別是深圳和上海存貨壓力最輕，經(jīng)濟(jì)基本面更好、人口密集以及投資需求更穩(wěn)健等因素，這些城市需求增長(zhǎng)將更為有力和持續(xù)。因此我們推薦在這些城市具有可售項(xiàng)目的二線公司。這類地產(chǎn)公司如中華企業(yè)、上實(shí)發(fā)展、華發(fā)股份、冠城大通、億城股份、首開股份、中糧地產(chǎn)。

　　最壞時(shí)候已去政策導(dǎo)向決定市場(chǎng)復(fù)蘇速度

　　□齊魯證券

　　經(jīng)歷2008年地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅下滑之后，我們覺得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)與先前存在很大不同。最值得我們關(guān)注的的特征是階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現(xiàn)。我們認(rèn)為這種成交量連續(xù)放大的可能性不大，但是未來長(zhǎng)時(shí)間成交持續(xù)下滑的趨勢(shì)已經(jīng)不太可能出現(xiàn)。交易量可能更多在一定范圍之內(nèi)波動(dòng)。

　　我們并不認(rèn)為市場(chǎng)本身能夠在短暫的兩到三個(gè)月就實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，甚至是高漲，但是最壞的時(shí)候可能正在離我們遠(yuǎn)去?；谝陨吓袛啵覀儗⑿袠I(yè)評(píng)級(jí)從“中性”提高到“推薦”評(píng)級(jí)，同時(shí)繼續(xù)維持“標(biāo)配”地產(chǎn)股的建議，尤其要注重對(duì)個(gè)股的選擇。

　　未來成交將逐步保持穩(wěn)定，伴隨階段性成交量高峰反復(fù)出現(xiàn)。在央行11月27日降息108個(gè)基點(diǎn)之后，我們認(rèn)為降息幅度一次性達(dá)到預(yù)期，未來行業(yè)成交量將逐步溫和放大。目前，我們繼續(xù)維持2009年行業(yè)成交量將基本保持穩(wěn)定，并伴有階段性成交高峰的判斷。

　　政策導(dǎo)向決定市場(chǎng)復(fù)蘇的速度。對(duì)于行業(yè)回暖的速度，我們認(rèn)為最關(guān)鍵的因素還是看中央的政策力度。2008年中央層面先后出臺(tái)“財(cái)政部十條”、“國(guó)務(wù)院三點(diǎn)措施”等政策。主要層面還是圍繞適度放松2套房政策，降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用等方面進(jìn)行。而地方層面的房地產(chǎn)政策在2008年已經(jīng)相繼出臺(tái)，其中比較著名是杭州、上海、北京，以及近期出臺(tái)的廣東省房地產(chǎn)救市政策。地方性政策的扶持力度要大于中央，不僅延續(xù)了中央對(duì)于相關(guān)指導(dǎo)思路，還在緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力、土地開發(fā)期限、消費(fèi)者購房?jī)?yōu)惠和補(bǔ)貼政策、擴(kuò)大購房群體等方面給予了更大程度的支持。

　　從行業(yè)周期和政府政策力度的相關(guān)想來看，往往行業(yè)周期落后政策周期3到6個(gè)月。因此，前一階段政策效果應(yīng)該在近期的一段時(shí)間開始有所顯現(xiàn)。由于兩會(huì)期間國(guó)家并沒有出臺(tái)關(guān)于地產(chǎn)更大程度的扶持政策，因此我們覺得后期行業(yè)自身修復(fù)的可能性更大。

　　資金擔(dān)憂有所緩解、政策不存在利空。在行業(yè)高漲時(shí)期投資地產(chǎn)最大的擔(dān)心在于政府政策的利空因素。在行業(yè)下滑時(shí)期企業(yè)本身的資金實(shí)力、開發(fā)周轉(zhuǎn)情況、銷售能力和土地成本又成為市場(chǎng)關(guān)注的交點(diǎn)。

　　部分地區(qū)成交放大，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)信心提震。目前1-2月一線城市成交數(shù)據(jù)較前期有所放大，此外主流房地產(chǎn)商的銷售數(shù)據(jù)較前期也有一定程度的提高。根據(jù)之前對(duì)于成交量的判斷，我們認(rèn)為這種成交小高峰未必可以長(zhǎng)期延續(xù)，但是在今后會(huì)反復(fù)出現(xiàn)。這種現(xiàn)象無疑對(duì)于整體市場(chǎng)信心的提高起到了關(guān)鍵的作用。

　　2008年業(yè)績(jī)下滑降低了基數(shù)的壓力。2008年行業(yè)各方面指數(shù)都經(jīng)歷大幅度下滑，上市公司業(yè)績(jī)也出現(xiàn)一定程度下降。這種大幅度下降一定程度上降低了2009年的對(duì)比基數(shù)。基數(shù)的下降一定程度上緩解了上市公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓力。

　　我們認(rèn)為在行業(yè)下跌趨緩并逐步走向穩(wěn)定的時(shí)期，在股票選擇上應(yīng)該考慮硬性條件和軟性條件。所謂硬性條件主要指的上市公司本身的業(yè)績(jī)保障，增長(zhǎng)幅度。硬條件好本身就體現(xiàn)了公司在業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)水平。軟條件主要指的是公司的經(jīng)營(yíng)模式，資產(chǎn)質(zhì)量等。因?yàn)橐坏┬袠I(yè)保持穩(wěn)定或上升，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)模式無疑將是業(yè)績(jī)快速恢復(fù)的有力保證。最后是具備基本面轉(zhuǎn)變可能的公司也值得我們關(guān)注。

　　二季度看好三類股

　　□國(guó)信證券

　　房地產(chǎn)投資增速下滑超預(yù)期或催生新的扶持政策。2008年，房地產(chǎn)投資增速逐月放緩，“國(guó)房景氣指數(shù)”跌至十年新低，預(yù)收款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購置及開發(fā)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2009年開發(fā)商售心仍較弱，1-2月房地產(chǎn)投資下降至1%，比固定資產(chǎn)投資低25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)2009年全年增速可能在-10%以下，這樣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)將面臨巨大威脅，或催生新的扶持政策。

　　重點(diǎn)城市銷售回暖明顯，但言見底“為時(shí)尚早”。從主要城市2008年11月以來的銷售看，地產(chǎn)新政“暖市”效果明顯，淡季不淡，特別是京、深兩地回暖信號(hào)明顯；近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低）引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)及小戶型較多導(dǎo)致購買力增強(qiáng)有關(guān)，但房地產(chǎn)調(diào)整仍未結(jié)束。

　　政策松動(dòng)仍將是未來地產(chǎn)股行情演繹的主要推力。前期的政策方向基本符合我們研究報(bào)告的前瞻性判斷?；谛袠I(yè)景氣回落趨勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)到2009年二季度，投資、銷量等主要指標(biāo)的增速在2009年或?qū)⒊霈F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為在樓市交易量、房地產(chǎn)投資恢復(fù)增長(zhǎng)之前，更進(jìn)一步的政策松動(dòng)和扶持措施仍將值得期待，利好將以層出不窮的方式演繹。另外，導(dǎo)致2008年房地產(chǎn)銷售低迷的主要因素都在朝積極的方向變化，我們預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)銷售將好于2008年。

　　標(biāo)配地產(chǎn)股，逢低吸納安全邊際較高的優(yōu)質(zhì)品種、兼顧資產(chǎn)注入。

　　2009年二季度地產(chǎn)股具有較好的投資機(jī)會(huì)。我們看好2009年業(yè)績(jī)較確定的品種；另外，大股東資產(chǎn)不入預(yù)期較明確的公司也是不錯(cuò)的選擇；再次，土地一級(jí)開發(fā)規(guī)模大并有收益分成的公司。主推品種：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、云南城投、中天城投、濱江集團(tuán)、首開股份。

　　巨大需求仍存在住宅地產(chǎn)機(jī)會(huì)明顯

　　□華泰證券

　　市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖趨勢(shì)確立還需要成交量保持高位。盡管我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見底，但并不意味著又回到了2007年的地產(chǎn)牛市，轉(zhuǎn)暖趨勢(shì)的確立還需要成交量能在未來幾個(gè)月里保持在較高水平。

　　我們傾向于認(rèn)為政府暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)新的利好政策，而是會(huì)視樓市情況相機(jī)應(yīng)變，不過從刺激內(nèi)需、保增長(zhǎng)的角度而言，也不會(huì)轉(zhuǎn)向出臺(tái)利空政策，未來一段時(shí)間內(nèi)，可能是政策面的真空期。面對(duì)市場(chǎng)行業(yè)開始轉(zhuǎn)好，開發(fā)商是否會(huì)過度提價(jià)。目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價(jià)，但如果開發(fā)商普遍大幅提價(jià)，有可能會(huì)使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為會(huì)大大延緩樓市的復(fù)蘇。

　　土地市場(chǎng)很難走出低迷。未來樓市的成交量有望保持在較高水平，但土地市場(chǎng)卻依然很難走出低迷，關(guān)鍵是開發(fā)商的土地儲(chǔ)備仍然很大，在政府未放開對(duì)閑置土地的從緊管理措施的情況下，開發(fā)商沒有足夠的資金實(shí)力、也沒有必要繼續(xù)大量囤地，因此我們認(rèn)為，未來土地市場(chǎng)流拍、底價(jià)中標(biāo)的現(xiàn)象仍會(huì)比較普遍，全國(guó)土地購置面積會(huì)繼續(xù)保持在低位，地價(jià)也難以出現(xiàn)明顯的上漲。

　　存貨壓力仍然較大，住宅地產(chǎn)好于商業(yè)地產(chǎn)。盡管樓市成交量上升，但原有存貨的消化仍需要一定時(shí)間，因此未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的存貨壓力仍然較大。如北京由于成交上升，2月份可售面積和消化期均有所下降，其中消化期由1月底的20.6個(gè)月下降為19個(gè)月，但高達(dá)1819萬平方米的住宅期房和現(xiàn)房總可售面積對(duì)市場(chǎng)而言仍是一個(gè)巨大的供給壓力。

　　我們?cè)赋?，中?guó)商品房市場(chǎng)供給存在結(jié)構(gòu)性失衡，商業(yè)地產(chǎn)供給和空置面積過多，而商品住宅情況相對(duì)較好。在宏觀經(jīng)濟(jì)仍存在很大不確定性的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和租賃情況難以有較大改善，而由于對(duì)住宅地產(chǎn)的巨大需求仍然存在，其成交狀況預(yù)計(jì)較2008年會(huì)有很大好轉(zhuǎn)，因此我們繼續(xù)看好住宅地產(chǎn)，相對(duì)看空商業(yè)地產(chǎn)。

　　重點(diǎn)公司估值達(dá)到歷史中等水平。2月中旬以來，地產(chǎn)股繼續(xù)有良好表現(xiàn)，股價(jià)和估值水平上升，我們重點(diǎn)跟蹤的上市公司動(dòng)態(tài)估值水平已回到15～20倍PE之間的歷史中等水平。

　　高價(jià)土地仍是上市公司硬傷。上市公司在2007年大量高價(jià)拿地，這一惡果在2008年有集中的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在上市公司資金緊張，并且由于房?jī)r(jià)下跌，不得不在年報(bào)中大量計(jì)提存貨跌價(jià)損失準(zhǔn)備。由于閑置土地管理辦法的規(guī)定，這些地塊必須在2009年底以前開工，而如果2009年房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大幅上漲（這種情況的可能性很小），上市公司毛利率的下降將是必然的，2009年繼續(xù)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的可能性也很高。

　　維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。盡管房地產(chǎn)公司估值水平上升，不過由于房地產(chǎn)市場(chǎng)見底可能性較大，上市公司實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)比較確定，因此未來業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度有上調(diào)的空間，即使保持目前的估值水平，股價(jià)也仍有向上空間。因此我們?nèi)跃S持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。