粵公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo) 外界期待地方政府不“放空炮”

　　“國(guó)五條”市級(jí)細(xì)則大幕開(kāi)啟，廣州中介已做市場(chǎng)降溫準(zhǔn)備；外界期待地方政府落實(shí)調(diào)控不“放空炮”

　　“快了快了，審定后就會(huì)發(fā)布。”深陷媒體包圍的陳如桂不斷微笑著擺手。這位廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)剛剛公布了廣州調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)：不高于GDP增幅。

　　接過(guò)首個(gè)“國(guó)五條”地方細(xì)則“粵五條”的接力棒，昨天廣州市政府新聞發(fā)布會(huì)上公布了當(dāng)?shù)芈鋵?shí)樓市調(diào)控新政的核心精神。但市場(chǎng)的神經(jīng)依然沒(méi)有放松，比如，房?jī)r(jià)具體調(diào)控多少、二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個(gè)稅怎樣執(zhí)行等關(guān)鍵信息還有待“細(xì)則的細(xì)則”披露。

　　對(duì)于稅收這個(gè)問(wèn)題，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)稱(chēng)，地方細(xì)則要對(duì)此做具體明確，否則這個(gè)政策就有可能“放空炮”了。

　　但從市場(chǎng)的反饋來(lái)看，政策威懾已然顯現(xiàn)。廣州一家大型地產(chǎn)中介經(jīng)理稱(chēng)，已經(jīng)做好接下來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)趨冷的準(zhǔn)備。

　　紅線明確

　　昨天廣州的發(fā)布會(huì)持續(xù)了約90分鐘，拋給陳如桂的第一個(gè)問(wèn)題就是“國(guó)五條”。

　　3月1日，“國(guó)五條”細(xì)則公布，明確轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)稅等條款。出于稅負(fù)增加的擔(dān)憂，一些地方出現(xiàn)了二手房交易、過(guò)戶的升溫。住建部副部長(zhǎng)齊驥在今年兩會(huì)上透露，地方樓市調(diào)控細(xì)則將在3月底前陸續(xù)出臺(tái)。

　　3月25日，廣東省政府成為首個(gè)響應(yīng)“國(guó)五條”、出臺(tái)地方細(xì)則的省份。但“粵五條”只是起到了“二傳”的作用，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)調(diào)控和征稅等問(wèn)題上還要看市級(jí)政府的行動(dòng)。

　　陳如桂昨天稱(chēng)，廣州有關(guān)部門(mén)正在研究廣州市的調(diào)控目標(biāo)和措施，正在報(bào)政府審定，審定后將盡快實(shí)施。廣州市國(guó)土房管局人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，具體發(fā)布時(shí)間不便透露，但“肯定不會(huì)違背國(guó)家的意思”（超過(guò)規(guī)定的3月底）。

　　至少，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)明確了房?jī)r(jià)上漲的容忍底線——今年房?jī)r(jià)漲幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。

　　今年初的廣州兩會(huì)上，對(duì)上述兩項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)期分別是10%和11%。

　　這樣的提法似曾相識(shí)。2011年，廣州明確的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是低于GDP和城市居民人均可支配收入增幅。但一個(gè)值得注意的區(qū)別是，當(dāng)時(shí)的新建住房包括保障房，而根據(jù)“國(guó)五條”的精神，今年的各地調(diào)控目標(biāo)完全是針對(duì)新建商品住房。從這個(gè)意義上說(shuō)，即便增幅一樣，今年的調(diào)控難度也更大。

　　據(jù)廣州市國(guó)土房管局通報(bào)的數(shù)據(jù)，2012年廣州市新建商品住宅交易網(wǎng)上簽約均價(jià)為14044元/平方米；上月，該均價(jià)數(shù)據(jù)上漲到16298元/平方米，同比上漲15.1%。

　　“定這個(gè)調(diào)控目標(biāo)，必須是合理的。”陳如桂說(shuō)出了廣州調(diào)控的壓力，去年在一手房交易中，屬于首次置業(yè)的購(gòu)房接近70%，而30%中很多屬于改善性購(gòu)房，說(shuō)明廣州剛性需求很大。

　　“我們調(diào)低房?jī)r(jià)對(duì)這部分人的需求并不能簡(jiǎn)單地調(diào)控，全市的剛性需求都不同，我們壓力很大。”他說(shuō)。

　　地產(chǎn)中介同樣體會(huì)到了壓力。

　　前述地產(chǎn)中介經(jīng)理表示，這個(gè)月中下旬他們的業(yè)績(jī)創(chuàng)下了近幾年的新高。但最近一周以來(lái)，購(gòu)房高燒儼然已經(jīng)消退許多。“大部分要買(mǎi)的都買(mǎi)得差不多了。我們已經(jīng)做好準(zhǔn)備迎接接下來(lái)一段時(shí)間的寒冬。”他說(shuō)。

　　他說(shuō)，根據(jù)其所在機(jī)構(gòu)的判斷，樓市新政執(zhí)行后，廣州房?jī)r(jià)大概會(huì)短暫地下降5%。

　　稅務(wù)研究

　　按照國(guó)務(wù)院的要求，至少有35個(gè)城市需要出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)（26個(gè)省會(huì)城市、4個(gè)直轄市和5個(gè)計(jì)劃單列市，不含港澳臺(tái)）。

　　尹伯成說(shuō)，中央政策規(guī)定了樓市調(diào)控的大方向，地方政府的細(xì)則就應(yīng)該解決“具體怎么做”的問(wèn)題，如果在諸如“20%個(gè)稅”的問(wèn)題上不能作出明確規(guī)定，細(xì)則也就稱(chēng)不上是細(xì)則了。

　　“李克強(qiáng)總理說(shuō)地方要強(qiáng)化全國(guó)一盤(pán)棋的理念，自覺(jué)維護(hù)黨中央、國(guó)務(wù)院的權(quán)威，做到令行禁止。政府說(shuō)到就要做到，不能‘放空炮’。”尹伯成說(shuō)，如果地方細(xì)則對(duì)這個(gè)問(wèn)題都不做具體明確，這個(gè)政策就有可能“放空炮”了。

房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)不是個(gè)新名詞，2011年，國(guó)務(wù)院也曾要求地方制訂類(lèi)似目標(biāo)，但多數(shù)不能令民眾滿意。住建部曾發(fā)出通知，要求各地科學(xué)合理制定調(diào)控目標(biāo)。

　　業(yè)內(nèi)人士亦稱(chēng)，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)要謹(jǐn)防變成政府的統(tǒng)計(jì)游戲。目前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲跌，而眾多民間機(jī)構(gòu)也會(huì)跟蹤分析房?jī)r(jià)變化。尹伯成說(shuō)，在房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方面，官方和民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)往往差別比較大，對(duì)于一些地方政府來(lái)說(shuō)，會(huì)以哪方的數(shù)據(jù)為依據(jù)來(lái)制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)值得關(guān)注。

　　如何做到寬嚴(yán)相濟(jì)？這是樓市調(diào)控新政面臨的另一個(gè)課題，核心焦點(diǎn)就是稅收問(wèn)題。

　　“‘國(guó)五條’有一個(gè)精神很明確，在二手房交易中，明確按差額20%征收個(gè)稅，這個(gè)政策對(duì)于二手房交易過(guò)程中打擊投機(jī)性的銷(xiāo)售行為起到很好的作用。”陳如桂說(shuō)，“我想對(duì)市場(chǎng)交易的影響很大。”

　　廣州市房協(xié)專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員談錦釗此前對(duì)本報(bào)表示，接下來(lái)各市的細(xì)則會(huì)按照20%的規(guī)定來(lái)做，但很可能有區(qū)別對(duì)待，雖然是20%，但關(guān)鍵在于怎么算，比如可以按照五年以內(nèi)、五到十年和十年以上差異化對(duì)待。他還稱(chēng)，對(duì)帶有福利色彩的房改房，地方政府或許會(huì)出臺(tái)一些有所差別的措施。

　　對(duì)此，前述地產(chǎn)中介經(jīng)理表示，按照他們的預(yù)估，增值部分可能是按照現(xiàn)在的成交價(jià)減去上一手的購(gòu)房?jī)r(jià)來(lái)算。至于房改房，他稱(chēng)：“以前可能就幾萬(wàn)塊買(mǎi)的，現(xiàn)在賣(mài)100萬(wàn)元，按照前述方法算出來(lái)的增值部分高達(dá)八九十萬(wàn)，這樣肯定是不合理的。”

　　該人士分析，是否存在新政不將房改房列入目標(biāo)的可能，而是專(zhuān)攻商品房。

　　個(gè)稅屬于地稅，昨日，本報(bào)記者致電廣州市地稅局詢問(wèn)對(duì)二手房征稅的具體操作方法，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示目前不便透露，他們正在針對(duì)“國(guó)五條”細(xì)則做一些研究和準(zhǔn)備工作。

　　操作起來(lái)是否有難度？該負(fù)責(zé)人表示“也不一定”。

　　事實(shí)上，除了稅收之外，原有房屋價(jià)格如何評(píng)估也值得關(guān)注。雖然目前的二手房增收20%個(gè)稅是對(duì)1994年起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》的重申，但對(duì)于房屋原值難以確認(rèn)的情形，2009年國(guó)稅總局明確，轉(zhuǎn)讓普通住房以收入的1%核定應(yīng)納個(gè)稅額，非普通住房為2%。這一針對(duì)總價(jià)核定征收的方式為各地留有自主裁量的余地，也為市場(chǎng)普遍采用。