2月房價止跌城市進(jìn)一步增加 下降壓力仍存在

由于各地房屋銷售顯著回暖，同時受區(qū)域性行業(yè)熱點(diǎn)和題材的支持，3月份以來，地產(chǎn)股走勢明顯強(qiáng)于大盤，漲幅居行業(yè)板塊前列。

　　盡管當(dāng)前市場在樓市回暖的持續(xù)性這一問題上還存在一定的分歧，但是業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為行業(yè)“最壞的時刻已經(jīng)過去”，建議關(guān)注地產(chǎn)板塊的交易性機(jī)會。

　　房屋銷售出現(xiàn)回暖

　　2008年11月開始，在降息減稅等利好政策刺激下，我國各重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場有所回暖，多數(shù)城市住宅成交量環(huán)比上漲。進(jìn)入2009年，特別是2月份以來，主要城市住宅交易量持續(xù)大幅反彈，階段性的成交高峰在不同地區(qū)先后出現(xiàn)。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年1-2月，全國商品房銷售面積達(dá)到5131萬平方米，同比微降0.3%，銷售額達(dá)到2397億元，同比增長11.2%；其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別同比增長1.1%和13.1%。分析人士指出，重點(diǎn)城市住宅成交量增長較為明顯。12個重點(diǎn)城市中，除武漢、青島和上海住宅成交面積同比下滑外，其他城市均出現(xiàn)較大幅度上漲，且漲幅均超過15%，深圳同比增幅達(dá)到最大為225.6%。

　　從近期研究機(jī)構(gòu)的跟蹤數(shù)據(jù)來看，目前各地樓市銷量仍然比較暢旺，“小陽春”行情繼續(xù)演繹。安信證券認(rèn)為，主導(dǎo)近期房屋銷售環(huán)比持續(xù)回升的原因有二：一是金融等政策利好的累積效應(yīng)，二是剛性需求大量釋放。銀河證券表示，金融稅費(fèi)政策調(diào)整逐步發(fā)揮效果，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回穩(wěn)，成交放大、價格下行趨緩，令市場上壓抑了1年多的剛性需求快速釋放，加上流動性增加，商品房交易量的持續(xù)回升。

　　在樓市成交量回暖的同時，存量商品房的消化也有所加速，加之開發(fā)商新房供應(yīng)量減少、新開工面積大幅下降，部分城市可售面積開始加速減少，預(yù)期未來的庫存壓力將減輕。另外，地產(chǎn)市場已經(jīng)度過“量價齊跌”的階段，房價整體步入滯降期，部分城市和地區(qū)甚至出現(xiàn)了房價的結(jié)構(gòu)性反彈。

　　行業(yè)趨勢存在分歧

　　在經(jīng)歷08年的大幅下滑之后，地產(chǎn)行業(yè)積極的變化引發(fā)了廣泛關(guān)注，并被部分研究機(jī)構(gòu)視為是行業(yè)趨勢性變化的標(biāo)志。行業(yè)轉(zhuǎn)暖的訊息撩撥著地產(chǎn)板塊的“神經(jīng)”，成交數(shù)據(jù)傳導(dǎo)至二級市場，令地產(chǎn)股盤中不時“躁動”，近期走勢更得以持續(xù)超越大盤。據(jù)WIND統(tǒng)計，3月3日至3月19日，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計上漲21.06%，大幅領(lǐng)先于同期滬深300指數(shù)11.31%的漲幅。

　　基于板塊走勢與行業(yè)盈利預(yù)期的高相關(guān)，樓市回暖是否具備持續(xù)性成為近期市場的焦點(diǎn)。成交回暖的持續(xù)性可以歸結(jié)為對地產(chǎn)行業(yè)趨勢的判斷，目前來看，市場在這一問題上仍然存在分歧。

　　從成交大幅回升、庫存壓力緩解這兩個現(xiàn)象出發(fā)，銀河證券認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)見底，市場回暖將會延續(xù)。分析師表示，由于我國正處于城市化進(jìn)程的加速過程中，同時我國當(dāng)前住房水平低下，因此首次住房的剛性需求和改善性需求非常大。政府采取的信貸和稅收優(yōu)惠政策以及部分城市房價基本調(diào)整到位，使得有效需求再度釋放。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的來到，以及我國經(jīng)濟(jì)刺激計劃逐步實(shí)施對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定作用顯現(xiàn)，預(yù)計房地產(chǎn)市場回暖將會延續(xù)。

　　但是國泰君安表示，近期房地產(chǎn)市場的回暖仍然不能作為市場根本反轉(zhuǎn)的標(biāo)志。理由主要有以下幾點(diǎn)：第一，盡管政策利好和房價下調(diào)助推剛性需求釋放，但成交量的主體是中小戶型和中低檔房，改善性需求和投資性需求尚未被激發(fā)；第二，3-5月份一般是房地產(chǎn)成交的旺季，具有特殊性；第三，不排除部分地產(chǎn)商蓄意炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易和價格數(shù)據(jù)失真；另外，存量房壓力還是比較大。分析師預(yù)計房市出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)還需等到第三季度以后。

　　東方證券分析師表示，目前金融危機(jī)的風(fēng)險還未消除，收入預(yù)期減弱、經(jīng)濟(jì)增長乏力的影響將會抑制整體市場容量及價格回升空間，房地產(chǎn)企業(yè)對行業(yè)趨勢仍舊比較謹(jǐn)慎。安信證券也認(rèn)為，只有在庫存持續(xù)下滑、成交維持高水平、房價趨穩(wěn)以后，才可被視為是行業(yè)轉(zhuǎn)暖趨勢確立的標(biāo)志。目前多數(shù)機(jī)構(gòu)都認(rèn)為房價還將有下降空間。

　　總的來看，目前成交量放大的持續(xù)性還需要驗(yàn)證，現(xiàn)在判斷行業(yè)已經(jīng)走出低谷、未來將持續(xù)回暖甚至高漲還為時過早，但是，“最壞的時刻正在過去”或已成為市場共識。

　　房價調(diào)整空間有限

　　在本輪樓市的“小陽春”行情中，房價依然是促進(jìn)銷售的主要因素之一，也被視為觀察行業(yè)盈利預(yù)期變化的核心指標(biāo)。盡管2月份新房價格止跌的城市進(jìn)一步增加，但是市場人士表示，目前國內(nèi)房價仍舊存在下降的壓力，但是下降的幅度已不大。

　　東方證券認(rèn)為，政策支持自住型和改善型購房需求，將支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；銀行信貸放松也提高了居民的購房支付能力。分析師指出，開發(fā)商貸款有放松跡象，企業(yè)現(xiàn)金流壓力有所緩解，降價動力不足，目前的成交持續(xù)回暖，也預(yù)示著未來房價下跌空間有限。

　　光大證券分析師從供給面考察了房價調(diào)整的內(nèi)在動力，認(rèn)為隨著庫存壓力的緩解和開發(fā)商現(xiàn)金流狀況的改善，開發(fā)商沒有太多的動力進(jìn)一步大幅下調(diào)房價。中金公司預(yù)計，房價將于09年四季度最終見底，未來價格走勢更多體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性調(diào)整和區(qū)域性波動。事實(shí)上，如果價格再出現(xiàn)過于迅速的止跌回穩(wěn)，也可能引發(fā)需求再次收縮的風(fēng)險。

　　2月中旬以來，地產(chǎn)股持續(xù)有良好表現(xiàn)，目前地產(chǎn)股的估值吸引力有所下降。但是，由于3-5月份是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)銷售量仍會環(huán)比正增長的概率較大。一線地產(chǎn)股由于抗風(fēng)險能力突出可以享受一定的估值溢價，建議投資者關(guān)注相關(guān)的交易性機(jī)會