房價與居民收入增長掛鉤 國五條遇“化骨綿掌”

　　記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)發(fā)布的各地實施細(xì)則有個共同的特點，就是將房價漲幅普遍與居民人均可支配收入的實際增長速度掛鉤。

　　居民人均可支配收入是逐年增長的，以深圳為例，官方數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳居民人均可支配收入為40742元，扣除價格因素實際增長8.6％，而從2006年開始的“十一五”時期，深圳市居民人均可支配收入的年均增長速度達(dá)到8.5%，2011年的增幅則進(jìn)一步加大，達(dá)到12.7%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管這一規(guī)定與外界此前 “可能與GDP增速掛鉤”的猜測有所出入，但似乎仍然給房價一定的上漲空間。

　　上海：九部門參與樓市調(diào)控 或為歷次之最

　3月30日，上海出臺地方版“國五條”細(xì)則——《關(guān)于本市貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知〉的實施意見》（以下簡稱 《上海實施意見》）。雖然《上海實施意見》總共只有六條，但覆蓋七大領(lǐng)域，參與執(zhí)行的部門，除了住房保障和房屋管理局、規(guī)劃和國土資源局外，還包括發(fā)展改革、金融、財政、稅務(wù)、人力資源社會保障、工商、公安等七大部門，參與執(zhí)法的機構(gòu)或是歷次樓市調(diào)控之最。

　　“房產(chǎn)中介機構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料，規(guī)避限購措施，騙取購房資格的違法違規(guī)行為；對涉案房地產(chǎn)中介機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，可暫停網(wǎng)上銷售、責(zé)令停業(yè)整頓；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷營業(yè)執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書；涉嫌犯罪的，按照規(guī)定移送司法機關(guān)追究其刑事責(zé)任。”

　　和北京、廣東的地方細(xì)則相比，上海對于限購造假的處分，可以算得上是最為嚴(yán)厲的。

　　《上海實施意見》規(guī)定，對發(fā)生違反限購政策、捂盤惜售、閑置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，各有關(guān)部門要按照各自職責(zé)，在網(wǎng)上簽約資格、土地競買、開發(fā)項目貸款、批準(zhǔn)上市、融資等方面予以處罰和限制。稅務(wù)部門要進(jìn)一步加強土地增值稅的征收管理，嚴(yán)格按照不同銷售價格，確定預(yù)征率，并嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行清算審核和稽查。

　　事實上，上海此前對閑置土地、捂盤等行為出臺的政策也有類似的描述。但中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，上述政策和以往最大的不同，就在于現(xiàn)在是金融、工商、國土等多個部門都將參與到執(zhí)法中。只要出現(xiàn)捂盤、囤地的行為，不僅國土和房管部門會進(jìn)行處罰，金融、工商、財稅也會參與，這樣一旦一個項目被視為囤地，其他項目也會受到牽連，對房企來說，這無疑是一個警告。

　　《上海實施意見》規(guī)定，要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)銷售各項制度規(guī)定，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行“一房一價”、明碼標(biāo)價，商品住房銷售方案備案審核等規(guī)定。對預(yù)銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證。對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標(biāo)價，“一房一價”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴(yán)厲查處。

　　雖然這份《上海實施意見》已經(jīng)頗為詳細(xì)，但接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士說，各部門應(yīng)該會就這一《上海實施意見》再制訂進(jìn)一步的部門實施細(xì)則，而最終的政策實施效果，也將取決于這些部門出臺的部門細(xì)則。

　　深圳：細(xì)則比較“溫柔”給了房價上漲空間

　　昨日（3月31日）18時許，深圳公布 《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》）共列出了8條主要內(nèi)容。

　　是否執(zhí)行“國五條”關(guān)于“20%個稅”的規(guī)定？深圳用“嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定，充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用”這句話來表達(dá)了自己的態(tài)度。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，對比上海和北京的相關(guān)規(guī)定，深圳這一表述顯得相對簡單。相比之下，對于若未能核定房屋原價值，該如何計征個稅；房屋自用超過5年，是否計征個稅等內(nèi)容，深圳并未作出細(xì)致表述，其可操作性有待進(jìn)一步觀察。

　　二套房甚至三套房 （及以上）的信貸政策是否會就此收緊？《通知》中的表述為，“銀行業(yè)金融機構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行第二套（及以上）住房信貸政策”。

　　宋丁給出的第一判斷是，“這意味著此前的信貸政策并未作出調(diào)整”。他指出，這意味著深圳仍將按照原定的二套房“6成首付”的規(guī)定來執(zhí)行。

　　是否提高二套房首付比例？深圳市并未給出具體的解釋，僅表示“人民銀行深圳市中心支行可根據(jù)我市年度新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，在必要時候調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率”，這一表述與北京和上海如出一轍。

　　此外，關(guān)于第三套房（及以上）的信貸政策，北京市指出“繼續(xù)暫停第三套及以上住房貸款發(fā)放”，上海則規(guī)定“嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款”，但深圳在細(xì)則中則未提及。

　　宋丁認(rèn)為，相關(guān)的信貸政策，深圳市可能會在未來根據(jù)市場情況作出動態(tài)調(diào)整。

　　《通知》指出，“根據(jù)我市（深圳市）年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況，確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度”。

　　盡管這一規(guī)定與外界此前 “可能與GDP增速掛鉤”的猜測有所出入，但在宋丁看來，似乎仍然給了房價一定的上漲空間。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2012年深圳居民人均可支配收入為40742元，扣除價格因素實際增長8.6％，而從2006年開始的“十一五”時期，深圳市居民人均可支配收入的年均增長速度達(dá)到8.5%，2011年的增幅則進(jìn)一步加大，達(dá)到12.7%。

　　除此之外，在限購、限價等調(diào)控政策上，深圳僅表示“要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市商品住房限購措施”，并未明確收緊。

　　北京：實施“一刀切”稅收轉(zhuǎn)嫁苗頭已出現(xiàn)

　　3月30日，京版“國五條”地方細(xì)則在沉寂了近一月后終出臺，瞬間冰封了沸騰的二手房市。

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會宣布，2013年3月31日零時至4月7日24時，本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級調(diào)整，其間暫停購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約。系統(tǒng)升級調(diào)整后，購房資格審核機構(gòu)在10個工作日內(nèi)反饋審核結(jié)果，新政顯然沒有給買賣者留出足夠的窗口期。

　　“北京的成交量肯定會降下來，投資性購房基本被杜絕，但是，短期內(nèi)房價幾乎不可能下降。”談及此處，一位在中介行業(yè)摸爬滾打了十多年的某門店店長昨天 （3月31日）在接受記者采訪時如此認(rèn)為。前一段時間還有一些投資性購房，但是近期已經(jīng)沒有了，投機投資性購房肯定能夠被遏制。

　　“短期內(nèi)成交量肯定會下降很多。”他告訴記者。他認(rèn)為，房價還是供需關(guān)系決定的，但是供需上還是買的人比賣的人多，供需關(guān)系沒有改變的話，短期內(nèi)房價幾乎不可能降。

　　按照細(xì)則要求，在轉(zhuǎn)售 “二手房”時，將嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅。實際上，這20%的所得稅將由誰掏腰包也將存在質(zhì)疑，依照細(xì)則規(guī)定，應(yīng)該是由“二手房”買賣中的賣方承擔(dān)，但是，上述店長稱，國家收取20%的個人所得稅，按照以前的購房“潛規(guī)則”，雖然是寫著賣方的名，但是基本上還是買方出錢。

　　如果以此來推算，北京 “二手房”市場房價下降的空間將更加窄。

　　不過，在短時間之內(nèi)，北京市“二手房”交易將出現(xiàn)冰凍期。上述店長告訴記者，越是手上有房的人，對政策越是敏感，在細(xì)則出臺之前，很多“二手房”交易已經(jīng)聞風(fēng)先動了。

　　據(jù)了解，鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至今年3月26日，北京市3月份二手住宅成交37247套，與前兩月同期相比，分別上漲了1.4倍和3.5倍。同時，相比2012年同期則上漲223.1%。預(yù)計3月全月二手住宅成交量或破4萬套，達(dá)到2009年以來的最高值。

　　該店長認(rèn)為，從之前的政策導(dǎo)向來看，大家都揣測到了這些細(xì)則的大致內(nèi)容，該過完戶的都已經(jīng)過戶了，對于現(xiàn)在細(xì)則的出臺，大家都很平靜。

　除了房產(chǎn)交易量，房租的變化也是社會關(guān)注的焦點話題。

　　在“國五條”出臺之后，業(yè)內(nèi)很多人士都認(rèn)為，由于擔(dān)憂20%的個人所得稅，很多房東被迫與房客終止租房合同，試圖盡快出售房源，從而導(dǎo)致租房市場出現(xiàn)緊張，導(dǎo)致北京房租的快速上漲。

　　今年3月，北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布，2月份的居住價格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲1.3%，其中建房及裝修材料價格持平，但住房租金同比上漲9.4%。

　　而實際上，房租的波動可能主要是受春節(jié)的季節(jié)影響，受“國五條”出臺影響較小。上述店長對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“有人說受‘國五條’出臺影響，北京房租會上漲，但是，（其所在的東城區(qū)部分地方）今年房租價格我沒有看到上漲，幾乎和去年持平，有些地方還略有下降。”

　　合肥：已備案商品房3個月內(nèi)不得漲價

　　3月31日晚間，合肥市也出臺了貫徹落實“國五條”細(xì)則的通知。不過，此次合肥市國五條細(xì)則并無多大亮點，其中關(guān)于全面限購、提高二套房首付比例、二手房20%交易個稅都未提及。

　　合肥房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，合肥國五條細(xì)則之所以沒有像北京和上海那么嚴(yán)苛，原因主要是合肥市作為二線城市，在政策上面會有些拿不準(zhǔn)，還有就是作為地方政府，或許也不希望政策過于嚴(yán)厲。

　　合肥國五條細(xì)則規(guī)定，一是進(jìn)一步穩(wěn)定新建商品房價格，要堅決貫徹落實國家和省各項宏觀調(diào)控政策，確保2013年全市年度新建商品住房價格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅；二是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，完成全年新開工3.9萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)；三是增加普通商品住房及用地供應(yīng)，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于前五年平均實際供應(yīng)量；四是加強房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，嚴(yán)肅查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假廣告等違法違規(guī)行為；五是嚴(yán)格執(zhí)行商品房價格明碼標(biāo)價規(guī)定；六是加強房地產(chǎn)市場信息披露與輿論引導(dǎo)。

　　其中嚴(yán)格執(zhí)行商品房價格明碼標(biāo)價規(guī)定，對已經(jīng)備案的商品房價格在3個月內(nèi)不得向上調(diào)整。上述業(yè)內(nèi)人士對此表示，“這一規(guī)定實際上就是控制了開發(fā)商的漲價行為，一旦開發(fā)商越過這條紅線，那么漲價申請就有可能被物價部門駁回。”

　　在此次合肥的國五條細(xì)則中，未對二手房20%個稅落地，在全面限購、提高二套房首付比例等方面都未提及。

　　對于確保2013年合肥市年度新建商品住房價格增幅不高于合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌對記者說，2012年合肥市區(qū)商品住宅銷售均價為6205.63元每平方米，同比增長了4.63%，合肥今年完成控制目標(biāo)應(yīng)該不是很困難。

　　廈門：商品住宅用地供應(yīng)面積增一倍

　　昨日（3月31日），廈門市國土房產(chǎn)局公布了廈門市2013年年度新建商品住房價格控制目標(biāo)的通知，要求以統(tǒng)計部門發(fā)布的價格統(tǒng)計指標(biāo)為依據(jù)，廈門市2013年年度新建商品住房價格指數(shù)同比漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅。

　　此次目標(biāo)與2011年有兩點不同：一是上次目標(biāo)為新建住宅，本次目標(biāo)為新建商品住房 （不含保障性住房）；二是上次目標(biāo)是與GDP和人均可支配收入增長幅度比較，本次目標(biāo)是與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度比較，要扣除CPI上漲因素，且比較直觀，便于理解。

　　廈門國土房產(chǎn)局還表示，將嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策、稅收政策和差別化信貸政策，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制；同時將繼續(xù)采取切實可行的措施，加強商品住房定價指導(dǎo)，并將聯(lián)合有關(guān)部門開展對房地產(chǎn)市場秩序和房屋中介市場的專項檢查治理工作，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為。

　　同時發(fā)布的《2013年廈門市經(jīng)營性用地出讓計劃》顯示，廈門市將進(jìn)一步加大對普通商品住宅用地供應(yīng)量，今年計劃出讓62幅地塊，供應(yīng)土地面積342萬平方米，建筑面積約754萬平方米。供應(yīng)土地面積較2012年增長20%。商品住宅用地供應(yīng)土地面積184萬平方米，與去年的87萬平方米相比，增長一倍多。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士王先生介紹，廈門目前對于二套房執(zhí)行首付六成，貸款利率上浮10%的政策，而接下來二套房貸或?qū)⒁笫赘哆_(dá)到七成，而利率或上浮30%。

　　城市年輪中國機構(gòu)董事長張文彪認(rèn)為，廈門出臺的該細(xì)則比較符合廈門城市特點，目標(biāo)明確要解決房價過高和居民收入增長跟不上之間的矛盾，同時將全年土地供給計劃如此全面詳細(xì)地公布，也是首次。

　　“去年上半年廈門島內(nèi)一手房價均價約2.3萬元／平方米，今年已經(jīng)達(dá)到3萬元／平方米，全市一手房年均漲幅30%以上。”廈門地產(chǎn)評論員程凌虛表示，去年廈門市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長約13.6%，剔除價格上漲等因素影響，以增長10%計算，今年廈門一手房價漲幅要控制在此區(qū)間內(nèi)，任務(wù)頗艱。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門“國五條”細(xì)則雖然提出了具體的控制目標(biāo)，但和京、滬細(xì)則相比，要溫和很多，其中關(guān)于“賣房增收20%個稅”等內(nèi)容并未明確提及，對于廈門樓市后市影響或?qū)⒉淮蟆?ldquo;廈門樓市量價齊升的交易狀況或?qū)T性持續(xù)。”張文彪說。

　　重慶：強化土地供應(yīng)市場的調(diào)控作用

　　3月30日，重慶市人民政府公眾信息網(wǎng)刊發(fā)的 《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱《通知》），主要從限漲、限貸、兩成征收房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅等方面進(jìn)行調(diào)控。

　　昨日（3月31日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，同“國五條相比，重慶地方版的相關(guān)細(xì)則更為嚴(yán)格。不過，《通知》中包括“地價不能超過房價三分之一”等內(nèi)容早在2009年已經(jīng)執(zhí)行。

　　《通知》要求，重慶主城九區(qū)新建商品住房價格增幅要低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。而據(jù)重慶市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年該市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入22968元，同比增長13.4%，這一增長幅度也將成為今年重慶主城區(qū)房價漲幅的紅線。

　　記者注意到，在限貸方面，此次出臺的細(xì)則并未出現(xiàn)市場盛傳的 “將二套房首付比例提高到七成”的規(guī)定，僅要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房信貸政策，并暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　不過，《通知》也表示，如果重慶主城區(qū)新建商品住房價格出現(xiàn)上漲過快、上漲幅度超過房價控制目標(biāo)時，可在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。緯聯(lián)地產(chǎn)市場經(jīng)理王波就此認(rèn)為，重慶二套房首付比例仍存在上調(diào)的可能。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上述措施的目的仍在于打擊投資，特別是二手房交易20%增值稅，可能會在短期內(nèi)將投機性的購房者或投機客擠出房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重慶此次細(xì)則的一大亮點，在于強化了土地供應(yīng)市場的調(diào)控作用。

　　“包括保障性住房及中小型商品房用地比例不低于總供應(yīng)量的70%，嚴(yán)格限制容積率小于1的大戶型住宅項目開發(fā)，樓面地價不超過當(dāng)期房價的三分之一等內(nèi)容，都強化了土地在樓市調(diào)控中的作用。”緯聯(lián)地產(chǎn)市場經(jīng)理王波認(rèn)為，監(jiān)管方出臺這類規(guī)定與近期重慶土地市場競爭激烈有一定關(guān)系。