樓市調(diào)控不要只看“臨時療效”需優(yōu)化基礎(chǔ)性設(shè)計(jì)

只有那些與樓市有關(guān)的基礎(chǔ)性設(shè)計(jì)得到優(yōu)化，樓市“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象才會消失，人們的預(yù)期才會合理，調(diào)控的行政成本也將大大降低

自廣東出臺樓市“國五條”調(diào)控地方細(xì)則后，北京、上海也均在3月底出臺了相關(guān)細(xì)則。樓市“高溫”地區(qū)調(diào)控細(xì)則的如約落地，對于下一步樓市的全局走向，具有方向標(biāo)式的引領(lǐng)作用。

地方版細(xì)則，既是對樓市調(diào)控的具體實(shí)施依據(jù)，也反映著地方對于中央樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力?；?、京、滬等地方版細(xì)則，都突出強(qiáng)調(diào)了“國五條”的調(diào)控邏輯，體現(xiàn)了中央和地方的一致態(tài)度。嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅、進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例等要求，成為地方版細(xì)則中的高頻詞句，就證明了這一點(diǎn)。

加強(qiáng)稅收對于樓市的調(diào)控作用，是本輪調(diào)控最顯眼的一點(diǎn)。如何凸現(xiàn)稅收的導(dǎo)向性，又體現(xiàn)稅收應(yīng)有的公平性，是地方細(xì)則中必須考量的重點(diǎn)。保證稅收公平，需要以較為完善的個人住房信息系統(tǒng)和較為公允的房屋價值評定為前提。京、滬版細(xì)則中都明確規(guī)定，能核實(shí)房屋原值的住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%個稅，就體現(xiàn)了對于征稅導(dǎo)向性和公平性的雙重考量。

此外，地方版細(xì)則還兼顧到了因樓市調(diào)控而引發(fā)的社會反應(yīng)。過多集中于樓市的財富聚集效應(yīng)，決定了樓市調(diào)控政策的效應(yīng)不會只局限于行業(yè)內(nèi)部，而往往會引起較大的社會反響。近期一些地方出現(xiàn)的搶過戶熱、假離婚熱，主要原因就是為了規(guī)避炒樓新增的稅收成本。京版細(xì)則明確規(guī)定禁止京籍單身人士購買二套房，要杜絕的就是因樓市調(diào)控引發(fā)的不良社會效應(yīng)。

地方版調(diào)控細(xì)則出臺后“療效”如何？不同的人會有不同的看法，這其實(shí)很正常。一方面，樓市聚集了太多的利益訴求，決定了判斷標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一；另一方面，樓市調(diào)控既不能完全靠行政命令完成，也不能完全靠市場自發(fā)秩序調(diào)整。如何在政府和市場中尋找到最佳交集點(diǎn)，從而達(dá)到雙方意愿的平衡，需要長期探索。從這個角度說，樓市調(diào)控的“療效”非一日之功能夠完全顯現(xiàn)。

但有一點(diǎn)可以肯定，從中央到地方的一系列明確舉措，表明抑制樓市非理性因素的政策環(huán)境將長期存在。因此，重要的問題在于，在政策環(huán)境非常明確的情況下，為什么樓市時常反復(fù)，甚至出現(xiàn)“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象？

根本原因不在于樓市調(diào)控的方向、節(jié)奏，或某一調(diào)控環(huán)節(jié)的細(xì)則是“松”還是“嚴(yán)”，而在于與樓市相關(guān)的基礎(chǔ)性制度中，存在著鼓勵樓市非理性因素生成的驅(qū)動力。比如，過度依賴土地財政，致使土地的開發(fā)使用權(quán)過于集中，在這種情況下，土地的價格發(fā)現(xiàn)無法由市場完成，這最終體現(xiàn)到樓價的昂貴中；又如，樓市具有過強(qiáng)的貨幣反應(yīng)，社會資金投資渠道的狹窄，又進(jìn)一步增加了樓市對資金的吸引力，導(dǎo)致樓市價格往往受到流動性的哄抬；再如，地區(qū)發(fā)展的不平衡，造成了人力和資金的不均衡流動，也導(dǎo)致了一線城市和其他城市樓市的寒暑不一，熱的更熱，冷的更冷。

事實(shí)早已表明，讓樓市真正健康起來，不能只靠技術(shù)性調(diào)控。技術(shù)性調(diào)控的效果只能是階段性的，對市場泡沫的去除也難以鞏固。只有那些與樓市有關(guān)的基礎(chǔ)性設(shè)計(jì)得到優(yōu)化，樓市“越調(diào)越漲”的現(xiàn)象才會消失，人們的預(yù)期才會合理，調(diào)控的行政成本也將大大降低。