調控下樓市吹起“裸賣”風 一套房兩份合同

　　在“國五條”細則落地后的第一個小長假，記者走訪一手樓市了解到，為了規(guī)避“限價”，增城部分樓盤已經(jīng)祭出“一房兩份合同”的方式，簽訂“裝修合同”以做低成交均價，而市區(qū)樓盤“裸賣”風潮也漸起。

　　現(xiàn)象一：裝修合同“重現(xiàn)江湖”

　　“我們尚未開盤，還在認籌階段，現(xiàn)在均價為1.2萬元左右，每套房子帶2500元~3500元/平方米的裝修。”清明小長假期間，記者在增城踩盤時發(fā)現(xiàn)，相較此前7800元/平方米的毛坯價格，翡翠綠洲新一期組團的價格比年初依然在售的前一期居然出現(xiàn)了50%以上的上漲。

　　增城屬于廣州少數(shù)“限價不限購”的區(qū)域，此前其已將限漲幅度從去年的5%提至8%,這也是兩年來該市首度提高房價限漲幅度。但是，相對這個限漲幅度，翡翠綠洲的漲價比例顯然過高，為何能被“放行”？其現(xiàn)場銷售人員向記者介紹說，這個價格屬于帶裝修價格，在簽合同的時候，購房者是與開發(fā)商簽訂兩個合同，一份是房屋買賣合同，一份是裝修合同。在記者提出異議的時候，她表示：“增城因為不限購，整個增城都是這么操作的。”

　　在增城另外一個在售的大樓盤的銷售人員介紹，最新銷售一期洋房的價格已達到1.3萬元/平方米。另一位在該樓盤駐點的銀行房貸人員告訴記者，該樓盤也是“兩套合同”。

　　現(xiàn)象二：“便宜”樓盤選擇毛坯上市

　　在沒有“限價”的區(qū)域，一手樓價格已偷偷出現(xiàn)上漲。清明節(jié)前一天，蘿崗區(qū)中海譽城新一期開盤，價格達到13000~15500元/平方米，較2月份推出的一期房源價格上漲了1000元/平方米以上，仍吸引了200多位買家在現(xiàn)場排隊購買。

　　據(jù)了解，目前中海譽城對外宣稱的裝修價格達到2000元/平方米以上。記者致電中海譽城售樓處，銷售人員對此否認。但在漲價背后，部分樓盤“脫裝”“裸賣”的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。

　　位于金沙洲的深業(yè)江悅灣，3月底開盤便選擇毛坯上市，正因為“裸賣”，均價比此前猜測的售價便宜數(shù)千元，也比周邊的帶裝新盤均價低5000元左右，馬上遭到瘋搶。即使在清明期間，也簽約了數(shù)十套。

　　業(yè)內：“限價”或引更多規(guī)避手段現(xiàn)身

　　由于“國五條”細則對于廣州市一手住宅均價進行了限制，多名業(yè)內人士認為，未來政府對于樓盤簽約價格進行控制是“一定會堅持”的手段。

　　“考核目標是均價，這就和成交結構有很大的關系，政府調控限購并不一定能做到均價平穩(wěn)，只能使用限價的手段。”廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，未來可能政府覺得樓盤的價格高了，會在預售證發(fā)放環(huán)節(jié)便“卡死”。“目前廣州市銷售的絕大部分樓盤都是帶精裝修的，如果一定要限價，在未來廣州市銷售樓盤中，必然會有越來越多的樓盤選擇‘裸賣’或者單獨簽訂裝修合同，以做低均價。”

　　他表示，未來，開發(fā)商還可能采取的調控手段還包括“部分囤房”，即先賣一些便宜的戶型，而對于單價較高的戶型進行“囤貨”的方式。“這種方式一方面可以回籠部分資金，另一方面可以作為融資的抵押物，不會帶來太多資金壓力。”他表示，如果看好后市并資金鏈充裕，“囤房”無疑是逃避“限價”的好方式。

　　但合富置業(yè)首席分析師黎文江認為，目前“限價”尚有空間，不會“一棍子打死”，應該還是會給開發(fā)商定價以喘息的余地。“目前更重要的是多推出一些低價的中小戶型，以滿足剛需的需求。”

　　提醒：“兩套合同”或導致貸款變少

　　對于開發(fā)商而言，“兩套合同”雖然可以完美規(guī)避“限價令”，但由于房屋合同上的總價較低，對于購房者而言，可能面臨貸款成數(shù)變少或利息上浮的尷尬。

　　如一套總價為100萬元的房屋，若是分開80萬元的房屋合同和20萬元的裝修合同兩方面簽訂，對于一個首次置業(yè)的購房者來說，本來可以只首付30萬元，貸款70萬元，而簽訂兩份合同后，僅房屋合同可以貸款7成，只能貸款56萬元。

　　記者在碧桂園鳳凰城售樓處駐點銀行人員處咨詢得知，如果首付不夠，裝修合同部分也可以申請裝修貸款，但是僅能貸款3年，并且利率為13%左右，遠遠高于目前的房屋貸款利率。