房價仍未觸及真正底部 樓市“春暖”謹(jǐn)防倒春寒

樓市購買力踴躍入市、成交量放大、部分項目出現(xiàn)提價……種種跡象表明，經(jīng)歷了一年寒冬的房地產(chǎn)市場的確迎來了融融暖意，這也表明中央政府從去年開始的救市措施和開發(fā)商們的一再割肉，終于有了成效。于是，趁著暖意，部分項目開始提價，但是業(yè)內(nèi)人士提醒，漲價可能帶給開發(fā)商更豐厚的利潤，但也可能把市場來之不易的暖意打消殆盡，銷售重新進入膠著的冰凍期。

　　樓市喜迎小陽春

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月1日—15日的半個月內(nèi)，新房簽約數(shù)達到了6938套，相比2月份同期3111套，上漲了一倍多。此外，二手房網(wǎng)簽量是8173套，比2月份同期翻了一倍多。樓市迎來久違的暖意。

    銷售量大幅提升

    春節(jié)后開盤的不少項目繼續(xù)推行打折、特價策略,引來了陣陣人潮。記者了解到，燕郊的某處新房甚至打出了單價2650元的驚人低價，比起以往周邊4000至5000元/平方米的價格來說，的確是很難讓人不受誘惑。位于海淀區(qū)定價19000左右的學(xué)院派項目最近問詢購房者也頗多，多為大學(xué)生畢業(yè)買房，大學(xué)畢業(yè)后工作兩年的石先生告訴記者，開盤時27000的價格太貴，現(xiàn)在覺得價格還可以。

    據(jù)統(tǒng)計，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)，2月份全市新建商品房網(wǎng)上簽約量達到8282套，比上月增長超過15%。和2008年全年都十分低迷的新建商品房市場相比，其回暖跡象相當(dāng)明顯回暖的不僅僅是新房市場，二手房市場也在節(jié)后出現(xiàn)了銷售量大幅增加的情況，各大中介也迎來了久違的忙碌。記者在望京、雙井、亞運村、和平里等區(qū)域的中介門店，都看到了門庭若市的景象。

    北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月份全市存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)達9373套，創(chuàng)下了13個月以來的新高。

    昨天位于東三環(huán)附近鏈家銷售點的一名銷售人員告訴記者，目前買二手房的人實在太多了，他手里的客戶都快帶不過來了，但與以往不同的是，現(xiàn)在買房的基本都是有自住需求的客戶，投資者非常少。據(jù)該銷售員經(jīng)驗，現(xiàn)在10家客戶里，可能有一個投資者，剩下9家客戶中，還有8家是打算五一結(jié)婚買房的小夫妻，所以，80—100平方米左右的兩居室是現(xiàn)在最搶手的戶型，而太大或太小的戶型成交相對少一些。

　　看好后市上調(diào)價格

    隨著市場成交的回暖，不少開發(fā)商認為樓市已經(jīng)走出低谷，進入上升通道，出于對后市良好的預(yù)期，部分項目也相應(yīng)地上調(diào)了價格。

    據(jù)了解，大望路的珠江帝景價格上調(diào)1500元/平方米左右，平均價格已經(jīng)回到20000元/平方米以上。南城的文成建筑把特惠調(diào)回了原價，前后相差近3500元。廣渠門的冠城名敦道、萬科紫苑等都嘗試小幅上調(diào)價格數(shù)百元。

    對于目前不少開發(fā)商準(zhǔn)備調(diào)高售價，記者采訪了相關(guān)的項目負責(zé)人。他們都表示，調(diào)價的原因是銷售形勢轉(zhuǎn)好，比較看好后市。北京金都地產(chǎn)總經(jīng)理高宏標(biāo)表示，要是銷售形勢繼續(xù)走好，該項目也不排除漲價的可能性。首先該項目僅剩下100多套房了，銷售壓力不大。其次，項目目前銷售得很好，如3月15日，該項目當(dāng)日成交40多套，成交金額破億。

    據(jù)了解，富力地產(chǎn)的一些項目也準(zhǔn)備調(diào)價。2月份，富力地產(chǎn)北京的項目銷售了6個多億，3月份截至15日，北京的項目就賣了4個多億，估計3月份能賣到八九個億。銷售情況如此好，富力地產(chǎn)也在準(zhǔn)備調(diào)價。

    三大因素促暖

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，促使樓市出現(xiàn)回暖的主要原因有三：一、政府出手救市，給了市場一定信心。二、開發(fā)商在2007年迷失過，但在2008年積極回調(diào)價格、促銷，切實降低了房價。三、剛性需求開始入場。目前的買房者，90%都是年輕人，很多都是要等著房子結(jié)婚的，這樣的剛性需求在去年被壓抑了，2009年初，在政策促進和房價的回調(diào)下，集中釋放出來。

    北京金都地產(chǎn)總經(jīng)理高宏標(biāo)表示，成交量止跌回暖，顯示出樓市在經(jīng)歷了一年多時間供需雙雙觀望的局勢后，市場終現(xiàn)松動。開發(fā)商對房地產(chǎn)項目售價的制定趨于理性，逐步貼近了購房人的心理價位，觸動了消費的反彈。

    協(xié)成機構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認為，目前市場銷售形式好轉(zhuǎn)的主要原因是由于近期部分樓盤開出一批特價、降價房所致，如珠江帝景、文成建筑等項目春節(jié)期間推出的特價房由于價格誘人，成交情況都很理想；其次，兩會過后，不少購房者認為近期后市利好政策出臺可能性已不大，不再觀望而釋放需求；再者，對二套住倒春寒的六大潛因

    沒有人否認樓市迎來了期盼已久的回暖，但是此次的回暖能否證明樓市的春天已經(jīng)到了呢？樓市真的開始觸底反彈了嗎？業(yè)內(nèi)不乏樂觀者，認為樓市的冬天已經(jīng)過去，到了觸底反彈的階段，加價銷售增加利潤才是硬道理。

    富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長、總裁張力就是樂觀派的代表，依據(jù)就是富力地產(chǎn)今年以來的銷售業(yè)績?nèi)骈_花，2月份成交額大概23個億，破歷史紀(jì)錄。所以，張力公開表示：“樓市開始復(fù)蘇了，市場開始變好了。”同時，基于這種認識，富力開始對部分城市的部分項目進行價格回調(diào)，最高幅度達5%。

    相對于張力的樂觀，更多的業(yè)內(nèi)人士卻持謹(jǐn)慎態(tài)度，認為當(dāng)下的暖意究竟是春天的前兆還是一小波行情的短暫釋放，目前還很難判斷，即便是春天的前兆，也要提防“倒春寒”的可能性。

    這些業(yè)內(nèi)人士看來，在世界經(jīng)濟走勢不容樂觀的大背景下，房價還沒有調(diào)整到真正的底部，而且中央政府也沒有推動房價的意圖，再加上現(xiàn)有的巨大存量房和企業(yè)資金鏈的壓力，現(xiàn)在說樓市復(fù)蘇為時尚早。

    有開發(fā)商提醒紛紛開始漲價的同行們：“現(xiàn)在過于樂觀，犯的錯誤可能是致命的。”

    1 大環(huán)境不容樂觀

    陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖認為，樓市的大背景沒有變化，僅憑近期銷售量回升就判斷樓市已經(jīng)回暖，甚至開始反彈，有些過于樂觀了。

    范小沖的依據(jù)是：“從經(jīng)濟環(huán)境上看，國際金融危機不但沒有結(jié)束的跡象，而且開始向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延，很可能會帶來第二輪金融危機，作為世界經(jīng)濟一部分的中國經(jīng)濟還沒開始回暖。從市場環(huán)境看，市場上巨大的庫存量依然存在，而且在相當(dāng)長一段時間內(nèi)，樓市供大于求的狀態(tài)很難改變。從資金鏈看，開發(fā)商的負債率、現(xiàn)金流沒有大的改善。再加上出口、就業(yè)的不景氣沒有改善，中國未來經(jīng)濟的不確定性……因此樓市還沒到真正回暖的時候。”

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰也持同樣的看法，并認為“樓市目前的暖意只能是微調(diào)，并不能在根本上扭轉(zhuǎn)局勢。”

    SOHO集團董事長潘石屹則認為，房地產(chǎn)市場能不能回暖最重要是取決于中國的經(jīng)濟能不能回暖，“如果有中國經(jīng)濟回暖的前提，房地產(chǎn)的回暖就可以持續(xù)下去。”

    據(jù)報道，國際貨幣基金組織（IMF）在4個月的時間兩次下調(diào)2009年全球經(jīng)濟增長預(yù)期，從2008年10月份的3%，調(diào)低到11月份的2.2%，再到今年1月份的0.5%，為二戰(zhàn)后最低增速。近日，IMF總裁多米尼克·斯特勞斯-卡恩甚至公開表示全球經(jīng)濟2009年將出現(xiàn)負增長。

    2 房價尚未見底

    廣州市番禺祈福新邨房地產(chǎn)有限公司董事長彭磷基在兩會期間接受媒體采訪時表示：“現(xiàn)在房子的賣價已經(jīng)是成本價，甚至有些房子的賣價比成本價還低，很難再降了。”

    這一觀點卻遭到同行們的反駁。中坤集團董事長黃怒波就是其中一個反駁者。

    黃怒波告訴記者，市場的確出現(xiàn)了一些低于成本價銷售的項目，“有開發(fā)商在地價高峰期拿的土地，加上這兩年財務(wù)成本的上升，原來預(yù)計能賺5000元的，可能現(xiàn)在只能賺1000元了，這時再降2000元，就低于成本價了。因此，的確有項目房價已經(jīng)到了成本價”，但他同時指出，這并不能說明房價到了底部，因為“商品的價格制定要遵循市場原則，房價的合理價位應(yīng)該取決于購房者的承受能力，而不是開發(fā)商的開發(fā)成本。“開發(fā)商因為對市場風(fēng)險的判斷失誤導(dǎo)致成本過高發(fā)生的損失，不應(yīng)該由消費者承擔(dān)，”黃怒波說，“房價再降5%-10%，也不奇怪。”

    采訪中，大部分接受采訪的業(yè)內(nèi)人士都表示，雖然大幅下調(diào)的可能性不大，但目前的房價仍尚未觸及真正的底部。

    另據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)，目前中國房地產(chǎn)市場下滑態(tài)勢仍在持續(xù)，2月份中國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點，為自去年12月首次出現(xiàn)同比下降后，連續(xù)第三個月跌幅持續(xù)擴大；環(huán)比亦降0.2%。

　　3 調(diào)價太過樂觀

    隨著銷售量的回升，部分項目悄悄提高了價格，漲幅從數(shù)百元到數(shù)千元不等。北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京市新建住宅價格同比上漲0.1%。

    中遠地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認為，樓市的回暖使一些開發(fā)商信心倍增，追求利益最大化的本性又顯現(xiàn)出來，不少項目開始提高售價，想借此再大賺一把，但這樣做是十分危險的，很有可能使剛有起色的房地產(chǎn)市場再度陷入低迷。

    “價格再上漲就會和買房人的預(yù)期又形成新的差距，引起新的觀望”，進而“可能引發(fā)倒春寒”，李文杰提出了警告。

    據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，只有降價的樓盤銷售情況不錯，而采取堅守價格策略的樓盤，成交量普遍偏低。北京市房協(xié)副秘書長陳志表示，今年1月底，全市有97個項目的價格調(diào)整到2007年一季度水平，占在售項目的40%。這些項目取得了較好的銷售效果。

    萬年基業(yè)總裁黃璽慶對目前因降價產(chǎn)生的銷售量上升，并不樂觀。他坦言不看好部分項目的調(diào)價行為，“之所以能熱銷，是因為房價下調(diào)了，如果漲上去，估計又不好賣了。各項目還應(yīng)謹(jǐn)慎點。”

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士認為不用對這種漲價擔(dān)心。陳云峰認為這屬于市場的正常漲跌，而且不可能出現(xiàn)大幅度漲價，因為“經(jīng)過07年的瘋狂、08年低落，開發(fā)商都有所顧及”。

    對房價上漲，有業(yè)內(nèi)人士提醒購房者不要恐慌，“不排除部分開發(fā)商利用消費者‘買漲不買跌’的心理進行試探性漲價的可能，你一慌，就中計了。”

    4 政策無意救價

    自去年以來，政府出臺了一系列的政策，推動住房消費。兩會過后，加大保障力度、促進樓市穩(wěn)定發(fā)展被視為樓市發(fā)展的基本方向。

    這些政策出臺后，的確起到了啟動購買力、促進消費的作用，營業(yè)稅的減免促進了春節(jié)后二手房市場的銷售；二套房貸的解禁、限外令的暫停執(zhí)行、房貸利率七折等政策促進了新房市場的活躍。這讓部分開發(fā)商認為政策對房地產(chǎn)都是利好，如今樓市開始觸底反彈，可以提價了。但也有清醒的開發(fā)商對此表示擔(dān)憂。

    中坤集團董事長黃怒波認為，雖然此前出臺的系列政策對樓市而言都是利好，但是，把政府力圖穩(wěn)定市場、恢復(fù)市場活力的意圖解讀為“救企業(yè)救價格”，應(yīng)該是“開發(fā)商們誤讀了政策，一廂情愿地以為政府要救市，救房價”。

    黃璽慶也認為，中央的政策并沒有讓房價上漲的意思，而是想促進交易量的上漲。因為只有交易量上去，才能推動購房消費，才能拉動與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的幾十個行業(yè)的發(fā)展。

    政府的立場很明確，要穩(wěn)定市場，促進消費，帶動上下游產(chǎn)業(yè)。這時房價貿(mào)然上漲，必然會打破樓市的穩(wěn)定，影響消費，絕不利于樓市的穩(wěn)定。

    在這樣的情況下，“漲價的行為是一種對市場的錯誤判斷”，黃怒波不無憂慮地提醒同行們，“現(xiàn)在過于樂觀，犯的錯誤可能是致命的”。

    5 資金鏈依然緊張

    如果說房價是橫亙在開發(fā)商和消費者之間的一道溝壑的話，資金鏈則是單獨懸在開發(fā)商頭上的達摩克利斯之劍。記者調(diào)查了幾家房地產(chǎn)企業(yè)，多半企業(yè)表示，現(xiàn)在資金緊張。東四環(huán)某項目高層私下向記者訴苦，“我們現(xiàn)在非常缺錢”。而這樣的苦衷，在當(dāng)下的樓市絕非個例。

    今年以來，銀行貸款有所放松。不少開發(fā)商都明顯感覺到銀行的這種變化。黃怒波告訴記者：“現(xiàn)在貸款好談了。去年銀行根本就不跟你談貸款的事情，今年以來，只要符合政策的貸款，都可以坐下來談。從這點上講，比去年的融資環(huán)境好多了。”

    據(jù)悉，前兩月新增貸款規(guī)模已達2.69萬億元，同比多增1.64萬億元，完成了今年計劃新增貸款5萬億的一半還多。

    這并不意味著所有的企業(yè)都能從中分一杯羹，緩解緊張的資金。據(jù)記者了解，對負債率太高的企業(yè)，銀行還是嚴(yán)控貸款的，畢竟銀行也要控制風(fēng)險。為了解決資金鏈的問題，北京、廣州一些樓盤不賺錢，甚至低于成本價也要買樓。畢竟，這時候活命才是最重要的。

    協(xié)成機構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認為，不少開發(fā)商確實存在資金鏈緊張的事實，原因在于07年中后期不少開發(fā)商天價拿地囤積，占用了大量資金，進入樓市調(diào)整期后，樓市整體成交量慘淡，項目銷售受阻，資金回籠速度放緩，不少開發(fā)商尤其是中小型開發(fā)商的資金非常緊張；其次，之前金融信貸政策的調(diào)整，09年以前執(zhí)行的銀根緊縮政策，也使得開發(fā)商的融資成為一大難題。

    因此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊建議，資金緊張的開發(fā)商應(yīng)積極順應(yīng)形勢，在市場低潮期，“只有快速銷售才能換取維持企業(yè)正常運營，乃至發(fā)展壯大的資金，才能搶占市場先機。”

    6 存量房過多

    2008年北京住宅銷售大幅下挫，使得北京新房存量上漲。進入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計，僅2008年住宅的存量，按照2008年的銷售進度，需要消化18個月，這還不包括2009年的新增供應(yīng)。由此可見，2009年成了名副其實的存量消化年。因此，業(yè)內(nèi)人士認為，如此大的住宅存量，勢必會對市場造成沖擊，影響房價的走高。

    繆培丹認為，存量房的消化過程必定會影響到后市新盤的開盤價格，供大于求的格局也會使樓市價格在短期內(nèi)持續(xù)下滑的狀態(tài)，隨著存量房的消化，市場價格將會逐步恢復(fù)上揚，但這需要一段較長的時間。

    據(jù)北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)統(tǒng)計，北京市二手住宅交易價格從2008年8月份開始連續(xù)7個月持續(xù)下跌，與7月份相比，2009年2月份二手住宅銷售價格下降3.2%。李文杰指出：“二手房價格的下降會直接影響到新房市場的價格，如果開發(fā)商再漲價會使更多的購房者將目光從新房市場轉(zhuǎn)向存量房市場。”

    后市預(yù)測

    倒春寒是否會被觸發(fā)，現(xiàn)在尚不得知，但今年樓市的一些特點，已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

　　房價 漲跌互現(xiàn)

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰認為，07年的樓市只漲不跌，08年只跌不漲，這都不正常，到了09年，就該有漲有跌。他預(yù)測，在利好政策和合理房價的刺激下，正常的剛性需求被喚醒，逐步進入市場，符合市場需求的產(chǎn)品價格就會有所上調(diào)，而毫無特色的高價產(chǎn)品，則繼續(xù)滯銷，價格大幅回調(diào)，以適應(yīng)市場，還有一部分產(chǎn)品則表現(xiàn)平穩(wěn)。這樣，整個市場漲跌互現(xiàn)，才會最終調(diào)整到位。

　　成交 自用為主

    戴德梁行投資部董事葉建成表示，當(dāng)經(jīng)濟形勢下降時，住宅市場的需求以自用為主導(dǎo)。住宅市場的調(diào)整剛剛拉起序幕，在降價、減息、減稅等刺激需求的手段用過之后，市場還需要一定的時期來逐漸恢復(fù)生氣，這將是一個長期的過程。

    土地 逐步復(fù)蘇

    中坤集團董事長黃怒波看好下半年的土地市場，認為，如果順利的話，下半年北京土地市場將率先逐步回暖。因為相對于其他城市，北京房地產(chǎn)市場基本健康，土地供應(yīng)總體控制得較好，再加上首都經(jīng)濟的優(yōu)勢，應(yīng)該比其他城市提前復(fù)蘇。但土地市場復(fù)蘇的前提是樓市價位穩(wěn)定了，復(fù)蘇了，土地市場才可能有資金進入。

    ■鏈接

    二手房回暖業(yè)主漲價

    近期，二手房市場交易量不斷上漲，甚至一度超越了一手房的銷售量，業(yè)界都樂觀地估計，二手房市場開始回暖，不少業(yè)主也開始趁勢漲價。

    據(jù)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉分析，二手房銷售回暖主要原因有三：第一，降息減稅等國家各項利好政策的疊加效應(yīng)，對購房人來說，有很大程度的促進。第二，受國家宏觀調(diào)控影響，房價進入下降通道，許多購房者認為此時的房價已經(jīng)到達自己的心理價位出手購買。第三，大量新樓盤的延遲入市，讓出了市場上住宅的供應(yīng)量，二手房正好滿足了此時購房的需求。

    雖然市場出現(xiàn)了業(yè)主加價的現(xiàn)象，但據(jù)我愛我家監(jiān)測，漲價的業(yè)主尚屬個別現(xiàn)象，并沒有發(fā)現(xiàn)有業(yè)主普遍漲價的現(xiàn)象。不過，年初樓市淡季時業(yè)主的議價空間較大，而現(xiàn)在市場回暖，業(yè)主在議價方面讓步較少，或者不接受議價。但胡景暉提醒加價的賣房者，心理預(yù)期過高只能會造成房子難出手。因此，房主還是要謹(jǐn)慎提價。

    二手房交易回暖，也使得更多房源投入二手房市場。據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至3月17日，本市可售存量房從2月1日的7185套，迅速增長到13361套。

    胡景暉認為，房源的增加表明很多的投資購房人認為現(xiàn)在是出售房屋的好時機，但是房源的增加并不是成交量增加的主要原因。也不會對房價帶來太大影響，房價還將平穩(wěn)發(fā)展。

    在目前的市場環(huán)境下，胡景暉提醒購房者，該出手時就出手。“適合自己又是自己喜歡的房子并不是什么時候都有的。雖然房價調(diào)整基本處于平穩(wěn)狀態(tài)，但中意的好房子卻不是時時都有。購房人不應(yīng)僅僅貪圖便宜，而忽略房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否適合自己，所以要注意出手動機和時機”。其次，賣房人應(yīng)及時掌握市場動態(tài)，了解自己房子在二手房市場的價位和動態(tài)以及同等性價比的一手房的情況，不能因為目前市場購房需求增加而盲目漲價，這樣是不可取的。最后，胡景暉認為議價空間不是不存在，每套房子都有適合它的價格，購房者和業(yè)主需要共同為房產(chǎn)找一個合適的價格，而不是單方面地定價房貸款的限制松綁也使得部分投資型需求重新進入市場。預(yù)計近兩個月市場成交還會持續(xù)小幅上漲的趨勢。