反思十年房地產(chǎn)調(diào)控：抑制需求不如保障供給

　　業(yè)內(nèi)人士總結(jié)十年調(diào)控的一個“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求，歸根結(jié)底就是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本。

　　對于“樓市十年九調(diào)，房價屢調(diào)屢高”這一觀點，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)市場復(fù)雜程度高，影響房價變化的因素多，調(diào)控的難度很大。“但房價是否就是調(diào)控調(diào)高的？這也要客觀分析，政府不斷地調(diào)控，而房價還在漲，但如果不調(diào)控呢？或許房價比現(xiàn)在還高、漲得還快。”

　　在全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康看來，如果這十年間沒有這些政策的出臺，出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫和房價大起大落的風(fēng)險會很高，房價可能會比現(xiàn)在還高。“客觀講，這些調(diào)控的政策有不盡如人意的地方，但總體還是使房價的過快上漲得到抑制，壓制了一些不合理上漲的沖動。”賈康說，不調(diào)控，倒房會更熱鬧。

　　毋庸置疑，“十年調(diào)控十年價漲”的現(xiàn)實窘境給未來調(diào)控政策帶來諸多難題。究竟是什么原因?qū)е铝诉@種“騎虎難下”的局面？調(diào)控中所涉及的開發(fā)商、地方政府、銀行與購房者又是怎樣一種利益博弈關(guān)系？

　　有識之士分析，十年的房地產(chǎn)調(diào)控，帶給我們?nèi)齻€反思：

　　土地財政沒戒毒

　　較多人認(rèn)同的觀點是，房價屢調(diào)屢漲，深層次的原因，與一些地方過度依賴“土地財政”有關(guān)。地方政府作為“地根”控制者，擁有較強(qiáng)的主導(dǎo)權(quán)。每當(dāng)中央出臺新的調(diào)控政策，地方政府在執(zhí)行過程中卻沒了“底氣”。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年全國土地出讓收入達(dá)7000億元人民幣；2007年全國土地出讓收入約1.3萬億元；2008年土地市場明顯降溫，土地出讓總收入降至9600多億元；2009年中國土地出讓收入增長迅速，達(dá)1.59萬億元。

　　2010年土地出讓收入同比猛增70.4%，高達(dá)2.7萬億元人民幣。2011年，全國出讓國有建設(shè)用地面積33.39萬公頃，出讓合同價款3.15萬億元人民幣。2012年全年新增建設(shè)用地計劃穩(wěn)中有增，存量國有建設(shè)用地供應(yīng)量加大，全國土地出讓合同價款2.69萬億元。

　　據(jù)了解，2001至2003年，全國土地出讓金高達(dá)9100多億元，約相當(dāng)于同期全國地方財政收入的35%。2009年中國土地總收入達(dá)1.59萬億元，相當(dāng)于同期全國地方財政總收入的46%左右。

　　近三年，土地出讓所得每年穩(wěn)定在2萬億元-3萬億元的規(guī)模，房價跌落會讓地方政府收入銳減。如上海、北京2010年的土地出讓金均超過1000億元，占當(dāng)?shù)刎斦杖氲慕话搿?012年全國土地出讓情況來看，全年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，同比2011年的3.15萬億元，下降14.6%。這也造成多地政府性基金收入零增長甚至負(fù)增長的局面。

　　“政府熱衷賣地，抬高了房價；房價高漲，政府又有更多的稅收，這是一個惡性循環(huán)。”地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，“依靠土地財政不是長期行為，也不是健康行為，是一種類似‘毒癮’的依賴癥，必須下大力氣戒除。”

　　調(diào)控欠缺精細(xì)化

　　有識之士認(rèn)為，由于購房需求是多樣化的，針對不同人群，不同需求，房價調(diào)控需要精細(xì)化的差別對待，政策條款必須對剛需、改善性需求和投機(jī)炒房作出區(qū)分，不同城市需不同對待。遺憾的是，政府的調(diào)控常常抓不住關(guān)鍵問題，常常搞“一刀切”，比如全額營業(yè)稅的政策，就誤傷了一大批改善人群，怎么能用年限來界定購房人群呢？很明顯應(yīng)當(dāng)以持有套數(shù)。

　　在“國五條”出臺以后，有開發(fā)商就表示，現(xiàn)在推出“國五條”反而是一件好事，“我們最怕現(xiàn)在沒有聲音，到了3月份樓市量價齊升，政府下重手。這次就傳遞一個信號房價不要快速上漲。”

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房價上漲，首先是一線城市剛性需求大，普通商品房供給量有限，土地供應(yīng)也不足。其次是一線城市頻現(xiàn)“地王”，使得百姓對購房價格預(yù)期發(fā)生了變化，購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對稱，開發(fā)商會以地價不斷攀升來誤導(dǎo)購房者預(yù)期，渲染房價會大幅上漲的市場氛圍。某地房協(xié)會長指出，三四線城市房地產(chǎn)供應(yīng)相對比較充足，這主要是因為三四線城市房地產(chǎn)市場存量大，價格維持相對平衡，未來即使上漲，漲幅也不是很大。但一線城市存量較小，一旦價格上漲，就會推高居民對房價的預(yù)期。

　　全國人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明在兩會上說，歷次調(diào)控都是在需求上做文章，但在供給上，農(nóng)村集體用地不能自由進(jìn)入市場，各地為招商引資又低價出讓了大量工業(yè)用地，工業(yè)用地浪費(fèi)很嚴(yán)重。這些都減少了住宅用地的供應(yīng)，如果這些問題能解決，住房的供需矛盾就會得到緩解。如果再從用地功能上進(jìn)行分類，劃定大多數(shù)用地是用于保障住房和自住房，就能夠讓房地產(chǎn)市場進(jìn)入健康發(fā)展軌道。

　　政策滯后不長遠(yuǎn)

　　住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為， 房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了10年，但和市場相適應(yīng)的制度建設(shè)，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上。所以，調(diào)控的政策效果可能越來越弱，各方利益主體分化也非常嚴(yán)重。所以，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中不僅要考慮短期調(diào)控政策，更要考慮長遠(yuǎn)的建設(shè)，用市場規(guī)律來調(diào)控這個市場，而不是簡單地靠一些行政手段。

　　專家指出，在國外，住房保障是政府的責(zé)任，大多數(shù)人可以住在政府提供的住房里。而我們的18號文之后，保障房淪為配角，房價自然會一再脫韁。

　　同時，政府的調(diào)控總是有滯后性，往往出臺時機(jī)過晚，其實政策的制定應(yīng)當(dāng)有預(yù)判性，在不好的苗頭出現(xiàn)就予以打擊。另外，政策的出臺內(nèi)容，常常不是平滑市場波動，反而加劇了市場波動。比如這次按所得20%征收個稅政策，已經(jīng)讓市場一片忙亂。

　　回顧樓市調(diào)控政策，缺乏整體的思路。比如2008年甚至搞救市，假設(shè)2003年就出臺20%個稅政策，會是今年的局面嗎？這些政策政府部門應(yīng)當(dāng)提前想好，并以“5年規(guī)劃”的形式向社會公布，打消人們對房價還要猛漲的預(yù)期。

　　趙卓文認(rèn)為，短期行為特征明顯的調(diào)控政策屢屢達(dá)不到預(yù)期效果，必須有長效的住房供應(yīng)體系和穩(wěn)定長期的住房供應(yīng)計劃，才能讓“人人有房住”。

　　在趙卓文看來，今天的中國房地產(chǎn)市場，已經(jīng)不是由簡單的供求關(guān)系決定的市場。今天的中國樓市充分反映了資本、金融、土地、稅收、行政管理等諸多要素的影響。

　　“有人片面地認(rèn)為，政府對樓價快速上漲已經(jīng)“無計可施”。事實上，政府想要實現(xiàn)控制房價的單一目標(biāo)，一點都不困難。困難在于：既要穩(wěn)房價，又要保增長。這才是新一屆政府最需要動腦筋的事情。“趙卓文說，比如新型城鎮(zhèn)化、收入倍增計劃等等，勾畫出了中國房地產(chǎn)行業(yè)并不暗淡的明天。

　　“中國的城市土地是稀缺資源，城市的房屋也是稀缺資源。試圖完全通過市場來實現(xiàn)住房資源的配置，是不現(xiàn)實的。”趙卓文預(yù)期，“限購”應(yīng)該成為中國房地產(chǎn)的特色而長期存在，房產(chǎn)稅的鋪開，已經(jīng)勢在必行。

　　過去10年房地產(chǎn)的調(diào)控不斷，未來10年房地產(chǎn)的調(diào)控也將難以避免。因為當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制，決定了調(diào)控是常態(tài)。