成思危透露開發(fā)商30%利潤中有灰色支出

今年全國“兩會(huì)”期間，全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交了一份名為《我國房價(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會(huì)發(fā)言稿(下稱“全國工商聯(lián)發(fā)言稿”)，引起極大爭議。

　　該發(fā)言稿稱，全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)到64.5%。

　　對(duì)此，上海市市長韓正在“兩會(huì)”期間接受記者采訪時(shí)質(zhì)疑稱“不知全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)怎么來的，肯定有誤”。不過，他在會(huì)場上并沒有透露自己掌握的數(shù)據(jù)。

　　3月18日，韓正市長在上海“貫徹落實(shí)國務(wù)院加強(qiáng)縣市依法行政電視電話會(huì)議”上表示：“今年上海市政府承諾，政府性基金將進(jìn)一步向社會(huì)公開。”依據(jù)上海若干年的財(cái)政預(yù)算報(bào)告，上海的土地出讓金占了政府性基金中的很大比重。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》近日從知情人士獲悉，上海規(guī)劃和國土資源管理局正在組織文件和測算相關(guān)數(shù)據(jù)，可能不久之后將通過“公開澄清”的方式來“回應(yīng)”全國工商聯(lián)發(fā)言稿的數(shù)據(jù)。

　　不過，或?qū)?ldquo;公開澄清”的內(nèi)容中，極可能不包括上海房地產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)。上海市政府財(cái)稅部門新聞聯(lián)絡(luò)人徐俊向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，房地產(chǎn)稅收情況并不屬于“應(yīng)該公開”的內(nèi)容，因而無義務(wù)公開，且尚未接到有關(guān)部門要求上海稅務(wù)部門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的收入情況進(jìn)行測算統(tǒng)計(jì)和組織文件。

　　64.5%的收入流向政府？

　　全國工商聯(lián)發(fā)言稿之所以備受矚目，是因?yàn)槠錉可娴秸c開發(fā)商誰才是高房價(jià)推動(dòng)者和受益者這一敏感話題。

　　據(jù)記者了解，以774萬年薪位居2008年內(nèi)地房地產(chǎn)商收入榜首的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長、北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司董事長任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客)在爭議中表現(xiàn)頗為積極。

　　3月11日，他在其博客中寫道，全國工商聯(lián)在兩會(huì)上的報(bào)告，揭示了我國房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成，并將房價(jià)中大頭是政府的土地及稅收所得公布于眾，揭示了房價(jià)上漲的重要因素。要解決房價(jià)高低的問題，應(yīng)先從政府入手，因?yàn)?ldquo;用高價(jià)的面粉是很難生產(chǎn)出廉價(jià)的面包的”。

　　全國工商聯(lián)發(fā)言稿中稱：“上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高，為64.5%，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15%”。

　　這一數(shù)據(jù)似乎顛覆了人們對(duì)于房地產(chǎn)商“暴利”的看法，但對(duì)于這一數(shù)據(jù)的真實(shí)可靠性，不單是韓正市長，上海市政府多位官員在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪中都表示不以為然。

　　一位不愿意透露姓名的上海市政府官員向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“你可以仔細(xì)去看看全國工商聯(lián)的那個(gè)發(fā)言稿，用的數(shù)據(jù)和一些觀點(diǎn)是來自房地產(chǎn)商的。該發(fā)言稿完全是披著全國工商聯(lián)的外衣，袒護(hù)的是房地產(chǎn)商自己的利益。”

　　那么引起如此大爭議的發(fā)言稿，其核心數(shù)據(jù)來源又是什么呢？

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》在調(diào)查中了解到，全國工商聯(lián)發(fā)言稿醞釀?dòng)谄湎聦?mdash;—房地產(chǎn)商會(huì)的兩份調(diào)研報(bào)告。2008年下半年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)訪問了北京、上海、廣州等9個(gè)城市的62個(gè)開發(fā)商，涉及到81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，最終形成了一份成本分析報(bào)告，該報(bào)告的全名是《我國房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用及銷售收入分析基本情況及主要結(jié)論概述》(下稱《概論》)。

　　今年2月6日，房地產(chǎn)商會(huì)的《概論》通過《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》(下稱《調(diào)研報(bào)告》)的形式提交給了全國工商聯(lián)，希望作為今年兩會(huì)期間作為全國工商聯(lián)的政協(xié)發(fā)言稿。之后，全國工商聯(lián)發(fā)言稿便引起了軒然大波。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者通過對(duì)上述三個(gè)文件的比較后，發(fā)現(xiàn)了不少疑問。例如，在《概論》對(duì)62家公司81個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查中，取樣上似乎并不合理。

　　在上海取樣中，《概論》選取了29家公司的30個(gè)項(xiàng)目，在廣州取樣中，選取了19家公司的31個(gè)項(xiàng)目，而在北京取樣中，選取了只有1家公司的7個(gè)項(xiàng)目。

　　更令人匪夷所思的是，作為一個(gè)全國性房地產(chǎn)企業(yè)商會(huì)的“專業(yè)調(diào)研”，9個(gè)城市中的4個(gè)城市(西安、蘇州、成都、深圳)在采樣上僅各選取了1家公司的1個(gè)項(xiàng)目。其中成都的項(xiàng)目更僅是處于“規(guī)劃設(shè)計(jì)階段”，蘇州、西安、深圳的公司規(guī)模屬于“小型”，其“陪練”的性質(zhì)似乎過于明顯。

　　此外，記者了解到，全國工商聯(lián)的發(fā)言稿中所有的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均出自“REICO工作室”，該工作室是由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中城聯(lián)盟、萬通、華遠(yuǎn)等共同資助建立的。有專業(yè)人士向記者表示，這份調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性值得推敲，因?yàn)榭赡艽嬖谶x擇性取樣的問題，導(dǎo)致調(diào)查的科學(xué)性有失公允。

　　書記、市長喊話促降價(jià)

　　“口水戰(zhàn)”的背后，是政府與房地產(chǎn)企業(yè)在房價(jià)“是保還是壓”問題上的角力。

　　“半年來，種種跡象顯示，上海對(duì)于房地產(chǎn)的政策已經(jīng)有所轉(zhuǎn)向，政府要求房地產(chǎn)開放商降價(jià)的要求已經(jīng)越來越明確。”一位上海資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士這樣向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

　　記者注意到，進(jìn)入2009年1月之后，上海市領(lǐng)導(dǎo)頻頻向外界傳達(dá)出這樣的信息：上海房價(jià)偏高，房地產(chǎn)商應(yīng)該“順勢而為”、“積極降價(jià)”。

　　在今年上海“兩會(huì)”期間，作為上海房地產(chǎn)商的代表上海城開集團(tuán)總裁倪建達(dá)、上海望源房地產(chǎn)公司董事長季寶紅(季寶紅博客)分別在座談會(huì)上向上海市委書記俞正聲、市長韓正提出意見，認(rèn)為上海市政府應(yīng)該穩(wěn)房價(jià)，不應(yīng)該大規(guī)模建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

　　對(duì)于這樣的想法，1月19日，上海市委書記俞正聲明確表示：“房價(jià)不能高，不能再漲了。”2月21日，上海市市長韓正更明確表示：“目前上海的房價(jià)確實(shí)偏高了，房價(jià)總的是市場在調(diào)節(jié)，但是政府應(yīng)該用一些政策來引導(dǎo)，促進(jìn)消費(fèi)，價(jià)格低一點(diǎn)買房子的人會(huì)更多。”

　　一位上海地產(chǎn)界人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“按照書記、市長的看法，上海出臺(tái)購房退稅、購房入戶政策已無可能，而書記、市長呼吁房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)價(jià)的同時(shí)，也應(yīng)該思考一下房價(jià)高企的真正原因，這是全國工商聯(lián)發(fā)布調(diào)研報(bào)告的初衷。”

　　開發(fā)商30%利潤中有灰色支出？

　　正當(dāng)眾人針對(duì)“數(shù)據(jù)”問題“各抒己見”之時(shí)，曾任第九屆、第十屆全國人大常委會(huì)副委員長的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危拋出了他對(duì)目前高房價(jià)構(gòu)成的看法。在“兩會(huì)”期間，他在接受媒體采訪時(shí)表示，2005年，他和他博士生做過一個(gè)房價(jià)參比模型，然后對(duì)北京、上海、福州三個(gè)點(diǎn)做了核對(duì)。

　　成思危透露：“核對(duì)的結(jié)果，房價(jià)成本包括土地價(jià)格、建材成本等等占50%，政府的稅費(fèi)占20%，開發(fā)商的利潤占30%，開發(fā)商這30%里頭有一部分是灰色成本，說白了，就是行賄的成本。一種是開發(fā)商主動(dòng)去行賄，另一種是有權(quán)力的政府工作人員索賄，你不給我錢我就不給你批，不給你辦。”

　　事實(shí)上，一年多以來，上海發(fā)生的重要貪腐案件中，與房地產(chǎn)有所牽扯者不在少數(shù)。上海房地局原副局長殷國元受賄巨額財(cái)產(chǎn)來源不明案、上海“炒房區(qū)長”康慧軍受賄巨額財(cái)產(chǎn)來源不明案、上海新長征(集團(tuán))有限公司原黨委書記、董事長王妙興涉嫌貪污受賄案、上海地產(chǎn)富豪周小弟涉嫌非法倒賣土地使用權(quán)罪案、上海中祥集團(tuán)原總裁秦金龍涉嫌侵吞國資1.6億元案、上海市普陀區(qū)原副區(qū)長張克明受賄案等等似乎都揭示了房地產(chǎn)行業(yè)存在“灰色地帶”。

　　記者注意到，雖然在房地產(chǎn)商會(huì)向全國工商聯(lián)提交的《調(diào)研報(bào)告》中并未提及“灰色支出”，但從《概述》中的成本分析中看到了一項(xiàng)“不可預(yù)見費(fèi)”，并占到了總成本的3.08%。