開發(fā)商上演漲價鬧劇引罵聲 樓市可能仍將調(diào)整

這個時候，選擇漲價，引來一片罵聲。

　　進入3月，隨著成交回升態(tài)勢，立即有開發(fā)商上調(diào)銷售價格。上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等，廣州的光大花園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)、江南苑等，深圳的諾德假日花園、溪山美地園等，以及北京、常州、貴陽、重慶等區(qū)域均先后出現(xiàn)漲價樓盤，漲價幅度從1.9%—10%甚至20%不等。

　　不過，另一個值得注意的情況是，這些漲價項目此前都出現(xiàn)較大幅度降價，目前價格均不是其歷史高點，超過一半的樓盤較項目價格最高點的降幅在20%水平。

　　漲價的主流動機浮出水面：為了過冬，開發(fā)商通過降價在去年獲得了比未降價樓盤更快的消化速度，但過冬策略的另一頭是延緩工期、收縮開發(fā)，這直接產(chǎn)生目前成交回升時期部分開發(fā)商后續(xù)供應跟不上，即選擇對所剩無幾的待售產(chǎn)品漲價，慢慢賣。

　　過冬策略“后遺癥”

　　近期，光大證券一行人前往深圳和廣州拜訪了“萬保招金”四大地產(chǎn)商，并參觀位于深圳和東莞的多個項目。調(diào)研結(jié)果是：確認華南房地產(chǎn)市場春節(jié)以來的回暖趨勢仍在延續(xù)，但同時開發(fā)商的新開工指標將繼續(xù)縮減，新增供應將繼續(xù)放緩。

　　“成交回暖，部分開發(fā)商根據(jù)自己的情況，選擇微幅上調(diào)銷售價格，這完全是正常的市場行為，外界的反應有些過度。”多位券商分析師表達了類似的觀點。

　　最終的調(diào)研報告，大多強調(diào)目前各地成交量的回升現(xiàn)象以及樓市回暖的判斷，對出現(xiàn)的價格回調(diào)現(xiàn)象，并未著墨。但事實上，相比成交回升的“統(tǒng)一口徑”，個別開發(fā)商漲價的情況更能刺激樓市的神經(jīng)。

　　根據(jù)上海克而瑞(中國)研究中心提供的統(tǒng)計資料，提價樓盤，還有廣州的嶺南新世界家園、蘭亭御園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)，深圳的佳兆業(yè)水岸新都四五期，常州的御源林城，貴陽的貴陽世紀城，重慶的奧園康城等。這些樓盤的價格漲幅最大達20%(嶺南新世界家園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索))，光大花園漲幅也達到13.4%，其余的普遍也超過5%。此外，北京多個低價樓盤也悄然提價，幅度超10%。

　　“通過比較這些樓盤此前的降價和銷售情況，不難發(fā)現(xiàn)，目前漲價的樓盤中，主要是一些之前出現(xiàn)過大幅降價、前期消化較多的樓盤。”易居中國分析師薛建雄指出，“從開發(fā)商去年的過冬策略去分析目前的調(diào)價舉動，更能看到其中的根本。去年，大部分開發(fā)商不是停工，就是沒有推盤計劃。今年成交出現(xiàn)回升后，受制于去年的開發(fā)放緩計劃，很難短時間內(nèi)拿出足夠房源銷售。但又不甘心錯過這樣一波行情”。

　　經(jīng)過深入面對面調(diào)研，光大證券分析師注意到，開發(fā)商在開發(fā)投資方面的速度，今年大多依然延續(xù)了去年“縮減開工指標”的策略，因此今年市場新增供應繼續(xù)放緩的格局難有大的變化。

　　其中，2008年，萬科(000002.SZ)幾度下調(diào)了項目的新開工面積，實際完成數(shù)大約在570萬平方米，預計2009年的新開工面積將繼續(xù)低于2008年；保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(600048.SH)的新開工面積大約為400萬平方米，比前一年下降25%-30%，2009年的新開工面積也不會超過2008年；金地(600383.SH)2008年初計劃全年開工261萬平方米，實際情況約下降了近30%，不到200萬平方米，2009年將繼續(xù)下降；招商地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)(000024.SZ)2008年新開工面積約200萬平方米，2009年計劃新開工面積僅130萬平方米，下降35%。

　　對此，滬上開發(fā)商資深人士柴一峰坦言，目前這種情形，是開發(fā)商既定過冬計劃趕不上市場實際變化的表現(xiàn)，而個別開發(fā)商選擇漲價，某種程度上，是開發(fā)商去年過冬策略的“后遺癥”。

　　后市調(diào)整難以避免

　　這位開發(fā)商資深人士還指出，“開發(fā)商的資金鏈情況是決定其不同過冬策略的主要因素，資金鏈緊張，難免需要縮減開工速度和節(jié)奏，放緩投資，同時還需要加快銷售速度。問題是，當后續(xù)房源跟不上在售房源的消化速度時，情況就很尷尬。”

　　在樓市整體供求關系上，即使目前市場需求有所釋放，也未根本改變供遠遠大于求的整體局面，后市龐大存量房源的逐步釋放，將給市場帶來更大的調(diào)整壓力。

　　佑威#zhPoint#樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示，僅在上海一地，目前市場上已經(jīng)取得預售許可證但尚無任何成交的樓盤約160個，涉及房源近2.5萬套，對應待售面積高達約260萬平方米。

　　“已取得預售許可證但未有成交的樓盤，取得許可證的時間一般集中在2008年，最早的甚至在2006年，最晚的也已獲證一兩個月。照實際情況，如果開發(fā)商真的開盤銷售，這么長時間沒有任何成交的可能性極低，唯一的解釋只能是獲證后開發(fā)商未開盤銷售，或者開而不售。”佑威研究機構分析師彭光麗指出。

　　可售而不售的房源，多半是開發(fā)商不滿足于目前的市場價格，期待價格回升再開盤。

　　不容忽視的是，目前許多城市的熱銷局面，背后是開發(fā)商有意識地控制供應節(jié)奏和供應量。

　　在上海，上周全市有18個樓盤僅推出了共23.55萬平方米商品住宅房源，還不如前一周16批房源的26.1萬平方米少供應量。導致批量增加房源量卻不增加的主要原因是，上周僅一家開發(fā)商的推盤量在3萬平方米以上，其余的17批房源只推30-160套。

　　其實，3萬平方米的推盤量，是早在2007年上海市政府有關部門就明確規(guī)定的開發(fā)商單次開盤量的最低門檻，入市銷售項目每次開盤銷售，推盤量不得小于這個規(guī)模。該規(guī)定至今并未明確取消，因此開發(fā)商推盤入市還應遵守。但如果無人遵守，似乎也無人監(jiān)管。

　　薛建雄認為，少量多批的方式人為制造供不應求，目的是促使購房者下單，同時也給一些樓盤上調(diào)價格提供了空間。

　　戴德梁行(戴德梁行博客)投資部董事葉建成直言，政府能夠給予的優(yōu)惠和扶持是非常有限的，還需要開發(fā)商本身改變策略積極應對，如果還不能認清形勢將很難跟上時局渡過難關，目前形勢下，開發(fā)商應實行低賣低買的積極策略。

　　上海景瑞地產(chǎn)集團市場部副總監(jiān)楊子江提醒，未來的4、5月份，更多開發(fā)商將抓住目前成交回升的時機推出房源，隨著存量房源逐步入市，到時的營銷競爭，用“慘烈”形容毫不為過。