多方證實北京細(xì)則出實招 將強(qiáng)化本地戶籍限購政策

　　□專家稱落實“國五條”要避免誤傷改善型需求。圖為寶山一在售樓盤日前出現(xiàn)了通宵排隊領(lǐng)號。

　　廣東版國五條細(xì)則 至少三方面要細(xì)化

　　一是“國五條”中規(guī)定的“賣房征20%個稅”問題。此次廣東的“國五條”細(xì)則并未明確執(zhí)行時間表。此外，“國五條”細(xì)則要求“能核實房屋原值的”才能依法征收20%轉(zhuǎn)讓所得稅。但對無法核實原值的房屋是否征收、如何征收，亟待進(jìn)一步細(xì)化。

　　二是如何核定房產(chǎn)的真實成交價格并杜絕“陰陽合同”？對持有年限在五年以上的個人唯一房產(chǎn)能否免稅？

　　三是廣東的“國五條”實施細(xì)則如何推進(jìn)差別化住房信貸政策。“國五條”要求金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化對借款人資格審查，預(yù)計今后借款人的征信記錄、納稅證明都將作為資格審查的重要部分。

　　首個“國五條”地方細(xì)則25日晚間在廣東出臺后，昨日多家媒體報道稱，本月最后一周，“國五條”地方細(xì)則將密集出臺。

　　其中北京版“國五條”細(xì)則已在有限范圍內(nèi)征求意見、建議?！侗本┣嗄陥蟆吩⑷耸康恼f法稱，征求意見的內(nèi)容包括二套房首付比例提高至7成、強(qiáng)化對北京本地戶籍購房者的限購政策等。

　　另外，江蘇版的“國五條”細(xì)則預(yù)計也將在本周內(nèi)公布。江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)人士表示，根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一要求，各地必須在3月底出臺落實“國五條”的相關(guān)文件，因此江蘇版的地方細(xì)則本周內(nèi)肯定會公布，不會拖后腿。

　　廣東版細(xì)則被稱“粗則”

　　首個“國五條”實施細(xì)則25日在廣東出臺。不過針對各方關(guān)注的“賣房征20%所得稅”，廣東版細(xì)則只是表示“嚴(yán)格執(zhí)行”，并沒有進(jìn)一步細(xì)化，加上二套房首付、貸款利率等也沒有具體規(guī)定，因此廣東細(xì)則被部分業(yè)內(nèi)人士稱為“粗則”。“整體看，廣東版的‘國五條’落地政策，僅是一個原則性文件，內(nèi)容無新意，對市場的影響也很小，整體后市走勢還有待看廣東各市級單位的落地細(xì)則力度。”中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉說。

　　北京版細(xì)則傳出多版本

　　自“國五條”出臺后，有關(guān)北京的實施細(xì)則此前已傳出多個版本。

　　此前，有媒體報道稱，北京版細(xì)則對出售房產(chǎn)滿5年的唯一住房，將免征個稅。滿4年唯一住房，則只征收賣房所得的4%個稅，滿3年唯一住房征收8%，以此類推。若不是唯一住房，無論是否滿5年，均征收賣房所得的20%個稅。

　　不過針對這一版本，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委本月18日出面澄清說，并未發(fā)布任何相關(guān)消息。

　　《北京青年報》昨日援引知情人士的消息說，北京市政府已經(jīng)在“有限范圍”內(nèi)，征求“國五條”實施細(xì)則的意見。征求意見的內(nèi)容包括二套房首付比例提高至七成、強(qiáng)化對北京本地戶籍購房者的限購政策、征收售房差價20%個稅等。

　　而《中國房地產(chǎn)報》則報道說，北京制定的細(xì)則征求意見稿主要對現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行強(qiáng)化處理，主要集中在信貸、稅收、戶籍資格等方面。其中二套房貸款利率或?qū)⑸细≈粱鶞?zhǔn)利率的1.3倍。

　　對備受關(guān)注的20%個稅具體如何征收，《中國房地產(chǎn)報》的報道透露，目前多方達(dá)成的共識是，對于滿5年且唯一住房，征收的個稅稅費(fèi)沿用目前的優(yōu)惠減免政策。

　　專家再呼吁勿傷合理需求

　　“國五條”出臺后，為“突破”限購及稅收政策，有些夫妻竟通過離婚來規(guī)避，網(wǎng)上甚至流傳著“離婚買房攻略”。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱，讓居民通過離婚的方式規(guī)避交易稅費(fèi)，并不是調(diào)控政策的本意。居民在不同階段有不同的居住需求，調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)鼓勵“梯度”購房，合理考量不同人群的購房需求變化，才能平衡多種需求。對于改善型需求來說，地方政府在落實細(xì)則時應(yīng)避免誤傷，而不是一味地通過增加交易成本來限制合理需求。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部近日發(fā)布的報告稱，目前樓市調(diào)控政策已有效擠出投資者，去年上海樓市成交量的9成由剛需構(gòu)成。自“國五條”調(diào)控細(xì)則發(fā)布后，上海市二手房市場掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善型需求的占比均出現(xiàn)比較明顯的上升。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪稱，按差額的20%征收個人所得稅，雖然短期可能導(dǎo)致成交量下降，但肯定不會像限購一樣對樓市產(chǎn)生非常大的影響。

　　[相關(guān)新聞]

　　規(guī)避稅費(fèi)風(fēng)險，買家要簽補(bǔ)充協(xié)議

　　■主要有三種，業(yè)內(nèi)提醒莫忘中介費(fèi)問題

　　■二手房“末班車”效應(yīng)開始減弱

　　過戶手續(xù)還沒辦完，“國五條”上海版細(xì)則萬一出臺了，20%個稅誰來承擔(dān)？合同是不是要終止？如果終止定金是否能退……

　　圍繞著上述問題，目前上海不少購房者都會在簽訂房屋買賣合同時，增加部分附加協(xié)議，把將來可能遇到的問題寫清楚，以免出了麻煩互相扯皮。

　　“補(bǔ)充協(xié)議有法律效力”

　　“最近我們客戶在簽合同時，提出要補(bǔ)充一部分內(nèi)容。”昨日，中原地產(chǎn)寶山某分行經(jīng)理透露，由于客戶擔(dān)心細(xì)則落地后對方會將20%個稅轉(zhuǎn)嫁到自己頭上，所以干脆在合同上備注，“如果細(xì)則出臺前完不成交易，合同將自動終止，賣家不但要在規(guī)定時間內(nèi)退還首付款，定金也要全數(shù)退還”。“還有的客戶約定，如果要征20%個稅，那么買賣雙方共同承擔(dān)。”上述人士表示，近期類似的避險附加協(xié)議并不少見，“甚至有客戶在正式合同外加了8條協(xié)議，幾乎把細(xì)則出臺后可能遇到的各種問題都寫進(jìn)去了，除了個稅問題外，還有貸款問題等等”。

　　據(jù)了解，目前常見的關(guān)于稅費(fèi)問題的附加協(xié)議有三種：

　　第一種是“免責(zé)解約”。雙方約定，細(xì)則出臺后如果沒有完成交易過戶，那么雙方此前簽訂的合同將終止，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)將恢復(fù)到合同簽署之前。至于買家支付的定金問題則由雙方協(xié)商解決。

　　第二種是雙方直接約定20%的交易個稅由賣方還是買方承擔(dān)。

　　第三種是雙方約定，20%的個稅由買賣雙方分?jǐn)偂?ldquo;這樣的補(bǔ)充協(xié)議是有法律效力的。”上海大邦律師事務(wù)所高級合伙人張黔林表示。

　　張黔林還建議，簽訂附加協(xié)議時要把各種可能性都加以細(xì)化，“比如常常被忽略的中介費(fèi)的問題”。

　　樓市“末班車”效應(yīng)減弱

　　“國五條”出臺以來，經(jīng)過近一個月的市場集中消化，目前上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心雖然依舊人頭攢動，但比起本月初時的“搶買搶賣”，二手房的“末班車”效應(yīng)已略有減弱。

　　3月份以來，上海不少區(qū)的房地產(chǎn)交易中心都經(jīng)歷了空前忙碌的盛況，特別是中心城一些低總價房源較多的區(qū)。“帶我們看房的中介早上7點(diǎn)多就去交易中心排隊了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)有人5點(diǎn)就來了。”剛在楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦完交易的應(yīng)女士說，“我們拿到的是112號，結(jié)果到下午3點(diǎn)半才辦到90號。”

　　虹口區(qū)網(wǎng)上房地產(chǎn)則給出了“國五條”出臺前后工作量的變化：3月存量房買賣合同打印業(yè)務(wù)603套，接待房屋信息查詢4395人次，接待房產(chǎn)稅查詢2070套，工作量是出臺前的4倍。存量房買賣受理1300件，已超出1-2月受理總量。

　　為應(yīng)對激增的交易人群，虹口區(qū)交易中心工作人員早上到崗即開始受理，窗口人員晚上堅持接待完最后一位客戶才關(guān)閉窗口。不過近幾日，交易中心工作人員到晚上7點(diǎn)左右就可以下班了。

　　總體而言，目前二手房市場在經(jīng)歷成交持續(xù)兩周井噴后，熱度已有所消退。上周，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的京津滬穗等4城市的二手住宅成交量，較前周出現(xiàn)了約1成的回落。“前兩周我們每天每個業(yè)務(wù)員都要帶五六組客戶去看房，現(xiàn)在已經(jīng)下降到兩三組了。”21世紀(jì)不動產(chǎn)長寧東區(qū)經(jīng)理李棟說。

　　另據(jù)了解，根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，3月18日至24日這一周，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為9911套，環(huán)比前一周下跌了24.5%。研究機(jī)構(gòu)表示，近期北京落實“國五條”執(zhí)行細(xì)則即將出臺，二手房市場開始出現(xiàn)降溫勢頭，政策“末班車”效應(yīng)臨近尾聲。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，當(dāng)前二手房市場網(wǎng)簽量急速下滑，意味著政策“末班車”效應(yīng)接近尾聲。還未置業(yè)的購房者，不用盲目跟風(fēng)交易，以規(guī)避不必要的交易風(fēng)險。

　　廣州將出臺國五條細(xì)則

　　廣州市常務(wù)副市長：賣房征20%個稅能很好打擊投資性行為

　　□據(jù)新華社廣州3月26日專電

　　廣州市政府26日召開新聞發(fā)布會，廣州市常務(wù)副市長陳如桂表示，廣州市新“國五條”落實細(xì)則方案還未審定，暫不公布。但按廣州調(diào)控目標(biāo)，今年房價漲幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。

　　陳如桂介紹，廣州市國土房管部門和有關(guān)部門正研究廣州市的調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控措施，正在報政府審定，審定之后將盡快公布實施。

　　陳如桂表示，“國五條”精神很明確，在二手房的交易中按20%來征稅，這個政策對二手房交易中打擊投資性的行為起到很大的作用。

　　陳如桂說，廣州市政府希望今后加大房地產(chǎn)的供應(yīng)，使廣州的商品房價格能夠處于合理的水平。