4大因素揭示樓價尚未到底 盲目提價或阻回暖

雖然去年的地價成本已相當(dāng)于今(于今博客)年一、二月份中心城區(qū)樓價的三成多，地價成本確實很高，但這并不代表當(dāng)前廣州的樓價沒有下降的空間。

　　揭秘一：平價地未消化完

　　目前在售的樓盤其拿地的時間大多是兩年以前甚至更早，而真正以3656元/m2地價成本建起的住宅，其上市時間最快要在明年甚至更遲。

　　據(jù)了解，廣州不少大型小區(qū)的開發(fā)時間往往較長，短則三五年，長的達(dá)八到十年。以天河中山大道某大型小區(qū)為例，在2003年開盤時，其單價只有7000多元/m2，而目前已高達(dá)1.4萬元/m2以上。有業(yè)內(nèi)人士報料稱，其實該項目在上世紀(jì)90年代末拿地時的地價成本只有1000多元/m2。同樣地，在番禺區(qū)也有類似的情形，不少樓盤當(dāng)初開盤的單價只是3000多元/m2，地價成本也就每平方米幾百元，而現(xiàn)在的價格已動輒要7000元/m2以上，地還是當(dāng)初拿的地，雖說這當(dāng)中存在著多年的利息成本支出，但從總體成本看，其利潤空間顯然是非常巨大的。

　　揭秘二：拿地成本降低了

　　從地價走勢看，瘋狂的2007年過后，2008年開始有所降低，以地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科為例，2008年其獲取土地的平均成本約2059元/m2，已經(jīng)接近2006年1861元/m2的水平，較2007年的3581元/m2降低了42.5%。其他許多大集團(tuán)的地價成本走勢也與萬科相類似。

　　業(yè)內(nèi)人士估計，2009年由于住宅產(chǎn)品供過于求的緣故，加上不少開發(fā)商拿地的速度也放緩了，因此拿地成本可能會更低。所以從這個角度來看，未來房價走低也許是一種趨勢。

　　揭秘三：發(fā)展商“等錢使”

　　開發(fā)商本身也對商品住宅價格的走高不樂觀。日前，潘石屹(潘石屹博客)(潘石屹博客)向媒體坦承，在2006年下半年和2007年，發(fā)展商大規(guī)模圈地，這些土地現(xiàn)在都是在建項目，存貨很多，占用了大量的資金，所以在資金鏈出問題的情況下，開發(fā)商在價格策略上壓力也挺大。

　　揭秘四：宏觀經(jīng)濟(jì)壓抑樓價

　　國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化也影響了樓價的走勢。從外圍(外圍博客)環(huán)境來看，目前全球不動產(chǎn)都在向下估值的過程中；從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整需要時間，經(jīng)濟(jì)未調(diào)整好，房價也就不可能調(diào)整到位。近期樓市(樓市博客)成交量放大其實更主要的是受政策性因素刺激，業(yè)內(nèi)也普遍預(yù)測只是一種短期現(xiàn)象，是否能在傳統(tǒng)淡季三四月份持續(xù)穩(wěn)定還是未知數(shù)。因此，一旦政策利好因素釋放完畢，重新由市場來主導(dǎo)，也許房價還有一定下跌的空間。

　　廣東省房協(xié)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》預(yù)測，最快要到今年年末樓市才有望扭轉(zhuǎn)低迷局面。今年內(nèi)，商品住宅年均價格將保持在8500元/m2左右，中心城區(qū)樓價則繼續(xù)在10000元/m2上下波動。

　　盲目提價或令回暖戛然而止

　　合富(合富博客)輝煌市場研究部預(yù)計今年第一季度廣州商品住宅簽約套數(shù)可能接近17000套。經(jīng)過一年多的調(diào)整，廣州樓市在今年一季度出現(xiàn)顯著回暖，雖然外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍不樂觀，但目前的回暖具有可持續(xù)性，有幾個主要因素為樓市回暖可持續(xù)提供了成交動力。

　　在去年底房產(chǎn)新政效果顯現(xiàn)后，中央、地方各級政府仍大力支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展。廣東省政府出臺了“粵十五條”，其中在地價款交付、金融融資、稅收等方面首次明確支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，這意味著政府對開發(fā)商從過去的從緊政策轉(zhuǎn)為寬松。

　　2009年1~2月廣州全市商品住宅新增供應(yīng)量同比下降39%，市區(qū)的新增供應(yīng)更是大幅減少60%，由于2008年以來多數(shù)發(fā)展商的開發(fā)節(jié)奏減緩，預(yù)計這種新增供應(yīng)量減少的趨勢在今年上半年都不會改變，因此樓市供求失衡的局面將趨向緩解。準(zhǔn)現(xiàn)樓住宅成為近期市場的成交主體，從1~2月的簽約情況看，簽約套數(shù)前20名的樓盤中，以現(xiàn)房銷售為主的樓盤比重接近五成，表明市場需求旺盛。

　　不過，合富輝煌提醒發(fā)展商，目前廣州樓市的整體供求格局并未發(fā)生根本性改變，急于大幅拉升價格，可能導(dǎo)致房價出現(xiàn)“W形”走勢，形成新一輪博弈，從而打亂市場持續(xù)穩(wěn)步回暖的節(jié)奏。