房?jī)r(jià)不跌的秘密：行政性收費(fèi)達(dá)64項(xiàng) 政府最爽

很多人都認(rèn)為開(kāi)發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財(cái)?shù)募樯?，可是，事?shí)上，開(kāi)發(fā)商在全國(guó)性的房?jī)r(jià)上漲風(fēng)潮中一直處于一個(gè)很尷尬的地位。一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商日前在某網(wǎng)站業(yè)內(nèi)論壇上發(fā)帖揭露房?jī)r(jià)不能跌的原因時(shí)說(shuō)：“除了地價(jià)，我們要交六十四項(xiàng)行政性收費(fèi)，面粉漲價(jià)了，包子饅頭哪能不漲。”

　　該開(kāi)發(fā)商帖子全文如下：很多人都認(rèn)為開(kāi)發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財(cái)?shù)募樯?，可是，事?shí)上，開(kāi)發(fā)商在全國(guó)性的房?jī)r(jià)上漲風(fēng)潮中一直處于一個(gè)很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)面對(duì)一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝;另一方面，還要忍受著消費(fèi)者的各種指責(zé)，當(dāng)著黑心肝的代言人。我在做第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，除了地價(jià)，我們要交六十四項(xiàng)行政性收費(fèi)。

　　我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說(shuō)，如果這些收費(fèi)減少一半，中國(guó)的房?jī)r(jià)至少降三分之一。為了少交或者免交某些費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商必須想方設(shè)法拉關(guān)系走后門。我一直認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高最大的問(wèn)題，在于開(kāi)發(fā)商對(duì)政府官員的行賄賄行為由買房者承擔(dān)。而國(guó)家對(duì)房屋價(jià)格的控制事實(shí)上是加大了稅收，但是高稅收最后轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。中國(guó)最大的房地產(chǎn)商是誰(shuí)?各級(jí)政府，它們利用手里的土地批租，然后再向房地產(chǎn)商收取各種名目繁多的費(fèi)用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產(chǎn)商和購(gòu)房者收稅。房地產(chǎn)商有風(fēng)險(xiǎn)，可是，各級(jí)政府那是包賺不賠啊。其實(shí)房地產(chǎn)也是風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，只是和股票等玩意相比，它不會(huì)一夜之間讓你血本無(wú)歸而已。

　　作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我真希望中國(guó)各級(jí)政府的官員不要自從數(shù)據(jù)去分析GDP的增加，而是從當(dāng)?shù)仄胀彝サ哪晔杖牒彤?dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)的比例去看。我一直想問(wèn)他們一句話，你們政府認(rèn)為用一個(gè)普通家庭20～30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎?一套房子，首付掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒(méi)有什么積蓄，這是哪個(gè)國(guó)家能干出來(lái)的事情?可是這奇妙的事情就發(fā)生在社會(huì)主義的中國(guó)。房產(chǎn)只是眾多產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)，但卻掏空了人們大量積蓄和未來(lái)收入。房?jī)r(jià)當(dāng)然與開(kāi)發(fā)商有直接關(guān)系，可是，那更多的是一種無(wú)奈。提高房?jī)r(jià)，使他們?yōu)榱说钟唢L(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不得不做的自我保護(hù)。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動(dòng)資金的，沒(méi)有流動(dòng)資金，再大的企業(yè)也無(wú)法運(yùn)作。

　　所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)注的是現(xiàn)金流，房子漲了當(dāng)然好，可以賺得額外的利潤(rùn)，但是，你要明白一個(gè)樓盤的銷售時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商本身越不利，只有傻瓜才會(huì)捂盤惜售，那要捂到什么時(shí)候才是個(gè)頭?企業(yè)及時(shí)套現(xiàn)才是正路。開(kāi)發(fā)商必須遵循生意規(guī)則，你如果硬要開(kāi)發(fā)商要有良心，不能漲價(jià)，那我要說(shuō)，這話你跟中國(guó)政府說(shuō)最好。誰(shuí)控制了土地，誰(shuí)就控制了房?jī)r(jià)。所以，中國(guó)的房?jī)r(jià)不是控制在開(kāi)發(fā)商手里而是控制在政府手里的，只是這個(gè)道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說(shuō)的壓貨，你能壓多少貨?賣幾十年?對(duì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，適當(dāng)壓一兩塊土地，保證公司開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本是完全必要的，壓多了，誰(shuí)有那么大的資金?有這個(gè)能力的只有政府!

　　房地產(chǎn)行業(yè)的大部分利潤(rùn)都被收到政府的口袋去了，尤其是在現(xiàn)在以拍賣拿地的現(xiàn)狀下更是如此。該房產(chǎn)商舉例，“某城市的地王，44億的標(biāo)價(jià)，土地面積1.3709萬(wàn)平方米，容積率4.8，總建筑面積6.58萬(wàn)平方米，樓面價(jià)就是6萬(wàn)多。也就是說(shuō)，房子還沒(méi)建，政府就已經(jīng)揣到自己口袋這么多錢了。國(guó)土局為什么那么容易出貪官，受賄原因全是那紅線內(nèi)外一米，或者容積率那零點(diǎn)幾的小數(shù)!很多朋友都以為，開(kāi)發(fā)商是想咋建就咋建，可是事實(shí)根本不是那么回事，國(guó)家政策在那里呢，土地競(jìng)拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價(jià)是樓價(jià)構(gòu)成中的一個(gè)主要因素，它的高低決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。所以，一道政府搞房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的宏觀調(diào)控我就發(fā)笑，他們不是少收點(diǎn)地價(jià)，而是加稅，你說(shuō)，這不是更加推動(dòng)房?jī)r(jià)高企嗎?”

　　一個(gè)平方米的房子的成本有多少?我告訴他，其實(shí)，直接成本很小，比如我這個(gè)項(xiàng)目，建筑成本大概在1850～2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電!土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎(chǔ);裝飾部分80元/m2，包括外墻磚，入戶門，欄桿和鋁合金窗等;園林大概550元/m2;水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設(shè)施。 其實(shí)，要算房子的成本還要加上營(yíng)銷成本、財(cái)務(wù)成本、各種營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等。 就說(shuō)，那容積率吧，我要不是通過(guò)卿至泰把它提高了，就原來(lái)批的1.7，我根本賺不到什么錢。我曾經(jīng)跟卿至泰說(shuō)過(guò)這樣的話：“面粉漲價(jià)了，包子饅頭能不漲?”他笑了，我也笑了。

　　說(shuō)到這里，我不免又要羅嗦幾句，說(shuō)說(shuō)什么是容積率。容積率就是總建筑面積與用地面積的比率?？墒?，國(guó)家還有個(gè)規(guī)定，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。嘿嘿，要是都按這個(gè)來(lái)，在考慮到光照指數(shù)，開(kāi)發(fā)商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關(guān)鍵是送多少錢。容積率相對(duì)真實(shí)的只有別墅。所以更加賣得死貴。放眼全國(guó)，無(wú)論哪里，開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃局都在一起愚弄人民。當(dāng)然其中的公關(guān)費(fèi)很可觀，但與房?jī)r(jià)利潤(rùn)相比實(shí)在是太劃算了。 正因?yàn)槿莘e率是可以托關(guān)系修改的，所以，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)傻傻的按照既定好的容積率來(lái)開(kāi)發(fā)。

　　大家在罵房地產(chǎn)商黑心致使房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，誰(shuí)也沒(méi)有注意土地現(xiàn)價(jià)早已漲過(guò)房?jī)r(jià)的漲幅了。現(xiàn)在地方財(cái)政就是土地財(cái)政，地方政府拼命要賣土地賺錢，中央想控制都控制不了，你看現(xiàn)在全國(guó)各地哪個(gè)城市的城區(qū)面積都在不斷蔓延。房?jī)r(jià)的高低有無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。答：房?jī)r(jià)乃政府能夠忍受的價(jià)格，房產(chǎn)現(xiàn)象只是中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)表征。 我有時(shí)覺(jué)得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來(lái)賣，那么他所得到的稅收只有賣房那么一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4～50年，甚至70年也就是說(shuō)政府這4-50年就收這么一次稅。但如果作為工業(yè)用地，做廠房，做企業(yè)，那么政府可以年年向企業(yè)商家收稅，所以對(duì)于政府來(lái)說(shuō)賣地建房是下下策的方法。但是，為什么他們還要買呢?因?yàn)橐粋€(gè)地方的一屆領(lǐng)導(dǎo)做多干五年，他做事只管這五年自己的財(cái)政收入，至于五年以后，他都不知道調(diào)到什么地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現(xiàn)在不管將來(lái)啊!

　　現(xiàn)在最搞笑的還是那個(gè)招掛拍制度。據(jù)說(shuō)這個(gè)制度是向香港學(xué)習(xí)的，可是人家那是民主社會(huì)，法律多健全啊?可是在內(nèi)地，這制度一出臺(tái)就為政府官員游戲法律提供了更多的空間。沒(méi)實(shí)行這個(gè)制度以前買土地，一般只需要出個(gè)10來(lái)萬(wàn)撐死100來(lái)萬(wàn)忽悠賄賂一下國(guó)土局的實(shí)權(quán)人士乃至一把手，那么土地譬如說(shuō)本來(lái)價(jià)值1000萬(wàn)的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬(wàn)就搞到手了，反正都是公家的地。而現(xiàn)在呢?實(shí)行的正規(guī)的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是下臺(tái)也得雙規(guī)，官員們心里也是有點(diǎn)忌憚的。

　　那么，價(jià)值1000萬(wàn)的土地可能就的掏出1500萬(wàn)銀子才能擺得平，即使你有關(guān)系后臺(tái)夠硬那么最少也得7、800萬(wàn)才能堵上眾人的嘴巴。因?yàn)槟軌蚋惴康禺a(chǎn)資質(zhì)，能拿到土地的老板哪個(gè)是沒(méi)有后臺(tái)的，哪個(gè)是后臺(tái)不硬的?你以關(guān)系拿到了，那我拿不到我可以利用我的關(guān)系在后面捅你一刀還可以名正言順的把你身后的后臺(tái)給拉下馬。所以土地這塊上多出來(lái)的價(jià)格是誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?當(dāng)然是羊毛出在羊身上。開(kāi)發(fā)商不可能善良到自掏腰包，當(dāng)然的把房?jī)r(jià)抬上去。 制度是決定資源分配的根本原則，可笑某些人還在寄希望于宏觀調(diào)控，根本的原則不調(diào)，怎么調(diào)都是空調(diào)!

　　我問(wèn)過(guò)一個(gè)規(guī)劃局長(zhǎng)，“作為一個(gè)規(guī)劃局的局長(zhǎng)，你從你的角度說(shuō)說(shuō)，政府能不能暫時(shí)不賣地?”

　　他笑著說(shuō)：“不賣地，哪里來(lái)錢養(yǎng)活那些公務(wù)員?” 在房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于地產(chǎn)商追求高回報(bào)大家不能有過(guò)多指責(zé)，因?yàn)橹鹄瞧髽I(yè)的本能。大家應(yīng)該關(guān)心的是，一些地方政府特別是個(gè)別貪官不顧國(guó)家的一系列制度規(guī)范，為了自己的一己私利，他們憑什么濫用公權(quán)利?用公權(quán)利牟利呢?在地方政府政績(jī)觀的支配下，特別是一些官員在金錢誘惑下，都能想出應(yīng)對(duì)、變通的對(duì)策。

　　比如說(shuō)：招拍掛制度，很輕易地就被地方政府架空，當(dāng)做擺設(shè)。另一方面，對(duì)于土地的違法行為，恫嚇的多，實(shí)際上處理過(guò)軟。國(guó)家確實(shí)處理了一批土地違法者，但是，輕描淡寫地給省級(jí)干部、主管領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)處分，起不了太大作用。一些受處分的領(lǐng)導(dǎo)干部，不但毫發(fā)無(wú)損，有些官帽子還越戴越大呢。 以前我只是一個(gè)搞建筑的，現(xiàn)在做上了房地產(chǎn)，干什么吆喝什么，我現(xiàn)在就不得不研究國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)政策，就不能不千方百計(jì)地和對(duì)我有用的各級(jí)部門官員打交道。

　　作為一個(gè)做房地產(chǎn)的商人，我的腦子里一直有一個(gè)聲音：“一套房子會(huì)壓垮中國(guó)。” 為什么這么講?因?yàn)槲议_(kāi)始加入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，正值香港經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴不久，香港很多老百姓正經(jīng)歷負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)暴。什么是負(fù)資產(chǎn)呢?我現(xiàn)在簡(jiǎn)單說(shuō)一下：房?jī)r(jià)一旦提高，你要它降那是非常困難的，為什么?因?yàn)殂y行跟房?jī)r(jià)捆在一起呢，房?jī)r(jià)一旦升高，你買房子，如果你要做貸款，是不是要以市值做貸款?肯定不是拿凈值做貸款吧?得，這就出現(xiàn)了問(wèn)題，一旦房?jī)r(jià)大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亞洲金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)100萬(wàn)的房子只剩40萬(wàn)的價(jià)值，可是你的貸款是七成，也就是，這時(shí)候你借了銀行70萬(wàn)，可是房子現(xiàn)在的價(jià)值只有40萬(wàn)!現(xiàn)在，你把房子賣掉還給銀行，你還欠銀行30萬(wàn)，這時(shí)候，你應(yīng)該怎么做呢?你應(yīng)該不還了，把房子給銀行算了，我何必再賠30萬(wàn)呢。

　　可是，香港老百姓當(dāng)時(shí)并沒(méi)有把房子給銀行，為什么?因?yàn)橄愀塾泻芡暾男庞皿w系，你一旦把房子給銀行，你的信用就完了，以后你找工作、創(chuàng)業(yè)、納稅甚至生活都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，你不能擁有私家車，不能到高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所等等。所以，香港老百姓沒(méi)有辦法，只好硬抗著。

　　可是，中國(guó)大陸就不同啦，因?yàn)闆](méi)有完整的信用體系和社會(huì)保障體系，如果出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，老百姓立刻就會(huì)把房子扔給銀行，那時(shí)候，比亞洲金融風(fēng)暴和美國(guó)次貸危機(jī)的金融風(fēng)暴馬上就席卷全國(guó)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)馬上就到退三十年。 所以，很多朋友總寄希望于宏觀調(diào)控，認(rèn)為國(guó)家出了重拳房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)降下來(lái)，可是，你不明白，中央可明白宏觀調(diào)控政策所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及把金融機(jī)構(gòu)搭上去的銀行風(fēng)險(xiǎn)呢。 再說(shuō)，各地方政府能讓房?jī)r(jià)下來(lái)嗎?房?jī)r(jià)一下來(lái)，GDP立刻就降好多個(gè)百分點(diǎn)，政績(jī)?cè)趺此?稅收怎么收?地方財(cái)政怎么來(lái)錢?銀行壞賬是不是又要超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)若干個(gè)百分點(diǎn)?

　　但是，不宏觀調(diào)控好不好?也不行，那就是第二個(gè)日本泡沫。二者泡沫就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，物價(jià)上漲，通貨膨脹，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本提高。所以，還要調(diào)控，而調(diào)控的主要手段就是緊縮銀根，提高利率，而這樣的做法作打得一個(gè)惡果就是叫制造業(yè)賺不到錢，使得制造業(yè)老板把錢從制造業(yè)抽出來(lái)投入股市、房市從而使泡沫越來(lái)越大。

　　這不是似乎進(jìn)入了一個(gè)怪圈?永遠(yuǎn)也解決不了問(wèn)題?老百姓就要坐等災(zāi)難的到來(lái)而無(wú)能為力?其實(shí)有辦法，這辦法就是讓這房?jī)r(jià)高企的始作俑者放棄對(duì)房?jī)r(jià)的操控。

　　大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目，立項(xiàng)到開(kāi)工，一直到峻工驗(yàn)收合格包括期間的銷售等等環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有政府的影子，就連最后的房地產(chǎn)交易中心，那本來(lái)應(yīng)該是個(gè)類似市場(chǎng)之類的東西吧?那也是國(guó)土局下屬的事業(yè)單位。

　　大家知道只要有政府影子的地方就一定有濫用職權(quán)，而濫用職權(quán)就意味著腐敗，而這樣也就提高了交易成本。所以，讓政府推出這些所謂的監(jiān)管，或者減少監(jiān)管，或者公開(kāi)監(jiān)管，都會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)減少腐敗，減少成本，最主要的就是那么行政性的收費(fèi)項(xiàng)目能不能取消呢?我就不明白一件事，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中你收了建筑公司的稅、驗(yàn)收合格以后你又收了房地產(chǎn)公司的稅、交易過(guò)程中你又收了房地產(chǎn)公司和買房者雙方的稅，這些稅不就是用來(lái)支付你那些行政機(jī)構(gòu)的費(fèi)用的嗎?你政府為什么還要重新再收一遍呢?

　　說(shuō)完了這些咱再說(shuō)你政府的賣地行為，你美其名曰說(shuō)是什么市場(chǎng)化，我看純屬你往財(cái)政撈錢，每屆地方政府上臺(tái)之后什么事都不用做，只要賣地就能使GDP上升，賣一塊地GDP上升一個(gè)百分點(diǎn)，賣兩塊地GDP又上升兩個(gè)百分點(diǎn)，賣的價(jià)格越高GDP越高，所以，放眼全國(guó)，什么東西漲價(jià)最快?土地!而且是只漲不跌的，這時(shí)什么行為?市場(chǎng)行為?鬼才信，這就叫操控市場(chǎng)。你土地價(jià)格上去了，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本自然就上去了，于是，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)漲價(jià)，相關(guān)行業(yè)漲價(jià)，其他行業(yè)能不漲價(jià)?所以啊，溫總說(shuō)到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的結(jié)構(gòu)性漲價(jià)，它是說(shuō)到點(diǎn)子上了，可是他有一句隱臺(tái)詞沒(méi)有說(shuō)出來(lái)，那就是結(jié)構(gòu)性上漲的根子在哪里?我相信他是明白的。

　　政府不賣地，房?jī)r(jià)就能降下來(lái)?短時(shí)間這個(gè)效果是出不來(lái)的，短時(shí)較出效果只能在銀行身上下手，但是，大家請(qǐng)記住，在銀行身上下手也不是那么容易的，首先，銀行雖然說(shuō)是國(guó)家的，可是銀行他也是企業(yè)，它也要生存啊，你現(xiàn)在叫它生存不下去，他能干嗎?除非政府?dāng)M給補(bǔ)貼。銀行的錢是在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候放出去的，你現(xiàn)在強(qiáng)行打壓房?jī)r(jià)，銀行的損失怎么辦?就算你給銀行補(bǔ)貼，那些房地產(chǎn)公司又怎么辦?他有些房子實(shí)在房?jī)r(jià)最高的時(shí)候賣出去的，那么現(xiàn)在房?jī)r(jià)呼拉掉下來(lái)一大截?人家那些先買房的人不來(lái)找你房地產(chǎn)公司嗎?不管多大的房地產(chǎn)公司都沒(méi)有銀行的實(shí)力，老百姓叫它退錢它是退不起的。

　　所以，像在短時(shí)間把房?jī)r(jià)降下來(lái)，那簡(jiǎn)直是天方夜譚。不說(shuō)，當(dāng)初花了高價(jià)買地建房的房地產(chǎn)商不干，銀行不干、買了房的業(yè)主不干、就是地方政府也不干啊?再說(shuō)，還有一只幕后黑手在繼續(xù)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲呢?那黑手是什么?就是政府賣地的那筆錢啊?那錢它不會(huì)老老實(shí)實(shí)躺在財(cái)政局的帳號(hào)上的，它要以各種名義跑到市場(chǎng)上來(lái)，修橋鋪路從事地方建設(shè)啦、公務(wù)員加薪啦、福利事業(yè)啦等等，但是為這些最終買單者一定是老百姓!怎么買，你自己想吧。