滬首例合作建房啟動又是一場試驗 還是新模式成型

　　[ “以往合作建房有很多失敗的案例，但是失敗的原因主要在于個人操作問題，政府是不反對的。” 在現(xiàn)行政策法律下，合作建房完全能夠以有限合伙基金的方式合法合規(guī)地進行運作，并且標(biāo)準(zhǔn)化推廣 ]

　　4年后，購房者朱冠銘和開發(fā)商錢生輝終于產(chǎn)生了交集，他們與其他20多個購房者一起，在2013年2月拍下了上海臨港新城主城區(qū)WNW-A1-3-1地塊(下稱“臨港地塊”)。

　　這成了上海首例合作建房。在歷經(jīng)近十年的摸索后，錢生輝回到了他合作建房的起點城市，并且他認(rèn)為找到了合作建房可以標(biāo)準(zhǔn)化的模式——上海臨港新城合作建房模式。

　　上海市政府發(fā)展研究中心特聘研究員楊崇藝對記者說：“上海臨港新城合作建房的模式，可以撇掉大部分的開發(fā)及資金的利潤，拉低房價近30%。”

　　錢生輝對本報說：“我把自己定位為‘未來開發(fā)商’，將開發(fā)商的暴利撇掉，期待在更多地方，與更多購房者一起合作建房。”上海臨港新城合作建房項目的開始，不是錢生輝十年合作建房摸索路的終結(jié)，而是他合作建房的真正啟動，“我要路演，我要標(biāo)準(zhǔn)化推廣合作建房。”

　　期盼與執(zhí)著

　　2009年10月，33歲的朱冠銘在徐家匯的街頭，拿到了錢生輝公司發(fā)出的小傳單。傳單上面介紹的江蘇太倉一處小區(qū)“麗晶上海新城”(下稱“麗晶”)，號稱合作建房，以比市場更低的價格銷售。

　　朱冠銘原是一個技術(shù)工程師，曾三次創(chuàng)業(yè)。他對本報記者說：“合作建房，看起來是新鮮事物，號稱總房價可以更低，當(dāng)初看到的時候蠻愿意做些了解。”朱冠銘找了個周末，專門跑去太倉，比較周邊的房價，“麗晶”每平方米的確便宜了不少，而且房型設(shè)計叫朱冠銘怦然心動——房間都朝南，據(jù)說擁有房型專利。

　　“麗晶”是錢生輝第一個真正啟動的合作建房模式的項目。2003年，從北京市民于凌罡開始，個人合作建房如同一陣風(fēng)潮在中國房地產(chǎn)市場刮過，錢生輝也在其中。2006年，錢生輝首先在上海浦東楊高南路找到了一塊地，那是其他開發(fā)商已經(jīng)拍下的一塊地。按照當(dāng)時談判的情況，錢生輝真正可以實現(xiàn)合作建房的建筑面積是1.5萬多平方米。錢生輝覺得太小了，最后放棄開發(fā)。2008年，他在浦東三林地區(qū)又找了一塊地，最后因為歷史遺留問題地塊被擱置。在錢生輝之外，全國諸多合作建房也鮮有成功的案例。

　　經(jīng)歷幾輪商談之后，朱冠銘放棄了購買“麗晶”，“一開始他們(開發(fā)商股東)說每平方米3200元，之后又說3300元、3400元。價格不斷在變化，他們之間有矛盾，以后可能有很多不確定性。”

　　但是，朱冠銘就此記住了“合作建房”。他登記成為錢生輝公司的會員，密切關(guān)注著錢生輝的新項目。“還好，終于等來了上海臨港新城的項目。”朱冠銘說：“如果錢生輝還沒有新項目，我就計劃在市場上其他樓盤買房了。”他等不及了，因為家里的小孩今年兩歲，馬上要上幼兒園了，“而且，原來一直在觀望房價是否下降，房價下降沒希望了。”

　　2013年1月，當(dāng)錢生輝告訴朱冠銘，希望與他還有其他更多購房者一起競拍一塊地的時候，朱冠銘很快就同意了。朱冠銘對本報稱，錢生輝介紹的合作模式，打消了他在太倉項目上的諸多顧慮。

　　購房者走到開發(fā)最前端

　　“讓購房者成為股東，類基金運作。”錢生輝如此最簡單介紹上海臨港新城合作建房模式。

　　2005年以來，屢屢有合作建房失敗的案例。“失敗的原因，不在于政府的禁止。”錢生輝說，“政府只是禁止個人集資建房，就是那種沒有經(jīng)濟主體，缺乏專業(yè)人士牽頭操盤的民間建房模式。”

　　回憶2008年上海三林地塊的失敗，錢生輝說：“當(dāng)時有關(guān)部門與我進行了溝通，表示支持，希望我們獨自拍地開發(fā)。”他說，“不管是上海，還是其他地方的政府部門，對于合作建房都是不反對的態(tài)度，只是希望尋找到更加合法合規(guī)的操作模式。太倉‘麗晶’的全面順利銷售，表明地方政府的不反對態(tài)度。”

　　“合作建房的運作模式一直在摸索中，包括太倉‘麗晶’模式其實還不是很成熟。”錢生輝說。麗晶項目上，錢生輝預(yù)先收取每個買房者5萬元，正式預(yù)售后再收剩余房款，“但買房者并不是從一開始拿地就介入，在整個建造過程中也無法參與。個人購房者付得很少，缺乏對大股東的制約力，大股東還是有可能撕毀原來的定制購房協(xié)議，向購房者加價銷售。”太倉“麗晶”，說是合作建房，仍然有點名不副實。

　　在臨港地塊開拍前的一個星期，錢生輝聚集了包括朱冠銘在內(nèi)的近30個購房者。他們一起以3555元/平方米的價格拍下了地塊。“地價、房價、房型什么的，我們都有了決定權(quán)。”朱冠銘說。朱冠銘他們當(dāng)時對于拍地的心理價位上限是每平方米4000元。

　　類基金標(biāo)準(zhǔn)化運作

　　臨港地塊是以上海合筑房地產(chǎn)有限公司(下稱“合筑公司”)的名義拍下來的。這次，錢生輝集合了20多名購房者，“每個人最低先付50萬元，其余房款等正式預(yù)付后再支付。”這些錢已經(jīng)進入專門的賬戶，由錢生輝、朱冠銘、倪建柏等四人共同監(jiān)管。錢生輝是作為開發(fā)方代表，朱冠銘與其他三位都是購房者。“我們一起監(jiān)督?？顚Ｓ?。”朱冠銘說。

　　錢生輝沒有打算讓這些購房者直接以自然人股東的方式進入合筑公司，“那么多股東，運作效率會很低的，而且不方便管理。”這兩年他一直在關(guān)注基金的運作，他認(rèn)為基金如今成熟了，引入基金的模式，能夠讓合作建房模式成熟化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、公開化。

　　錢生輝尋找到了基金管理公司，因為他要將一個個買房者打包進一個基金，還要以基金的方式引進購房者以外的純投資個人或者機構(gòu)。“我們肯定優(yōu)先考慮購房者的加入，而且購房者的資金門檻是純投資人的一半。但是，如果全部讓購房者出資不僅有難度，而且有風(fēng)險。”與一般的基金介入房地產(chǎn)開發(fā)不同，不管是買房者還是純投資人的基金，臨港合作建房模式上都是“股權(quán)型”合作，也就是要與開發(fā)方利益共享，風(fēng)險共擔(dān)。“我們需要尋找成熟的購房者，也需要尋找合理的投資人。”

　　2012年開始，由于開發(fā)商在銀行的貸款不斷收緊，導(dǎo)致大量的社會資金通過各種“基金”形式涌入房地產(chǎn)開發(fā)市場。楊崇藝介紹說，一般的房地產(chǎn)“基金”，對于房地產(chǎn)開發(fā)方來講，其實還是等于高利貸，一般利息是銀行利率的兩倍。

　　在買房者之外，錢生輝尋找那些愿意風(fēng)險共擔(dān)的純投資人，“只有這樣，才能擠壓房價當(dāng)中重復(fù)投資的成本。”在他看來，房價當(dāng)中，地價與造價都是沒辦法影響的，只有開發(fā)商環(huán)節(jié)以及資本環(huán)節(jié)的利潤可以減少。作為合作建房模式中的開發(fā)商，錢生輝強調(diào)自己只收取一定比例的管理費用，而通過聚合理性購房者以及純投資人的基金，實現(xiàn)真正讓利于購房者的合作建房。楊崇藝對本報估算：“大概能相對降低房價30%。”

　　關(guān)于樓市的大環(huán)境，朱冠銘與其余購房者也做過討論，“我們覺得第一目的是自住，房價漲跌就不太有關(guān)系。”他對臨港項目的模式很滿意，“所有的過程都公開，所有的成本我們都可以參與。”

　　他很看好合作建房，“以往合作建房有很多失敗的案例，但是失敗的原因主要在于個人操作問題，政府是不反對的。

　　楊崇藝表示，在現(xiàn)行政策法律下，合作建房完全能夠以有限合伙基金的方式合法合規(guī)地進行運作，并且標(biāo)準(zhǔn)化推廣。如果上海臨港新城合作建房項目基金化運作成功，將成為全國首例基金化運作的合作建房案例。