“國五條”大棒高高舉起輕輕落下 關(guān)鍵點大多被忽略

　　繼3月30日晚北京、上海、重慶三市出臺“國五條”實施細(xì)則之后，昨天，天津、南京、深圳、廈門、濟(jì)南、合肥、貴陽、大連等城市也相繼公布了落實“國五條”的地方新規(guī)。3月份的最后兩天，各地密集出臺“國五條”細(xì)則，力度如何，效果如何，樓市未來會有什么樣的走勢？昨天，人民日報官方微博也特地發(fā)了一則“填空題”，題為“細(xì)則實施后，房市將進(jìn)入___期？”，希望網(wǎng)友來完成這個填空。

　　“央地聯(lián)動”調(diào)控樓市再升級
　　調(diào)控政策升級為“史上最嚴(yán)”
　　按照國務(wù)院規(guī)定,各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價格調(diào)控目標(biāo)。在廣東率先公布細(xì)則后,3月30日與31日,北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市都按時發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。一系列“央地聯(lián)動”的政策組合拳“出拳”迅猛,將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調(diào)控。
　　從中央到地方,從限購、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng),新一輪調(diào)控政策升級為“史上最嚴(yán)”,有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。
　　各地紛紛明確調(diào)控目標(biāo)
　　首先是各地明確調(diào)控目標(biāo)。針對北京細(xì)則中提到的“全市新建商品住房價格與2012年相比,要總體上保持穩(wěn)定”,中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,全國對于房價的控制目標(biāo),提得更多的是穩(wěn)中有降,調(diào)控肯定會有效果。
　　其次,限購、限貸進(jìn)一步嚴(yán)格加強(qiáng),再次顯示出政府調(diào)控決心,其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示,對單身人士限購的進(jìn)一步從嚴(yán),不僅可以擠壓出一定的住房需求,還有助于進(jìn)一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現(xiàn),以抑制部分人群的投機(jī)行為。
　　另外,相關(guān)稅收政策和信息聯(lián)網(wǎng)手段,將全方位從預(yù)期上“催降”房價。從政策上看,各地不僅明確規(guī)定將嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅,同時國務(wù)院明確要求在2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
　　程浩業(yè)表示,限購政策短期內(nèi)不會取消,再加上稅收以及住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等政策,會讓二手房交易在短期內(nèi)出現(xiàn)冰凍期,為市場降溫。
　　政策“組合拳”更加全面
　　除去上述政策,地方版細(xì)則中還包括保證供應(yīng)、價格引導(dǎo)和打擊中介違法亂象等手段。
　　首先,地方版細(xì)則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應(yīng),完善住房保障體系建設(shè)。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)方面,上海明確提出將增加普通商品住房用地供應(yīng),北京則特別提出,要增加“自住型、改善型住房”的土地供應(yīng)。在加快普通商品住房供應(yīng)方面,兩市均表示將在開發(fā)貸款方面,優(yōu)先支持中小套型住房套數(shù)達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目。
　　除此以外,在政策細(xì)節(jié)上,各地均要求加強(qiáng)對商品房銷售價格引導(dǎo),繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價、一房一價規(guī)定。上海更是要求,對擅自超過備案價格銷售,違反明碼標(biāo)價,“一房一價”規(guī)定的,采取暫停網(wǎng)上簽約等措施,并依法嚴(yán)厲查處。同時,多地進(jìn)一步重申將嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為,加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動監(jiān)管。廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛卿認(rèn)為,以上政策“組合拳”只要執(zhí)行得力,就一定能夠穩(wěn)定房價預(yù)期,實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。
　　房企與銀行或間接“配合”調(diào)控
　　與此同時,地方版細(xì)明確要求進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例。對此,張大偉分析,這依然是加大利用信貸杠桿進(jìn)行投資投機(jī)行為。提高二套房首付比例的態(tài)度很明顯,這將給樓市降溫。
　　在這種情況下,四大行在3月下旬發(fā)布的年報中都紛紛表示,將“積極配合落實房地產(chǎn)調(diào)控政策”。而就在此前一段時間,不少股份制商業(yè)銀行曾經(jīng)加大對個人房貸的審核力度,在一定程度上增加了貸款成本。對此,北京銀行一位一線人士表示,不管是二套房還是首套房,現(xiàn)在的貸款成本都有所上升,銀行更加謹(jǐn)慎,房貸總量或?qū)⒂兴陆怠?br /> 　　據(jù)新華社記者觀察
　　20%個稅的關(guān)鍵點大多被忽略
　　“國五條”大棒高高舉起，輕輕落下
　　繼3月30日晚北京、上海、重慶三市出臺“國五條”實施細(xì)則之后，昨天包括南京在內(nèi)的多個城市也相繼公布了落實“國五條”的地方新規(guī)。然而，除了北京市細(xì)則有單身人士禁購二套房等實實在在的條款外，大多數(shù)城市的細(xì)則仍以原則性要求為主，特別是20%個稅如何征收的關(guān)鍵問題，要么照抄“國五條”一筆帶過，要么干脆避而不談。有業(yè)內(nèi)人士表示，作為落實“國五條”的終端，各大城市的細(xì)則“戲”而不細(xì)，不禁讓人擔(dān)心，“國五條”的大棒會不會高高舉起，而最終輕輕落下。
　　除北京外，地方細(xì)則大多不細(xì)
　　前幾天，廣東省率先出臺了“國五條”地方細(xì)則，而由于無具體的實質(zhì)性條款，被網(wǎng)友們評為又粗又“細(xì)”。當(dāng)然，作為承上啟下的省一級文件，細(xì)則不細(xì)尚可理解，而作為實際執(zhí)行“國五條”的城市，沒有實實在在的措施，則有些讓人失望。從各城市的細(xì)則看來，北京是最為具體的，不僅有洋洋灑灑的十九條新規(guī)，且單身人士禁購二套房，3月31日起嚴(yán)格執(zhí)行20%個稅，騙取購房資格的家庭五年內(nèi)不得購房等內(nèi)容，條條嚴(yán)格。雖然消費(fèi)者最關(guān)心的20%個稅的表述仍不是很具體，但明確嚴(yán)格執(zhí)行時間表的，唯有北京一家。
　　而相比之下，上海、重慶等城市的細(xì)則就簡單得多，多照搬“國五條”內(nèi)容。有網(wǎng)友表示，除了房價控制目標(biāo)是具體的外，其他從嚴(yán)限購、嚴(yán)格20%個稅征收等內(nèi)容雖一個都不少，但個個不具體，不明確。
　　史上最嚴(yán)的個稅新政遭遇“軟著陸”
　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月1日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知，曾被業(yè)界評為“史上最嚴(yán)”，而嚴(yán)就嚴(yán)在規(guī)定二手房買賣環(huán)節(jié)中，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，要求嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅。而目前這一最嚴(yán)厲措施，除北京可能執(zhí)行外，其他城市暫無落實跡象。有的說是從嚴(yán)征收，但連執(zhí)行時間都沒有，不知道何時能開征。南京、合肥干脆不提20%個稅。
　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受媒體采訪時也表示，雖京滬渝等城市提出售二手房按所得的20%征個稅，但大多僅停留在重申“國五條”原文的基礎(chǔ)上，對于如何計算房產(chǎn)增值、各種費(fèi)用如何扣減、各類房屋是否統(tǒng)一征收等問題并無細(xì)化規(guī)定。具體操作中，仍有諸多問題尚待具體化。
　　國家相關(guān)部門或出臺文件落實
　　當(dāng)然，也有專家表示，地方弱化20%個稅的問題，可能也有自己的難處。畢竟國家沒有相關(guān)的解釋，地方執(zhí)行起來也缺乏依據(jù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭此前曾在微博中表示：20%所得稅暫無法落實!各地細(xì)則大限將至，國稅總局仍未出細(xì)則。而地方政府并無稅收自主權(quán)，故這三天將出臺的各地細(xì)則，多只能重申按國五條細(xì)則，也就是按國稅總局2006年文件。與之前征稅方式相比，或有城巿加強(qiáng)，但并無大不同!
　　據(jù)了解，目前關(guān)于二手房轉(zhuǎn)讓按所得20%征個稅的規(guī)定源自2006年國稅總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知，其中對房產(chǎn)原值、合理費(fèi)用等均有明確規(guī)定。但由于征收程序繁瑣，以所得20%征個稅的做法并未在各地推開，而普遍選擇以總額計征個稅。專家認(rèn)為，時隔六年多，市場也已經(jīng)發(fā)生了變化，再次執(zhí)行2006年的規(guī)定，可能還需國家相關(guān)部門重新做一個解釋，對怎么征收，有哪些程序，哪些可以抵扣，特別是房改房這樣帶有福利性質(zhì)、原值特別低的房子怎么認(rèn)定，地方可不可以自定保護(hù)性措施等等，可能還有待國家的進(jìn)一步明確。