6萬套經(jīng)濟(jì)適用房將陸續(xù)入市 滬樓市變盤在即

在新房如林的上海外環(huán)，尋找正在施工中的上海首批經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡稱經(jīng)適房）并不是一件易事。在寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)，記者經(jīng)多方打聽，才在城市的一角尋找到這一2008年即已建設(shè)的經(jīng)適房基地。雖然這里有著龐大的施工場面和規(guī)劃，并緊鄰著在上海赫赫有名的幾個(gè)熱銷樓盤，但即使在本地也少有人知曉。

　　負(fù)責(zé)這片經(jīng)適房基地動遷工作的顧村鎮(zhèn)歸王村村長告訴中國證券報(bào)記者，這片緊鄰3個(gè)地鐵車站和上海最大生態(tài)公園的經(jīng)適房基地占地1.6平方公里，將來更要擴(kuò)張至7.6平方公里，入住人數(shù)將達(dá)到60萬人。目前這里正處在熱鬧前最后的平靜。

　　顧村的一幕，是去年以來在上海東西南北四個(gè)方向開工的數(shù)百萬平方米經(jīng)適房的縮影。今年上海將迎來“經(jīng)適房元年”。不僅四五月份將正式推出醞釀多日的《經(jīng)適房管理辦法》，更將在下半年在二至三個(gè)具備條件的區(qū)，首次開展申請、審核、供應(yīng)試點(diǎn)。2008年開工建設(shè)的400萬平方米、約6萬套經(jīng)適房將由此陸續(xù)上市。

　　而市場分析人士和房地產(chǎn)商，則在關(guān)注著經(jīng)適房是否將對上海樓市已經(jīng)脆弱的價(jià)格平衡形成重重的一擊。

　　經(jīng)濟(jì)適用房將占供應(yīng)量20%

　　進(jìn)入2009年，上海經(jīng)適房項(xiàng)目已是箭在弦上。年初，政府相關(guān)人士表示，上海2008年開工建設(shè)經(jīng)適房共400萬平方米，目前已有項(xiàng)目陸續(xù)竣工，今年的開工目標(biāo)與此持平，目前正在緊鑼密鼓進(jìn)行選址。上海住房保障和房屋管理局局長劉海生特意強(qiáng)調(diào)，“經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，你光有好辦法不夠，還必須有一定的量”。

　　緊接著，相關(guān)政府部門在網(wǎng)上推出《經(jīng)適房管理辦法（征求意見稿）》，點(diǎn)擊數(shù)達(dá)到1801.8萬人次?！豆芾磙k法》一旦修訂后推出，即意味著經(jīng)濟(jì)適用房制度這一上海曾拋出又收回的樓市政策，將真正進(jìn)入軌道。對上海樓市的影響無論正負(fù)，均難以再收回。

　　正是基于此，相關(guān)部門在上市量的控制上也小心謹(jǐn)慎。劉海生表示，去年開工的400萬平方米，并不會扎堆涌出，“上市要符合一定條件”，各項(xiàng)目基礎(chǔ)條件不同，有的大盤可能要在一兩年內(nèi)才能陸續(xù)上市。

　　根據(jù)市房地產(chǎn)部門公布的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（2008—2012年）》（征求意見稿），未來5年，上海新開工住房建筑面積約9300萬平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房2000萬平方米，也就意味著屆時(shí)平均每5套新建住房中，就有一套是經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房。

　　上海住房保障和房屋管理局新聞發(fā)言人表示，根據(jù)征求意見，絕大多數(shù)市民對建經(jīng)適房持肯定態(tài)度，在3400多條反饋中，僅20余條相反意見。“網(wǎng)調(diào)結(jié)果顯示，86.9%的市民愿意購房，諸多網(wǎng)民和專家學(xué)者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房雖然會對附近商品住房的價(jià)格產(chǎn)生一定影響，但不會對本市整體的樓市房價(jià)造成很大沖擊”。

　　但高級研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，經(jīng)適房本身是否要在上海大力推行，在社會各界存在爭議。對于人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的上海而言，經(jīng)適房肯定會部分替代普通商品房市場份額，2008-2012年期間，上海經(jīng)適房占住宅供應(yīng)量的20%以上，將極大改變房地產(chǎn)市場的發(fā)展格局。一個(gè)顯見的事實(shí)是，2009年上海將上市新建住宅樓盤約165個(gè)，共計(jì)2237萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年900萬平方米的成交量。經(jīng)適房的加入，將加劇新盤的競爭。

　　低廉成本：相差13倍的樓面價(jià)

　　經(jīng)適房的最大吸引力在于其較低的價(jià)格。上?？硕鸱慨a(chǎn)系統(tǒng)分析師薛建雄告訴中國證券報(bào)記者，在位于浦東等地的上海經(jīng)適房基地，與周邊房價(jià)相比，經(jīng)適房價(jià)格相當(dāng)于其5折。如三林地區(qū)，與周邊1萬2千元的價(jià)格相比，其價(jià)格約在6000元左右。

　　在寶山顧村，相關(guān)人士稱經(jīng)適房的價(jià)格將定在4000元以上。而在距離該基地車程10分鐘的上海知名樓盤保利·葉上海，售樓人士稱均價(jià)為9800元。在上海新江灣城，據(jù)稱經(jīng)適房價(jià)格或?qū)⒖刂圃?500元/平方米，而記者昨天在該地區(qū)在售樓盤處了解到，包括華潤橡樹灣和新江灣城一號等在售公寓的價(jià)格均在17000元-22000元/平方米左右。

　　值得注意的是，經(jīng)適房的低價(jià)格并不意味著犧牲品質(zhì)，據(jù)悉，顧村經(jīng)適房的小區(qū)綠化，與上海靜安區(qū)單價(jià)超過3萬元的商品房的綠化，來自同一苗木基地。而康橋3號地塊經(jīng)適房的物業(yè)公司，則同時(shí)管理著上海名商業(yè)街淮海路上的樓盤。

　　專家表示，經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)格主要來自土地成本的低廉。根據(jù)《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法（征求意見稿）》，經(jīng)濟(jì)適用房土地將以劃撥形式出讓，其建設(shè)用地免收土地使用權(quán)出讓金，項(xiàng)目外基建費(fèi)用由政府承擔(dān)，此外土地還可用于貸款抵押。

　　上海城投控股2月發(fā)布的一則耐人尋味的公告稱，公司全資子公司上海城投置地（集團(tuán)）有限公司將實(shí)施楊浦江灣經(jīng)適房基地項(xiàng)目開發(fā)。根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，城投置地利用該土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)需向城投總公司支付土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用25351.04萬元。該地塊總用地面積66775.6平方米，擬建總建筑面積約172173平方米，折合樓面價(jià)格（單位土地面積內(nèi)可建的建筑平方米數(shù)）1472.42元/平方米，折合土地單價(jià)為253.11萬元/畝。

　　擁有上海最大濕地的新江灣地區(qū)目前是上海樓市熱度最高地區(qū)之一，合生珠江、華潤集團(tuán)、仁恒集團(tuán)、美國漢斯等國內(nèi)外一線房地產(chǎn)企業(yè)早已蜂擁介入。美國鐵獅門曾以7500元/平方米樓面價(jià)拿下這里的F地塊，新加坡仁恒集團(tuán)則投資13億元在此拿下“地王”D3地塊，折合樓面價(jià)2萬元/平方米和1608萬元/畝。

　　以此推算，城投置地此次開發(fā)經(jīng)適房的土地成本相比仁恒集團(tuán)的價(jià)格，地價(jià)相差6.36倍，樓板價(jià)相差13.6倍。經(jīng)適房的低價(jià)底氣由此可見一斑。

　　開發(fā)商：經(jīng)適房將嚴(yán)重沖擊樓市

　　對物美價(jià)廉的經(jīng)適房抱有最大警惕的，首先是開發(fā)商。

　　昨日，上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅表示，目前，上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)適房基地大多位于外環(huán)線附近，按現(xiàn)行市場原料及土地價(jià)格計(jì)算，成本多數(shù)約在4000元每平方米左右。而上海目前樓市上最多的產(chǎn)品，就是外環(huán)線附近的商品住房。“因此，外環(huán)線住宅市場將受到最大沖擊，雙方面臨地段雷同、產(chǎn)品雷同、初始成本不同的不平等競爭”。

　　中國證券報(bào)記者在上周上海新年首個(gè)房展會“上海之春”上了解到，參展的數(shù)百樓盤中，新推的內(nèi)環(huán)線樓盤接近為零，中環(huán)線樓盤寥寥無幾，絕大多數(shù)均為外環(huán)樓盤。而目前位于外環(huán)線附近的商品住房，其土地多來自2006年—2007年時(shí)的高價(jià)購地。

　　此外，經(jīng)適房的戶型一般均定位在60平方米左右，這已經(jīng)高度接近上海樓市目前的主流產(chǎn)品之一——70/90小戶型。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年上海90平方米產(chǎn)品占總成交份額比為18%，2008年則迅速攀升至36%，目前這一份額還在上升。

　　季寶紅認(rèn)為，經(jīng)適房的沖擊，將讓上海房地產(chǎn)業(yè)變成資金密集、高風(fēng)險(xiǎn)、微利的“制造業(yè)”。不久前，身為上海市人大代表的他，在上海“兩會”上還提交了一份《上海要控制經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模的意見》。

　　季寶紅表示，“用廉租房建設(shè)取代經(jīng)適房才是正道，理想手段是政府打折收購開發(fā)商的滯銷樓盤，再提供給市民”。

　　薛建雄則認(rèn)為，如按征求意見稿，經(jīng)適房申請家庭（三人）人均月可支配收入標(biāo)準(zhǔn)擬為2300元以下，意味著家庭年收入為8萬元。“事實(shí)上，如果年收入8萬元的家庭，可以憑借公積金貸款買得起外環(huán)附近80萬元一套的商品房”。因此，這一群體如果被經(jīng)濟(jì)適用房圈走，則商品房受到的沖擊可想而知。

　　記者在寶山和楊浦的樓盤處，發(fā)現(xiàn)無論是房產(chǎn)中介還是售樓人員，均對經(jīng)適房抱有很大的警惕，采取抵制和回避態(tài)度。要么聲稱當(dāng)?shù)亟^無經(jīng)適房，要么就指著地圖上某個(gè)遙遠(yuǎn)僻靜的角落稱經(jīng)適房坐落在此。

　　事實(shí)上，上海的意見稿已明確規(guī)定，在經(jīng)適房選址上，將優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套比較完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌交沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)。與2008年經(jīng)適房選址外環(huán)線相比，2009年正在選址的經(jīng)適房則已開始進(jìn)入中環(huán)，據(jù)稱，目前納入2009年選址范圍的區(qū)域包括閘北彭浦、普陀長征等上海人耳熟能詳?shù)?ldquo;老上海”地區(qū)。

　　不過，認(rèn)為經(jīng)適房不會對市場形成沖擊的聲音也很高。國金證券分析師認(rèn)為，由于經(jīng)適房擁有較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳暾埡驼刭彊C(jī)制，只要在操作上嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行，將完全與商品房市場形成兩種流通體制，不會互相干擾。住房保障和房屋管理局局長劉海生也表示，就上海目前的房地產(chǎn)的供需關(guān)系來說，不會有太大的影響，它的供應(yīng)量還是有限，另外從需求對象來說，兩者在目標(biāo)客戶群上有明顯分界。

　　一位分析師表示，經(jīng)適房和商品房是否形成嚴(yán)重對立還有待市場檢驗(yàn)，不過可以肯定的是，廉租房和經(jīng)適房將分流市場上的各類需求，眾人擁擠商品房“獨(dú)木橋”的樓市供求格局將由此打破。