調(diào)控十年 政策喊破嗓子房?jī)r(jià)甩開膀子

　　2013年3月1日，國(guó)務(wù)院針對(duì)樓市的新國(guó)五條細(xì)則如同火上澆油，樓市又一下子炸開了鍋。雖然各地細(xì)則紛紛在3月底出臺(tái)，但要么細(xì)則不細(xì)，要么欲言又止。而交易中心成為了各地最熱鬧的一景，一手樓市也集體狂歡，日光盤再現(xiàn)，而房?jī)r(jià)則在成交量的帶動(dòng)下，再度啟航，十年里，國(guó)務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究翻地殘市場(chǎng)調(diào)控。但似乎總避免不了“政策喊破嗓子，房?jī)r(jià)甩開膀子”的事實(shí)。

　　從 2003年的 “18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的 “國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，中央希望調(diào)控出手“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”，但往往事與愿違。“十年調(diào)控十年價(jià)漲”的現(xiàn)實(shí)窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。

　　“南下打虎”成了“騎虎難下”？

　　“20%個(gè)稅”火上澆油？

　　滬上二手房交易近期洶涌如潮。各交易中心人滿為患，前去交易的購(gòu)房者們紛紛通過微博現(xiàn)場(chǎng)直播排隊(duì)盛況，調(diào)侃交易中心堪比春運(yùn)火車站。

　　3月14日下午4點(diǎn)，記者來到位于水清路上的閔行房地產(chǎn)交易中心，原本應(yīng)該下午4點(diǎn)半就停止辦理審稅的交易中心一樓稅務(wù)大廳仍是人頭攢動(dòng)，不少購(gòu)房者還在坐席上等候叫號(hào)辦理審稅。 “今天一共發(fā)出去500個(gè)號(hào)，現(xiàn)在還有近200個(gè)號(hào)在等待，這些辦完后，我們也就下班了。 ”一名工作人員說。據(jù)其估計(jì)，今天下班最起碼要等到8點(diǎn)以后了。

　　閔行房地產(chǎn)交易中心 “開夜車”，晚上8點(diǎn)可以完成當(dāng)天全部的交易，浦東房地產(chǎn)交易中心卻沒有那么輕松，已連續(xù)多日“通宵達(dá)旦”。

　　由于3月初的簽約潮和過戶潮，整個(gè)3月的二手房成交量必定會(huì)創(chuàng)出新高。

　　3月28日，上海中原西區(qū)住宅部總經(jīng)理陳宇玨明確向記者表示：“3月份上海二手房成交了45000套，比最近的最高紀(jì)錄還高出許多，更不必說同比去年3月一個(gè)月僅15000多套的成交量。 ”

　　受之前限購(gòu)限貸政策影響，市場(chǎng)9成以上是剛需改善型客戶，他們擔(dān)心政策中提及的“增收20%個(gè)人所得稅”，無形中會(huì)讓他們的資產(chǎn)縮水，購(gòu)買能力下降。這是導(dǎo)致近期二手房市場(chǎng)集中交易緊張態(tài)勢(shì)最重要的原因。

　　而一手房市場(chǎng)，在細(xì)則未落地之前，多個(gè)樓盤已現(xiàn)銷售飄紅，呈現(xiàn)出與2012年年初大幅 “降價(jià)潮”的不同景象。 3月23日，浦東一樓盤還出現(xiàn)了近千人搶購(gòu)343套房源的景象，而這些房源相比3個(gè)月前均價(jià)還上漲了近2000元/平方米。

　　因此，對(duì)于后市的預(yù)測(cè)，陳宇玨認(rèn)為，3月的火爆成交量是對(duì)后市的透支，目前各種政策及市場(chǎng)因素激發(fā)那些不想買或是原本想過幾個(gè)月再買的人提前購(gòu)買，導(dǎo)致這些一直存在的剛性需求提前透支。政策細(xì)則出臺(tái)后，短期內(nèi)二手房成交量會(huì)有很明顯的回落。

　　本報(bào)記者在細(xì)則后的首日及首周調(diào)查發(fā)現(xiàn)，細(xì)則出臺(tái)后的周末及首個(gè)工作日，二手房買賣雙方開始已一致倒向觀望。除了為數(shù)不多的“免稅房”（即滿五年唯一住房）依然受到關(guān)注外，購(gòu)房者對(duì)于此前有意向的房源已開始持觀望態(tài)度。目前，各大中介門店重心已轉(zhuǎn)向?yàn)橐押灲灰椎倪^戶和后續(xù)服務(wù)。多數(shù)購(gòu)房者在咨詢門店后均表示，末班車已趕不上了，愿意再等等。

　　高房?jī)r(jià)，土地、貨幣是推手？

　　面對(duì)新“國(guó)五條”所帶來的樓市成交井噴，開發(fā)商們則直斥政策未觸及根本，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際上成為為政府背書的替罪羊。一名國(guó)企房地產(chǎn)老總抱怨，調(diào)控屢調(diào)屢漲的推手是土地和貨幣，而2004年“8·31”大限之后，政府成了土地出讓的唯一代理人，早就為房?jī)r(jià)的上漲埋下了伏筆。

　　實(shí)際上，針對(duì)這個(gè)問題，業(yè)內(nèi)專家也紛紛建言，現(xiàn)在中國(guó)只是政府供地，沒有市場(chǎng)供地，如果能形成“另外一只手”，市場(chǎng)供地和政府供地之間存在競(jìng)爭(zhēng)，將有利于平抑地價(jià)。

　　但是這種改革難有松動(dòng)。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保護(hù)地價(jià)，一些地方政府不得不對(duì)調(diào)控政策做微調(diào)。

　　2008年上半年及2011年下半年樓市成交下滑之初，部分地方政府便開始放松已有政策執(zhí)行力度，甚至“另辟蹊徑”，尋求政策微調(diào)空間以拉動(dòng)成交。

　　“地方政府是政策執(zhí)行者也是城市責(zé)任者。 ”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生解釋，地方政府微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的原因是，其不像房企可以耗時(shí)間，沒有資金，城市就不能發(fā)展，生活就不能改善，城市GDP指標(biāo)也無法完成。

　　而另外一個(gè)推手，就是貨幣。在這十年中，房地產(chǎn)調(diào)控難免遇到各種復(fù)雜情況，就像2008年全球金融危機(jī)導(dǎo)致調(diào)控政策中斷。當(dāng)時(shí)，政府的4萬億投資不僅使房?jī)r(jià)快速上漲，而且使房地產(chǎn)行業(yè)成為拯救經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣使大批資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，由此帶來實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化的危險(xiǎn)。

　　“寬松的貨幣政策的確使房地產(chǎn)調(diào)控的難度加大。 ”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，“我們計(jì)算發(fā)現(xiàn)，M2存量達(dá)到90萬億元，而房子的總價(jià)值與M2存量差不多，從中也可以看到，如果沒有房地產(chǎn)的吸納，通脹的水平可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是今天這樣。 ”

　　強(qiáng)壓需求已“騎虎難下”？

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一貫的觀點(diǎn)是“市場(chǎng)會(huì)戰(zhàn)勝調(diào)控”。新“國(guó)五條”出臺(tái)后，任志強(qiáng)表示，如果沒有建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，如果不能建立市場(chǎng)的長(zhǎng)期預(yù)期，市場(chǎng)永遠(yuǎn)不得不依賴短命的行政調(diào)控措施“扭來扭去”。

　　而陳晟則認(rèn)為，過多的行政干預(yù)確實(shí)存在扭曲市場(chǎng)信號(hào)問題，但在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目標(biāo)下，只能采取這樣的行政手段，這是政策的取舍，并不代表政策水平不夠?？v觀十年調(diào)控政策，強(qiáng)壓需求顯然是調(diào)控政策的核心，但也有“騎虎難下”的苦衷。

　　上海新金融研究院學(xué)術(shù)委員李迅雷持同樣觀點(diǎn)，他坦言，抑制需求比擴(kuò)大供給更合理。從通過抑制需求來控制房?jī)r(jià)的政策效果看，雖然政策的執(zhí)行難度較大，且控制房?jī)r(jià)的短期效果也不明顯，但對(duì)于抑制投機(jī)和投資性需求還是有效的。不過，他也提醒，擴(kuò)大供給抑制需求須另辟蹊徑。他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)已成規(guī)模龐大的市場(chǎng)，應(yīng)規(guī)范起來，借鑒證券市場(chǎng)，推行“公開、公正、公平”原則，而要實(shí)現(xiàn)公開透明，首先要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這在技術(shù)上并不難做到。